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Halb so teuer wie vor zehn Jahren: Für durchschnittlich zwei Prozent gibt es derzeit einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Laufzeit. Foto: Jan Woitas

Zeitbombe Immobilienkredit? - Der Reiz günstiger Zinsen

Berlin (dpa) - Baukredite gibt es gerade so günstig wie nie. Doch in zehn Jahren, wenn die Zinsbindung endet, werden die Konditionen wohl schlechter sein. Droht dann auch in Deutschland eine Überschuldungs-Krise?

Es ist schon verlockend: Nie war Schuldenmachen so billig wie jetzt. Für durchschnittlich gerade mal zwei Prozent gibt es einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Laufzeit - halb so teuer wie vor zehn Jahren. Da müssten doch ein paar Quadratmeter mehr drin sein, ein Haus in besserer Lage, ein schickeres Bad, ein größerer Garten, kurz: ein wenig mehr Luxus. Doch wer so denkt und sich wegen der günstigen Konditionen jetzt höhere Schulden aufbürdet, sitzt womöglich auf einer Zeitbombe.

Die könnte in etwa zehn Jahren hochgehen. Dann nämlich läuft ein großer Teil der Immobilienkredite aus, die Käufer zuletzt mit niedrigen Zinsen abgeschlossen haben. Bei den privaten Haushalten zählte die Bundesbank im vergangenen November Wohnungsbaukredite im Volumen von rund einer Billion Euro. Bei fast drei Vierteln der in diesem Monat neu abgeschlossenen Darlehen sind die Zinsen über mehr als fünf Jahre fest. Gängig sind zehn Jahre. Dann brauchen tausende Häuslebauer- und Käufer eine Anschlussfinanzierung.

"Das birgt ein gewisses Risiko, weil die Zinsen in zehn Jahren vermutlich höher sind", warnt der Immobilienökonom des Instituts der deutschen Wirtschaft, Michael Voigtländer. In anderen europäischen Ländern sind so Überschuldungskrisen entstanden. Müssen das auch die deutschen Verbraucher fürchten?

Nein, meint Voigtländer. Da komme den Deutschen ihre konservative Mentalität zugute. "Sie finanzieren ihre Immobilie mit relativ viel Eigenkapital", weiß der Wissenschaftler. So liehen sich Kreditnehmer hierzulande nur etwa 75 Prozent der Bau- oder Kaufsumme. Den Rest stemmten sie selbst. In den Niederlanden dagegen seien vor der Immobilienkrise Kredite über 120 Prozent normal gewesen.

Zugleich wird immer mehr getilgt. Die Raten liegen laut Voigtländer mittlerweile nicht mehr bei einem, sondern bei 2,5 Prozent. "Viele tilgen sogar mit drei Prozent und halten die Belastung anfangs ordentlich hoch", sagt Christian Walburg vom Verband deutscher Pfandbriefbanken. Ganz anders als in Großbritannien, wo trotz niedriger Zinsen lange überhaupt nicht getilgt wurde - und sich die Eigentümer immer tiefer in die Zinsfalle trieben.

In Deutschland ließen die Banken das überhaupt nicht zu, sagt Helmut Weigt vom Verband Wohneigentum in Bonn. "Einige Institute setzen sogar Tilgungsraten von zwei bis drei Prozent voraus, sonst bekommt der Kunde kein Darlehen." Die Banken hätten ein Interesse an sicherer Finanzierung, betont die Sprecherin der Landesbausparkassen, Ivonn Kappel. Deshalb rieten sie von sich aus zu entsprechender Tilgung.

Doch ganz trauen sollten Kreditnehmer dem nicht, raten die Verbraucherzentralen. "Es wird meist nicht so beraten und verkauft, wie sinnvoll wäre", warnt Immobilienexperte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Zwar seien die Banken nicht nur an einer hohen Marge, sondern auch an niedrigen Ausfallrisiken interessiert. Derzeit rieten sie aber auch dazu, statt Tilgung in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Damit erkauften sich die Verbraucher ihre langfristige Zinsbindung viel zu teuer.

Hypothekenzinsen laut FMH-Index

Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Nach Angaben der FMH-Finanzberatung in Frankfurt liegt der durchschnittliche Zins für Immobilienkredite bei einer Laufzeit von 10 Jahren derzeit bei 1,54 Prozent, bei einer Laufzeit von 20 Jahren bei durchschnittlich 2,02 Prozent. Immobilienkäufer sollten diese "Extremzinsphase" nutzen, rät FMH-Inhaber Max Herbst: "Investieren Sie in die Tilgung Ihres Kredites." Denn so lässt sich das Darlehen schneller abbezahlen. "Viele Institute akzeptieren eine Tilgung von 1 Prozent heute gar nicht mehr", sagt Herbst. Üblich seien 2 Prozent. "Sinnvoll sind aber eher 3 Prozent", findet der Experte.

Ein Beispiel: Liegt der Zinssatz bei 2 Prozent und die Tilgung bei 1 Prozent, dauert es rein rechnerisch 55 Jahre, bis ein Kredit abbezahlt ist. Liegt die Tilgung bei 2 Prozent, dauert es nur 34 Jahre und 9 Monate. Bei einer Tilgungsrate von 4 Prozent ist ein Darlehen nach 20 Jahren und 4 Monate abbezahlt.

(Stand der genannten Zinssätze: 16.01.2015.)

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