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Überblick über das Münchner Umland

So teuer sind Häuser im Speckgürtel

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München - In München und im Umland, dem sogenannten Speckgürtel, wird es eng. Der Immobilienmarkt ist wie leer gefegt. Ein Überblick von Erding bis Starnberg und von Ebersberg bis Freising.

Mittlerweile ist der Rekord Routine: Die Immobilienpreise in München und weiten Teilen des Umlands sind zum x-ten Mal in Folge auf historische Höchstwerte geklettert. Mehr als eine Million Euro, 1.040.000 um genau zu sein, kostet ein Einfamilienhaus in München im Schnitt. Vor sechs Monaten lag der Wert noch bei rund 950 000 Euro.

Preissteigerungen bis zu elf Prozent

„Der Immobilienmarkt in München ist ein Kessel, der sich immer weiter aufheizt“, sagt Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Die Preise steigen und steigen – nicht nur in der Landeshauptstadt. Um beim Bild des Tee-Kessels zu bleiben: Der Dampf entlädt sich im Münchner Umland, dem Speckgürtel. Ob Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Erding, Freising oder Starnberg, ob Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung – die Preise sind in den vergangenen sechs Monaten zum Teil um elf Prozent gestiegen. Das zeigt der aktuelle Marktbericht „Münchner Umland Wohnimmobilien“ des IVD, der gestern in München vorgestellt wurde. Darin sind die Preisentwicklungen zwischen Herbst 2012 und Frühjahr 2013 aufgezeichnet.

Den höchsten Anstieg des Kaufpreisniveaus verzeichnete danach die Kreisstadt Dachau. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser legten im Vergleich zum Herbst 2012 im Schnitt um 11,1 Prozent zu. In den Städten Starnberg und Freising kletterten die Preise um 9,6 beziehungsweise 7,1 Prozent – am geringsten fiel die Preissteigerung mit 0,9 Prozent in der Kreisstadt Erding aus. Auch die Preise für Eigentumswohnungen (plus 8,8 Prozent) und Doppelhaushälften (plus 8,4 Prozent) zogen am stärksten in Dachau an. In Fürstenfeldbruck (plus 8,2 Prozent) und München (plus 7,9 Prozent) verteuerten sich Eigentumswohnungen ebenfalls kräftig.

Starnberg zum Teil teurer als München

Starnberg ist unter den Kreisstädten im Münchner Umland das teuerste Pflaster. Eigentumswohnungen kosten 3700 Euro pro Quadratmeter. Für eine Doppelhaushälfte müssen Käufer im Schnitt 770 000 Euro ausgeben – genauso viel wie in München. Regelrecht durch die Decke gegangen sind die Preise für freistehende Einfamilienhäuser. 1,25 Million Euro kostet ein Einfamilienhaus in Starnberg im Schnitt – mehr als 200 000 Euro mehr als in München.

In Ebersberg sind die Preise im Vergleich dazu moderat. Ein Einfamilienhaus gibt es für durchschnittlich 487 000 Euro, eine Doppelhaushälfte für 413 000 Euro. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in der Kreisstadt Erding am niedrigsten (2300 Euro/m2). Entsprechend dazu waren laut IVD im Frühjahr 2013 auch die Mieten in Erding (9,10 Euro/m2) und Ebersberg (8,40 Euro/m2) am niedrigsten.

„Die hohen Kaufpreise transportieren sich vor allem entlang der S-Bahn-Gleise und den Autobahnen ins Umland“, erklärt Kippes. Vergleichsweise moderate Preise fänden sich zwischen den S-Bahn-Ästen. Grundsätzlich gilt aber: Je weiter raus man geht, desto niedriger sind die Preise.

Geringe Bautätigkeit trotz stetem Zuzug

Auch für die Zukunft erwartet Kippes für München und Umland „stabile bis steigende Preise“. „Allerdings sind wir von einer Blase weit entfernt“, erklärt der Fachmann. Die Gründe für die Preissteigerungen sind vielfältig: „Das fehlende Wohnraumangebot sowie die sehr hohen Kauf- und Mietpreise sind die Begleiterscheinungen des Wirtschafts- und Einwohnerwachstums“, sagt Kippes. „Zuzug und geringe Bautätigkeit werden den Druck auch in Zukunft aufrechterhalten.“ Dazu komme die Tendenz zu immer kleineren Haushalten, die deutlich mehr Fläche beanspruchen als Mehrpersonenhaushalte. Weitere Effekte: historisch niedrige Zinskonditionen, wenig rentable Alternativen bei der Geldanlage. „Wer Immobilien oder Bauland hat, verkauft momentan nicht“, so Kippes. Eigennutzer und Anleger konkurrieren um die wenigen Immobilien, die zum Verkauf stehen.

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Damit die Preise langfristig stagnieren oder sogar zurückgehen, müsste die Bautätigkeit vor allem im Umland erhöht werden, erläutert Kippes. „Wir brauchen einen Schulterschluss zwischen München und den Umlandgemeinden, um Bauland ausweisen zu können.“ Staatliche Förderung und Nachverdichtungen bei der Wohnbebauung, wo möglich, seien dringend nötig, findet der Immobilienfachmann. Nur so kann der Druck im Kessel abgebaut werden, statt die Preise immer weiter nach oben zu treiben.

Manuela Dollinger

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