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Eine fristlose Kündigung ist rechtens, wenn ein Mieter den Vermieter wegen einer Renovierung nicht in die Wohnung lässt.

BGH

Fristlose Kündigung bei Zutrittsverweigerung

Karlsruhe - Gefürchteter Hausschwamm bedrohte das Haus. Doch die Mieter wollten die Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Die Vermieterin kündigte fristlos - und konnte beim BGH einen Teilerfolg erzielen.

Ein Vermieter kann seinem Mieter unter Umständen schnell fristlos kündigen, wenn dieser wichtige Renovierungen in seiner Wohnung nicht zulässt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. (Az.: VIII ZR 281/13).

In dem Fall war das Haus von Hausschwamm befallen. Der gefürchtete Pilz kann ganze Häuser vernichten und gilt als gesundheitsschädlich. Konkret drohte das Dach einzustürzen. Die Mieter zogen im November 2010 in ein Hotel, damit das Haus renoviert werden konnte.

Nach dem Rückzug in ihre vier Wände wollten die Mieter weitere notwendige Maßnahmen gegen den Hausschwamm nicht mehr zulassen und verwehrten den Zutritt zu ihrer Wohnung. Erst mit einer einstweiligen Verfügung konnte die vermietende Gesellschaft ein halbes Jahr später Handwerkern Zutritt zu der Wohnung ermöglichen.

Die Firma kündigte ihren Mietern schließlich fristlos. Die Klage auf Räumung der Wohnung blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die Vermieterin habe erst einmal in einem vorgeschalteten Prozess klären müssen, ob die Mieter den Zutritt hätten dulden müssen, befand das Landgericht Berlin 2013. Die Firma ging in Revision zum BGH, der mit seinem Urteil Vermieterrechte stärkte.

Die BGH-Richter wiesen den Fall an das Landgericht zurück: Dieses habe nicht berücksichtigt, dass ein Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer baldigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme haben könne. Eine fristlose Kündigung kommt in derartigen Streitfällen demnach nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter sich querulatorisch zeigt oder bereits bestehende Urteile zu Zutrittsrechten des Vermieters missachtet.

Das Landgericht muss nun klären, ob die konkreten Umstände eine fristlose Kündigung gerechtfertigt haben. Dazu muss es dem BGH zufolge feststellen, um welche Arbeiten es ging und wie dringend diese waren.

Auch spiele eine Rolle, welche Bedeutung zügige Arbeiten wirtschaftlich für die Gesellschaft gehabt hätten und welcher Schaden ihr durch die Verzögerungen entstanden seien, hieß es. Die Sanierung eines mit Hausschwamm befallenen Hauses dürfe man nicht „auf die lange Bank“ schieben, hatte der Firmen-Anwalt in Karlsruhe argumentiert.

Als „problematisch“ bezeichnete der Deutsche Mieterbund (DMB) das Urteil. „Die Entscheidung erhöht den Druck auf Mieter, Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters widerspruchslos zu dulden“, sagte Lukas Siebenkotten vom DMB.

Der Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW begrüßte das Urteil dagegen: „Instandsetzungsarbeiten dienen dem Mieter, die Kosten trägt der Vermieter“, sagte Axel Gedaschko vom GdW. Notwendige Renovierungen sollten die Bewohnbarkeit der Wohnung gewährleisten. Das würden die Mieter nicht erkennen, die die Handwerker nicht in ihre Wohnung ließen.

Presseerklärung des BGH

Presseerklärung des Deutschen Mieterbundes

dpa

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