Viele Mietwohnungen sind falsch vermessen. Foto: Lukas Schulze
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Viele Mietwohnungen sind falsch vermessen.

BGH-Urteil

Wohnflächen-Streit vermeiden: So wird richtig berechnet

Die Berechnung der Wohnfläche führt zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zu Streit. Denn weicht die Quadratmeterzahl von der angegebenen Fläche im Mietvertrag ab, kann dies Auswirkungen auf Miete oder Betriebskostenabrechnung haben.

Der Vermieter muss sich bei einer Mieterhöhung an der tatsächlichen Größe der Wohnung orientieren. Das haben die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) entschieden. Damit hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung revidiert.

Das Urteil bezieht sich jedoch nur auf Mieterhöhungen. Das erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus&Grund. "Der Richterspruch hat keine Auswirkungen auf bisher geltende Regelungen zur Mietminderung." Demnach gilt weiterhin: "Mieter müssen nur eine Abweichung von bis zu zehn Prozent akzeptieren", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Fällt die Wohnung jedoch kleiner aus, als die zehnprozentige Toleranzgrenze zulässt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt, so Ropertz. Ist die Wohnung beispielsweise um 20 Prozent kleiner als angegeben, darf die Miete weiterhin um 20 Prozent gemindert werden. Die Toleranzgrenze gilt auch für die Betriebskostenabrechnung.

In der Regel wird die Wohnung nach der Wohnflächenverordnung bemessen, erklärt Storm. Bei der Berechnung der Fläche wird Länge mal Breite gemessen. "Außerdem kommt es grundsätzlich auf die Raumhöhe an", sagt Ropertz. Sind die Zimmer zwei Meter hoch, wird die gesamte Grundfläche angerechnet. Ist die Raumhöhe hingegen niedriger als einen Meter, wird die Fläche gar nicht berücksichtigt. Bei Raumhöhen zwischen einem und zwei Metern gilt: Nur die Hälfte der Grundfläche wird dazu gezählt.

Kein Raum in der Wohnung darf vergessen werden - also auch die Küche, die Abstellkammer oder der Flur muss ausgemessen werden. Sogar der Balkon wird in der Regel mit einem Viertel der Fläche eingerechnet. "Bei Toplagen kann sogar eine größere Fläche zur Wohnfläche dazu zählen", erklärt Ropertz. Das sei aber die Ausnahme. Zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung wie Keller, Waschräume, Garagen oder Trockenräume gehören hingegen nicht zur Wohnfläche.

dpa/tmn

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