Vermieter können einem Mieter schon nach kurzer Zeit wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen muss er nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags erkennen. Foto: Franziska Gabbert
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Vermieter können einem Mieter schon nach kurzer Zeit wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen muss er nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags erkennen. Foto: Franziska Gabbert

Kündigung wegen Eigenbedarfs: BGH stärkt Vermieter-Rechte

Karlsruhe (dpa) - Die Tochter soll in eine eigene Wohnung ziehen, darauf kündigt ein Wohnungsbesitzer einen erst kurz zuvor geschlossenen Vertrag. Das will der Mieter nicht hinnehmen, geht bis nach Karlsruhe - und verliert.

Im Streit um die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern gestärkt. Eine solche Kündigung ist demnach auch dann zulässig, wenn die Möglichkeit dazu bereits bei Vertragsabschluss erkennbar ist (Aktenzeichen: VIII ZR 154/14). Beim Deutschen Mieterbund stieß die Entscheidung vom Mittwoch (4. Februar) auf scharfe Kritik.

Die fünf Richterinnen und Richter hoben ein Urteil des Landgerichts Mannheim auf, das eine Kündigung für rechtswidrig erklärt hatte. Das Landgericht hatte im April 2014 noch entschieden, dass der Vermieter den späteren Eigenbedarf schon bei Abschluss des Vertrags hätte voraussehen können und müssen. Jetzt muss das Landgericht neu über den Fall verhandeln.

Im konkreten Fall wollte der Vermieter die Zwei-Zimmer-Wohnung in Mannheim seiner 20-jährigen Tochter geben und kündigte deswegen den erst zwei Jahre zuvor geschlossenen Mietvertrag. Die Tochter wohnte zuvor bei ihren Eltern, wollte nach einem einjährigen Aufenthalt in Australien dann aber in einer eigenen Wohnung leben.

Richterin Karin Milger sprach in der Verhandlung von der "Unberechenbarkeit der heutigen Jugend" und betonte, es gebe keine gesetzliche Pflicht, einen später eintretenden Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags erkennen zu müssen. Es liege kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss einen späteren Eigenbedarf noch nicht ernsthaft in Betracht gezogen habe, erklärte der BGH zur Begründung des Urteils.

In der Verhandlung sagte Michael Schultz als Anwalt des Vermieters, von einem Rechtsmissbrauch könne nur dann gesprochen werden, wenn ein späterer Anspruch auf Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags vorsätzlich verschwiegen werde. Fahrlässigkeit allein reiche nicht aus. Bei der Nutzung von Wohneigentum stünden Familienangehörige zur Recht höher als Mieter.

Hingegen sprach Mieter-Anwalt Siegfried Mennemeyer von einem "verfassungsrechtlich verminten Feld". Der Wille einer späteren Anmeldung von Eigenbedarf beginne bereits, wenn die Möglichkeit dazu bestehe und müsse dem Mieter daher angezeigt werden.

Mieter seien auch künftig nicht schutzlos, betonte der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH: Sie können das Eigenbedarfsrisiko abfedern, indem sie für einen gewissen Zeitraum einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

Der Deutsche Mieterbund sprach hingegen von einer Aushöhlung des gesetzlichen Kündigungsschutzes. Die Entscheidung sei problematisch und schaffe keine Rechtssicherheit, sagte Verbandsdirektor Lukas Siebenkotten. "Damit wird das Risiko, die Wohnung nur kurze Zeit bewohnen zu können, einseitig dem Mieter zugeordnet."

Vermieter müssen sich bei einer Eigenbedarfskündigung an einige Regeln halten. Ein Überblick: 

Begründung: Keine Eigenbedarfskündigung ohne Begründung. "Der Vermieter kann dem Mieter nicht einfach einen Einzeiler schicken", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). "Er muss den Sachverhalt schon nachvollziehbar erklären." Denn im Gegensatz zum Mieter, der eine Wohnung ohne Angabe von Gründen kündigen kann, muss ein Vermieter ein berechtigtes Interesse haben.

"Bei der Wahl der Gründe hat der Vermieter einen recht großen Spielraum", sagt Ropertz. Als Grund wird zum Beispiel anerkannt, wenn ein Kind des Vermieters die Wohnung nutzen will. Als Grund gilt nach Ansicht des BGH auch, wenn der Vermieter die Wohnung zur beruflichen Nutzung benötigt (Az.: VIII ZR 330/11).

Fristen: Auch bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Mieter nicht gleich am nächsten Tag ausziehen. "Es gelten hier die normalen Kündigungsfristen", sagt Ropertz. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Lebt der Mieter schon länger in der Wohnung, erhöht sich die Frist - bei bis zu acht Jahren auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate.

Bisher galt außerdem der Grundsatz, dass ein Vermieter fünf Jahre vorausschauend planen muss. Das heißt, Mieter konnten in der Regel kurze Zeit nach Abschluss der Mietvertrages nicht gleich gekündigt werden. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshofs (BGH) aber aufgeweicht (Az.: VIII ZR 154/14). In dem Fall erklärten die Richter eine Kündigung bereits nach zwei Jahren für berechtigt.

Sperrzeiten: Einigermaßen beruhigt sein können Mieter, die in einer Mietwohnung wohnen, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Hier schützen sogenannte Sperrzeiten vor einer Kündigung. Eigentümer dürfen in diesen Fällen drei Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen. Je nach Region kann sich diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn es dort an Wohnraum mangelt und ein entsprechender Beschluss der Landesregierung vorliegt.

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