Wohnraum für Verwandte: Was Vermieter ab Januar tun sollten

- Auf ein neues Recht müssen sich Wohnungseigentümer, die Angehörigen oder Freunden eine Wohnung weit unter Preis vermieten, ab Januar 2004 einrichten. Derzeit können sie noch die auf die Wohnung entfallenden Kosten voll vom steuerpflichtigen Einkommen absetzen. Bedingung dafür ist, dass die Miete wenigstens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmacht. Das heißt: Nur 50 Prozent der an sich möglichen Miete muss versteuert werden, die auf diesen Wohnraum entfallenden Kosten mindern aber zu 100 Prozent das steuerpflichtige Gesamteinkommen des Vermieters. Zum 1. Januar 2004 wird die 50-Prozent-Grenze aber - einem Urteil des Bundesfinanzhofs folgend - auf 75 Prozent angehoben.

<P>Das bedeutet wiederum: Will der Vermieter nach wie vor seinen Aufwand für die Wohnung (das sind Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung, Reparaturen) zu 100 Prozent beim Finanzamt geltend machen, so muss er die Miete - sollte sie nicht bereits den neuen Mindestsatz von 75 Prozent erreicht haben - entsprechend anheben.<BR><BR>Diese Chance dürfte der Vermieter aber in den meisten Fällen nicht haben - insbesondere wenn die bisherige Miete "50 Prozent" beträgt. Denn ein Heraufsetzen auf 75 Prozent ist rechtlich gar nicht durchsetzbar. Das wäre nämlich eine Anhebung um 50 Prozent. Das Mietrecht erlaubt aber nur eine Steigerung von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Wird dieser Rahmen auf einen Schlag ausgeschöpft, dann hat der Mieter zunächst einmal Ruhe vor Mieterhöhungswünschen seines Vermieters. Was also tun aus Vermietersicht? <BR><BR>Strategie 1</P><P>Da es sich um Verträge mit Angehörigen handelt, könnte natürlich von "50" auf "75" hochgegangen werden; verboten ist dies im beiderseitigen Einvernehmen natürlich nicht. Und Angehörige werden ja sicher bemüht sein, das steuerlich effektvollste Ergebnis zu erzielen. Ob dann auch wirklich "75 Prozent" gezahlt werden, das wird sich kaum kontrollieren lassen, weil es ja durchaus möglich ist, die Miete - gegen Quittung natürlich - bar zu entrichten, ohne dass das Finanzamt dies beanstanden dürfte.<BR><BR>Strategie 2</P><P>Die Miete steigt von 50 Prozent um 20 Prozent auf 60 Prozent der ortsüblichen Miete. Im Ergebnis sind dann diese 60 Prozent zu versteuern - aber auch nur 60 Prozent der auf diesen Wohnraum entfallenden Aufwendungen mindern die Steuer. Entsprechend kann bei anderen Miethöhen verfahren werden. Am besten sind die Vermieter dran, die bereits 63 Prozent des Ortsüblichen vom Angehörigen als Mietzins verlangen. Erhöhen sie auf 75 Prozent (was ja in einem Schritt möglich ist - 63 Prozent, erhöht um 20 Prozent = runde 75 Prozent), so sind diese 75 Prozent Mieteinnahme zu versteuern - 100 Prozent der Kosten werden gegengerechnet. <BR><BR>Strategie 3</P><P>Im Urteil des Bundesfinanzhofs ist noch eine weitere Lösungsmöglichkeit vorgesehen: Weist der Vermieter bei einer Miethöhe zwischen 50 und unter 75 Prozent nach, dass er langfristig unterm Strich trotz der geringen Miete einen Gewinn erwirtschaftet, dann bleibt es beim bisherigen Recht: Die Kosten können voll angesetzt werden. Diese "Überschussprognose" ist vom Bundesfinanzministerium in Berlin ausdrücklich als zulässig anerkannt worden.<BR></P>

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