Neue Serie Teil 2: Grenzen des Wachstums

Wenn der Traum vom Haus unbezahlbar wird

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Sind die Grenzen des Wachstums in München und Umgebung erreicht? In einer Serie beleuchten wir, was der ewige Boom mit unserer Heimat macht. Zweiter Teil: Im Speckgürtel gehen die Immobilienpreise durch die Decke. Ein Makler erzählt, was er erlebt.

Objekt 5272 war gerade erst auf dem Markt, doch bei Makler Christian Kortenbrede stand das Telefon nicht mehr still. Reihenmittelhaus in Neubiberg im Landkreis München, Baujahr 2002, 261 m2 Grund, 190 m2 Wohnfläche. Preis? 855 000 Euro. 50 Interessenten meldeten sich allein in den ersten Tagen, viele wollten sofort kaufen und viele waren bereit, noch mehr zu zahlen. Für Christian Kortenbrede, Makler in Planegg seit 16 Jahren, ist dieser Wahnsinn Alltag geworden.

Seit 30 Jahre in der Branche: Makler Christian Kortenbrede.

Kortenbrede sitzt in seinem Büro im Kreis München. Die Bilder von dem Neubiberger Reihenhaus liegen vor ihm, er sagt: „Vor sechs, sieben Jahren hätten wir etwa die Hälfte des Wertes angesetzt, die Preise haben sich fast verdoppelt.“ Die astronomischen Preise in der Stadt drängen die Menschen in die Ortschaften im Umland. Und noch eine Reihe weiter raus. Auch dort wird ein Eigenheim zum Luxusgut.

Das merken nicht nur die, die eines suchen. Das hat auch die Arbeit der Makler verändert. „Wir können fast 100 Prozent abschließen“, sagt Kortenbrede. Ladenhüter? Gibt’s kaum mehr. 2015 wurde er ein einziges Objekt nicht los: ein Haus in Baldham, schwierige Lage direkt am Bahngleis – Käufer und Verkäufer wurden sich einfach nicht einig. Kortenbrede verkauft und vermietet Wohnungen und Häuser vor allem im Süden und Westen von München. Immer öfter hat er auch im Oberland zu tun: Der Speckgürtel wird breiter, vor allem dort, wo es gute Autobahn- und Zugverbindungen nach München gibt. Günstiger wird es erst 20, 30 Kilometer vom nächsten Bahnhof entfernt.

Lesen Sie hier Teil 1 unserer Serie: „Die Grenzen des Wachstums“

Kortenbrede, 52, kennt das Immobiliengeschäft gut, doch auch er muss sich umstellen. Die Verkäufer haben oft hohe, manchmal überzogene Erwartungen an den Preis – auch sie lesen in der Zeitung vom Immobilienboom. Andere sind überrascht von den Summen, die sie für das Haus, das sie vor 30 Jahren gekauft haben, bekommen. Nämlich das Doppelte oder Dreifache. Die Preise sind schwerer einzuschätzen: Was darf ein Haus kosten? „Klassische Wertermittlungsparameter wie Bodenrichtwerte helfen schon lange nicht mehr“, sagt Kortenbrede – zu schnell verändern sich die Preise. Der Maklerverband IVD Süd hat einen Fünf-Jahres-Vergleich angestellt: Ein Einfamilienhaus in Freising ist innerhalb dieser kurzen Zeit um 54 Prozent teurer geworden, in Starnberg sogar um 67 Prozent. 1,3 bis 1,5 Millionen Euro seien keine Seltenheit, sagt Kortenbrede. „Da wird die Luft dünn für viele – trotz der günstigen Zinsen.“ Ohne Erbschaft oder ein dickes Sparkonto platzt der Traum vom Haus selbst für die mit solidem Gehalt. Besonders angezogen haben daher die Preise für Doppelhaushälften – für viele die einzig finanzierbare Alternative.

Noch vor zehn Jahren, erinnert sich Kortenbrede, gab es häufig den Fall, dass Käufer einen Preis nicht akzeptiert haben, mit dem Verkäufer verhandeln wollten. „Das gibt es heute nahezu nicht mehr“, sagt er. Meistens kommen die Käufer schon mit der fertigen Finanzierung zur Besichtigung – um sofort zuschlagen zu können. Nicht immer geht es so schnell: Mehr und mehr Immobilien werden im Gebotsverfahren verkauft. Früher eine Seltenheit. Heute seien es 20 bis 30 Prozent der Objekte – es gibt genügend reiche Käufer, die noch eine Extra-Summe drauflegen können. „Es ist in der Region unendlich viel Geld im Umlauf“, sagt Kortenbrede. Nur ganz selten ist es dem Verkäufer nicht wichtig, den maximalen Preis rauszuholen: „Ich hatte neulich eine ältere Dame als Kundin, die ihre Wohnung unbedingt einer jungen Familie verkaufen wollte – dafür auch höhere Kaufgebote ausgeschlagen hat.“ Einzelfälle. Meistens läuft es so wie bei einem Haus in Gräfelfing-Lochham, Baujahr 1959, Wohnfläche 290 m2, Grundstück 1619 m2, Schwimmbad im Keller, Preis 2,1 Millionen Euro – der neue Eigentümer riss das Haus ab und baut jetzt neu. Geld spielt keine große Rolle.

In der Branche herrscht Goldgräberstimmung. Und die lockt auch schwarze Schafe an. Makler werden kann jeder – in sehr kurzer Zeit, ohne Ausbildungsvoraussetzung. Die Industrie- und Handelskammer München und Oberbayern zum Beispiel bietet einen 16-tägigen Kurs an, im Anschluss gibt’s ein Zertifikat. Makler Kortenbrede hält nichts von den Schnellkursen: „Man braucht viel Erfahrung und Fachwissen.“ Nicht selten liegen zwischen mehreren Maklereinschätzungen Preisunterschiede von 100 000 Euro und mehr.

Das knappe Angebot erhöht den Druck auf die Makler. Viele sind auf Provisionsbasis bei großen Firmen angestellt – für sie lohnt sich nur ein schneller Abschluss. Manche arbeiten mit fragwürdigen Mitteln. Sie ziehen vom eigentlichen Wert eines Hauses 20 Prozent ab, um noch schneller verkaufen zu können – zulasten des Verkäufers. „Unseriös“, sagt Kortenbrede. Andere verlangen von Kaufinteressenten ein Angebot – obwohl der Preis fix ist. Manche kassieren allein für die Besichtigung Gebühren. Und nicht selten trauen sich Interessenten gar nicht mehr, kritische Fragen zu stellen – aus Angst, dass sie dann vom Makler aussortiert werden. Kortenbrede schätzt, dass sich der Markt erst dann etwas beruhigt, wenn endlich mehr gebaut wird – oder die Zinsen wieder steigen.

Was haben Sie erlebt? 

Erzählen Sie uns Ihre Geschichte! Was haben Sie erlebt im oberbayerischen Immobilienwahnsinn? Suchen Sie seit vielen Jahren ein Haus? Welche Bruchbuden wurden Ihnen zu Wucherpreisen angeboten? Schreiben Sie uns: Per Mail an blickpunkt@merkur.de oder per Post an Münchner Merkur,
Paul-Heyse-Straße 2-4, 80336 München. Stichwort: Wachstum

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