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Traum vieler Familien: Wer ein Eigenheim besitzt, kann finanziell optimistisch in die Zukunft blicken. Doch der Weg zur schuldenfreien Immobilie ist oftmals weit.

Immobilienmarkt

Sicherheit in Beton: Nur mit guter Finanzierung

Die Deutschlands Immobilienmarkt boomt, das belegen zahlreiche Statistiken. Eine wirklich bemerkenswerte davon lautet 22 Prozent. Um diesen Wert wuchs nämlich im vergangenen Jahr das Neugeschäft deutscher Banken mit der Finanzierung von privaten Neubauten oder dem Kauf von Häusern und Wohnungen.

Insgesamt, so schreibt die Bundesbank, wurden 236 Milliarden Euro an neuen Baukrediten von September 2014 bis August 2015 vergeben. Auch die Vermittler von Baufinanzierungen, wie etwa Dr. Klein, Lübeck, und die Interhyp AG, München, melden dieses Jahr gar noch bessere Geschäfte. Dabei zählen Immobilienkredite von jeher zum Kerngeschäft der Banken. Allein Ende 2015 machten die Immobiliendarlehen, die deutsche Banken an Privatkunden vergeben haben, 36 Prozent aller Kredite aus. Kommen noch die Darlehen für Firmen dazu, dann steht die steht die Baufinanzierung für 50 Prozent aller Bankkredite in Deutschland.

Kühlen Kopf bewahren

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen und treibt unzählige Deutsche um. Zwischen dem Traum von der eigenen Immobilie und der Verwirklichung desselben stehen auf jeden Fall ein langer Weg und viel organisatorischer Aufwand. Wer neu baut, hat viele Entscheidungen vor sich. Die Grundlage aller Überlegungen und Planungen ist aber die Finanzierung. Denn ohne solide Finanzierung zerplatzt der Traum von den eigenen vier Wänden schnell. Ein Hausbau oder -kauf ist teuer, denn neben der Baufinanzierung fallen ja auch noch die Zinsen an, niedrig hin oder her. Zudem sind laut einer Analyse der Deutschen Bank die Preise für Wohnimmobilien in den 126 wichtigsten deutschen Städten allein 2015 um sechs Prozent gestiegen. Ohne die aktuellen Niedrigzinsen könnte sich kaum ein Durchschnittsverbraucher die Baufinanzierung überhaupt leisten. Doch es sind wiederum gerade die niedrigen Zinsen, die die Preise der Wohnimmobilien in die Höhe treiben. Denn Verbraucher können für die gleiche monatliche Rate zur Zeit höhere Darlehen aufnehmen.

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Der Finanzrahmen

Die Finanzierung einer Immobilie müssen potenzielle Käufer exakt durchrechnen.

Das Vermögen der meisten Menschen reicht nicht aus, um für eine Immobilie den Preis bar und cash auf den Tisch zu blättern. Fremdkapital ist notwendig, das können Privatkredite, Bausparverträge, Fördergelder und -kredite oder eben ein Darlehen sein. Privatkredite von Freunden oder Verwandten dienen der Aufstockung des eigenen Vermögens, die weit verbreitete Form der Bausparverträge, die über eine bestimmte Summe abgeschlossen werden, teilt sich in zwei Phasen, wo man in der Ansparphase Geld einzahlt und darauf Zinsen erhält, anschließend wird der angesparte Betrag per Kredit auf die vertraglich ausgemachte Bausparsumme aufgestockt und es folgt die Darlehensphase. Mit Förderkrediten und -geldern können sich Bauherren energieeffiziente Häuser oder die Installation von Heizungsanlagen fördern lassen. Was nach all diesen Möglichkeiten nicht zusammengekratzt ist, muss dann über ein Immobiliendarlehen finanziert werden. Die Höhe der Kreditsumme und die Konditionen hängen von den persönlichen finanziellen Voraussetzungen, den gebotenen Sicherheiten und den Gesamtkosten der Immobilie ab. Maßgeblich ist aber auch die gesamtwirtschaftliche Lage, die die Leitzinssätze beeinflusst. Das wichtigste bei einer soliden Finanzierung ist, sich nicht zu überschätzen, also eine knallharte Kalkulation aufzustellen: welche fixen Summen, etwa für Versicherungen oder das Autoleasing monatlich bezahlt werden müssen. Bleiben auch noch Rücklagen für Sonderanschaffungen, etwa wenn der Kühlschrank oder die Waschmaschine kaputt gehen. Was da dann übrig bleibt, ist die maximale monatliche Darlehensrate.

Eigene Immobilie – eine gute Idee?

