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Unterhalt, Verwaltung, Rücklagen

Die Kosten des Betriebs

Wohnungsmieter zahlen zur Kaltmiete an den Vermieter „nur noch“ die Kosten für den laufenden Betrieb des Gebäudes. Für Wohnungseigentümer ist es damit aber noch nicht getan. Auf sie kommen weitere Wohnkosten zu.

Wohnungsmieter zahlen zur Kaltmiete an den Vermieter „nur noch“ die Kosten für den laufenden Betrieb des Gebäudes. Diese Kosten erhebt zwar über die Betriebskostenabrechnung ebenfalls der Vermieter, er leitet das Geld jedoch weiter an Versorgungsbetriebe (wie Stadtwerke) oder Dienstleister (beispielsweise Kaminkehrer). Für Wohnungseigentümer ist es damit aber noch nicht getan. Auf sie kommen weitere Wohnkosten zu.

Extra-Kosten

Statt Miete zu zahlen, bedient der Durchschnitts-Eigentümer einen Immobilienkredit, man kann das auch so sehen, dass die Miete in die eigene Tasche gezahlt wird. Hinzu kommen wie beim Mieter die laufenden Betriebskosten und zusätzlich für Wohnungseigentümer zwei weitere Kostenarten, mit denen der Mieter nichts zu tun hat. Zum einen die Verwaltung (bei durchschnittlichen Wohnanlagen zwischen 15 und 30 Euro pro Monat), und zum anderen die Instandhaltungsrücklage, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und festgesetzt wird. Je nach absehbarem Sanierungsbedarf kann sie auch mal recht hoch ausfallen. Wichtig: Auch junge Eigentümergemeinschaften im Neubau sollten wenigstens kleine Beträge monatlich zurücklegen und keinesfalls ganz auf das Sparen für den Ernstfall verzichten.

Gemeinsam sparen

Sonst kommt es nach einigen Jahrzehnten oder bei akuten Schadensfällen auch schon viel früher eventuell zu der unangenehmen Situation, dass die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen muss, um die Instandhaltung durchführen zu können. Das kann die Finanzplanung der einzelnen Haushalte ganz schön durcheinanderwirbeln. Wer auch im Neubau früh mit dem Aufbau einer Rücklage beginnt, ist auf der sicheren Seite. Genauso sollten sich auch Käufer von Gebraucht-Immobilien sich unbedingt über die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage erkundigen.

Steuern sparen

Der Rücklagenanteil, der auf die einzelne Wohnung entfällt, wird bei einem Verkauf an den neuen Eigentümer mit übertragen. Er stellt jedoch juristisch eine Geldforderung dar und gehört nicht zur Immobilie. Wer im Kaufvertrag die Höhe der Instandhaltungsrücklage getrennt vom Kaufpreis ausweist, muss für diese Summe keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Das gilt auch für den Wert beispielsweise einer Küche oder anderen Mobiliars, das mit erworben wird und nicht fest mit der Immobilie verbunden ist. Pool oder Kachelofen können aber nicht herausgerechnet werden.

Gemeinsam zahlen

Zu Unstimmigkeiten in Eigentümergemeinschaften kommt es des Öfteren, wenn es um den Nichtgebrauch gemeinsamer Einrichtungen geht. Bestes Beispiel und der Klassiker: Bewohner im Erdgeschoss wollen sich nicht an den Kosten des Fahrstuhls beteiligen. Argument: Ich habe ja keinen Nutzen davon. Doch es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, der einen Eigentümer von den Kosten befreit, nur weil er bestimmte Einrichtungen nicht nutzen kann oder will. Das gilt für ein Schwimmbad, einen Kinderspielplatz, einen Kamin und auch für die Tiefgarage, in der man selbst vielleicht gar keinen Stellplatz hat. Zwar kann in der Gemeinschaftsordnung die Befreiung bestimmter Eigentümer von bestimmten Kosten beschlossen werden, doch wird dies in vielen Fällen nur wenig Sinn machen. Im Zuge eines Wohnungsverkaufs verändert sich nämlich die Bewohnerstruktur und eventuell das Nutzerverhalten. Dann ist schnell der Aufwand für neue Beschlüsse größer als der Gerechtigkeitseffekt, der damit ereicht werden soll.

Sinn macht so etwas nur, wenn bestimmte Bewohnergruppen dauerhaft von bestimmten Nutzungen ausgeschlossen sind, beispielsweise weil in einer Mehrhausanlage nicht in allen Häusern ein Lift eingebaut ist oder nicht alle Wohnungen an den Kamin zum Betrieb eines Kaminofens angeschlossen sind.

Rücklage: Kleine Beträge - großer Effekt

In einem Neubau mit fünfjähriger Gewährleistungsfrist braucht es doch keine Instandhaltungsrücklage, so ist mancher neue Eigentümer vielleicht verleitet zu denken. Falsch. Nur wer frühzeitig spart, baut sich für später ein Polster auf. Wer etwa jeden Monat 100 Euro zur Seite legt und dafür drei Prozent Zinsen erhält, hat nach 20 Jahren ein kleines Vermögen von 33.670 Euro erwirtschaftet; davon machen die Zinsen hübsche 9.670 Euro aus. Der Haken momentan: Solche Zinsen gibt es nicht fürs Tagesgeld. Für einen langen Zeitraum bieten sich Aktien und Fonds an. Wichtig dabei: Zum Ende des Anlagezeitplans sollte man nicht unter Druck stehen und eventuell auch noch ein bis zwei Jahre Zeit haben mit dem Verkauf der Anteile – eben dann, wenn ihr Wert am höchsten steht.

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