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Der Ballungsraum München boomt, die Region verödet.

Studie zeigt Baubedarf und -Überschuss

Bayern hat ein Wohnungsproblem

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München - Der Ballungsraum München boomt, die Region verödet. Während in der Metropole und im direkten Umkreis zu wenig gebaut wird, gibt es auf dem Land schon jetzt zu viele Neubauten. Nur Garmisch-Partenkirchen tanzt aus der Reihe.

Sehenswürdigkeiten gibt es einige in den Ammergauer Alpen: Die Königsschlösser Neuschwanstein und Linderhof, das Kloster Ettal oder die Wieskirche. Aber ansonsten ist das mit 637 Quadratkilometern größte Naturschutzgebiet Bayerns äußerst dünn besiedelt. Ein Großteil des Areals liegt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen – und das ist für den Landkreis Fluch und Segen zugleich. Segen, weil die Bilderbuchlandschaft an Lebensqualität kaum zu übertreffen ist und somit jährlich Millionen von Touristen in die Region treibt. Aber auch Fluch, weil es im Landkreis kaum mehr Flächen gibt, an denen neue Wohnungen entstehen können.

Genaue Analyse der deutschen Wohnungsbaupolitik

Dieser Zwiespalt macht Garmisch-Partenkirchen zu einer großen Ausnahme. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hat gestern eine Studie vorgestellt, in der die deutsche Wohnungsbaupolitik genau analysiert wird. Immobilienexperte und Mitautor Michael Voigtländer kommt darin zu einem klaren Schluss: In Deutschlands Metropolen wird zu wenig gebaut. Dafür drohen in vielen Landkreisen abseits der Großstädte schon jetzt leere Wohnungen.

Das gilt auch für Bayern: Beim Blick auf die vom Institut erstellte Karte leuchtet die Landeshauptstadt München knallgelb, genau wie die umliegenden Landkreise München, Ebersberg, Freising, Dachau und Fürstenfeldbruck. Gelb, das bedeutet: Hier wurden im Jahr 2014 deutlich weniger Wohneinheiten geschaffen als in Zukunft gebraucht werden. Das Institut hat den jährlichen Bedarf an Wohneinheiten bis 2030 für jeden Landkreis hochgerechnet. Im Ballungsraum München liegen die Landkreise zum Teil weit darunter (siehe Kasten) – in München selbst noch viel weiter. Hohe Miet- und Grundstückspreise sind die Folge.

In den südlicheren Landkreisen wie Weilheim-Schongau, Bad Tölz-Wolfratshausen oder Miesbach ist der umgekehrte Effekt eingetreten. Dort wurden im vergangenen Jahr mehr Wohneinheiten fertiggestellt als zukünftig benötigt werden. Das Gefälle ist klar zu sehen: Ballungsraum München überfüllt – je weiter weg von der Großstadt, desto weniger Wohnbedarf.

Warum es Garmisch geht wie München

Garmisch-Partenkirchen hingegen leuchtet ebenfalls gelb: Wohnungsmangel. Weit weg von München, von der Großstadt. Hier kommen die Ammergauer Alpen ins Spiel. „Bauland ist sehr knapp bei uns“, sagt Landrat Anton Speer (Freie Wähler), „weil etwa zwei Drittel unserer Flächen unter Schutz gestellt sind.“ Die Nachfrage ist aber hoch. „Wir haben viele Menschen, die bei uns ihren Altersruhesitz finden. Aber auch Leute, die herkommen und in der Tourismusbranche arbeiten wollen.“ Sie alle suchen nach Wohnraum. Aber im Kreis Garmisch-Partenkirchen werden ihn nur wenige finden.

Doch Garmisch ist die Ausnahme. Voigtländer vom IW glaubt, in manchen Kommunen werde am Bedarf vorbei gebaut. Weil die Kommunen großzügig neues Bauland ausweisen, um Einwohner und Unternehmen anzulocken. Viele Menschen bauen dann lieber neu, statt bestehende Häuser zu beziehen. An anderer Stelle stünden Häuser dann leer. Dabei wäre es laut IW möglich, diese Orte als Wohnort attraktiver zu machen. Die Politik müsse dort mehr in die Infrastruktur investieren, um die Pendler anzuziehen, fordert Voigtländer.

Im Kreis Garmisch-Partenkirchen müht sich Landrat Speer derweil zu verhindern, dass die jungen Menschen stetig in Großstädte abwandern. „Wir wollen ihnen Anreize bieten, dafür setzen wir vermehrt auf Einheimischenmodelle.“ Nur so lasse sich die demografische Entwicklung eindämmen. Sonst bleibt ein überalterter Landkreis zurück. „Wir müssen es schaffen, die goldene Mitte zu finden“, sagt Speer – ausreichend Wohnraum und Gewerbe, aber nicht auf Kosten der Natur. Es ist ein Spagat. „Und den schaffen wir auch nicht alleine, sondern nur, wenn wir landkreisübergreifend zusammenarbeiten.“

Bautätigkeit und Baubedarf fallen auseinander

Abweichung der Bautätigkeit 2014 vom jährlichen Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten von 2015 bis 2030 in den deutschen Kreise und Städten

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