Ja, wenn die Immobilie nicht zu teuer ist und man tatsächlich beabsichtigt, länger dort zu wohnen, womöglich sogar dort alt zu werden. Wer mit einer Summe, die 20 Jahre der aktuellen Kaltmiete entspricht, eine gleich große Wohnung in einer guten Wohnlage bezahlen kann, für den ist sie ein Schnäppchen. Zahlt man mehr als 25 Jahresnettokaltmieten, so eine brauchbare Faustformel, ist die Wohnung keine Rendite versprechende Geldanlage mehr – die Wohnung wird dann halt gekauft, weil man exakt diese Wohnung liebt und sie besitzen will. Wenn nun eine Immobilie gefunden ist, wendet sich der Kaufwillige an einen Baufinanzierungsvermittler und die Hausbank. Feilschen ist angesagt! Denn ob 2,1 Prozent oder 2,0 Prozent Zinsen machen bei einem 235 000 Euro-Kredit und einer Monatsrate von 1000 Euro schon in den ersten 15 Jahren über 3100 Euro mehr aus. Wie hoch die Kreditsumme für eine vorgegebene Monatsrate und einen vorgegebenen Zins ist, lässt sich leicht mit Kreditrechnern ermitteln, die annähernd alle Banken auf ihren Websiten anbieten. Wer weiß, welche Summe er sich leisten kann, muss das Eigenkapital in die Berechnung einbeziehen. Maximaler Kredit und Eigenkapital ergeben das Kapital, mit dem der Kaufpreis und die Nebenkosten der Immobilie bezahlt werden.

Mit der Kreditsumme die Finanzierung angehen

Wenn die Finanzierung steht, dann dauert es nicht mehr lange, und der Immobilienkäufer kann im übertragenen Sinn bald die eigene Immobilie in den Händen halten.

Im Rahmen einer Umfrage bei den Freisinger Kreditinstituten Freisinger Bank, Sperrer Bank, Sparda Bank oder Sparkasse setzen diese auf ein umfassendes erstes Gespräch und auch Analyse. „Wir vergeben Kredite auch nur an bereits bestehende Kunden“, so Gerhard Rovan von der Sperrer Bank. Pauschale Aussagen gibt es bei keiner der vier Banken, „es geht um die individuelle Ausgestaltung und nicht um eine Finanzierung aus der Schublade“, betont Rudolf Gebhardt aus der Sparkasse. „Solch‘ eine Kreditlinie muss ja auch passen, der Kunde muss sie tragen können“, bestätigen Marianne Schmid von der Sparda Bank, „Jeder Kunde hat andere Voraussetzungen und braucht eine individuelle Gestaltung des Kreditvertrags“, so die Freisinger Bank hinzu. Gerade hinsichtlich der seit kurzem ins deutsche Recht umgesetzten EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016, nach der Banken strengere Informations- und Prüfpflichten bei der Kreditvergabe erfüllen müssen. Damit einher geht, dass die Kreditwürdigkeit des Kunden eingehender geprüft und nachgewiesen wird, sich der Kreditgeber vor der Vergabe umfassend über die finanzielle und individuelle Situation jedes Kunden und dessen Vorstellungen informieren muss. „Etwas, was wir als lokale und seriöse Banken auch bisher bereits gemacht haben“, so die Bankenvertreter vor Ort unisono.

Der Klassiker – das Annuitätendarlehen

In Deutschland werden Baukredite fast immer in Form von Annuitätendarlehen vergeben, der Kreditnehmer muss das aufgenommene Geld mit einer festen Monatsrate, die sich aus Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt, zurückzahlen. Bei gleicher Kreditsumme und gleichem Tilgungssatz bedeutet das: Sinken die Zinsen, so sinkt auch die Monatsrate. Der Käufer kann die gesunkenen Zinsen also auch nutzen, um einen höheren Betrag zu finanzieren. Darin steckt jedoch das Risiko des Wertverlustes, denn wenn die Zinsen wieder steigen, können sich Verbraucher nur noch niedrigere Darlehen leisten. Das kann zur Folge haben, dass die Preise für Immobilien zurückgehen und das Haus oder die Wohnung an Wert verliert – in unserer Region ist dies jedoch eher unwahrscheinlich. Im Kreditvertrag gilt ein fester Zinssatz, der für eine bestimmte Dauer festgeschrieben wird – das ist die Zinsbindungsfrist. Ist der Baukredit bis zum Ende dieser Frist noch nicht zurückgezahlt, kommt es zu einer Anschlussfinanzierung mit einem neuen Zins. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto günstiger der von der Bank angebotene Zinssatz. Aber bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung können die Zinsen steigen, und damit – trotz gesunkener Restschuld – auch die monatliche Rate. Deshalb gilt es gut zu überlegen: eine lange Zinsbindungsfrist, die das Darlehen teurer macht ist besser als eine kurze, dafür sinkt das Zinsänderungsrisiko. Wer dieses Risiko ganz vermeiden möchte, sollte anstreben, das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückzuzahlen. In jedem Fall kann ein guter Berater berechnen, wie hoch die Zinsen steigen müssen, damit etwa eine 15-Jahres-Kondition günstiger ist als der Zinssatz für zehn Jahre. Auch bei der Tilgung gilt: so schnell wie möglich weg damit, drei Prozent und mehr sind gut, bei nur zwei Prozent und den aktuell niedrigen Zinsen sind 35 Jahre eine verdammt lange Zeit. So, und nun nehmen Sie sich ein Wochenende Zeit und rechnen Sie mal durch. Viel Erfolg!

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