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Boomregionen: Die Zahlen zeigen, um wie viel Prozent die Nettokaltmiete (Haussymbol) und die Kaufkraft (Geldbörse) über dem Bundesschnitt liegen.

Neue Zahlen zu Immobilienpreisen

Wie hohe Mieten die Stadt und das Umland verändern

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Miete frisst Kaufkraft. In München zum Beispiel kostet eine neu vergebene Wohnung kalt 137 Prozent mehr als im Bundesdurchschnitt. Ähnlich ist es in der Region, wie Zahlen eines Immobilienportals zeigen. Diese Entwicklung verändert die Kreise und Kommunen.

München – Im Großraum München gelten zwei unumstößliche Fakten. Fakt eins: Hier zu wohnen, ist wahnsinnig teuer. Fakt zwei: Die Arbeit wird besser bezahlt als in vielen anderen Regionen der Republik. Heißt also: Für Kleidung, Nahrung und Miete steht dem Einzelnen mehr zur Verfügung als anderswo. Wer nun daraus schließt, dass die starke Kaufkraft die hohen Mieten ausgleicht, liegt gehörig daneben.

Von den hohen Gehältern bleibt nur wenig

Wie Zahlen des Online-Portals „immowelt.de“ zeigen, nutzen die guten Gehälter den Menschen im Raum München nur wenig. Denn die Mietpreise überragen das Mehr an Kaufkraft teils um ein Vielfaches – vor allem in der Stadt München: Während die Kaufkraft pro Einwohner mit 30 136 Euro rund 36 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt, zahlt ein Mieter für eine neu vergebene Wohnung 16,10 Euro pro Quadratmeter – und damit 137 Prozent mehr als im Bundesschnitt (6,80 Euro). Ähnliches gilt für die Kreise München, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, und Starnberg.

Durchschnittsmiete wäre aussagekräftiger

Das Immobilienportal hat knapp 19.500 Miet-Angebote aus den zehn reichsten Kreisen Deutschlands ausgewertet, die im vergangenen Jahr inseriert wurden. Berücksichtigt sind also nur Neuvermietungen. Für den Geschäftsführer des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München, Christian Breu, ist das nicht ganz unproblematisch. „Aussagekräftiger wäre die Durchschnittsmiete“, sagt er. Die beinhaltet auch ältere und günstigere Mietverhältnisse und liegt in München bei knapp über zehn Euro.

Die „immowelt“-Daten bilden also ausschließlich die Situation derer ab, die in jüngster Vergangenheit einen Mietvertrag unterschrieben haben. Die kommen freilich in Scharen. Jedes Jahr ziehen Tausende von Menschen aus anderen Bundesländern oder dem Ausland, laut Breu auch zunehmend aus Nicht-EU-Ländern, in die Region München. Vor allem das Umland wächst: am schnellsten die Kreise Dachau und Ebersberg mit Raten von 6,2 und 5,4 Prozent. Weil der Wohnungsbau nicht hinterherkommt, steigen die Preise für den vorhandenen Wohnraum. „Sie nehmen flächendeckend zu“, sagt Breu. „Das trifft vor allem Normalverdiener.“

Flucht ins Umland: Druck auf die Gemeinden wächst

Zunehmend ziehen auch Menschen aus den großen Städten wie München in kleinere. Dachau, Freising oder Germering (Kreis Fürstenfeldbruck) sind laut Breu beliebte Ziele. „Draußen hat man mehr Freiraum, und die Infrastruktur ist inzwischen genauso gut wie in den großen Städten.“ Das bedeutet unterm Strich: Der Druck auf die Landkreise wächst.

Das hat Konsequenzen für die Struktur kleinerer Kommunen. Während früher meist mehrere Menschen in einer Wohnung lebten, nimmt inzwischen die Zahl der Single-Haushalte stetig zu. Das erhöht auch den Bedarf an Wohnraum. „Insgesamt wird es auch in kleinen Kommunen dichter“, sagt Breu. „Aber der Raum München ist noch lange nicht so verdichtet wie etwa das Ruhrgebiet. Eine flächendeckende Verstädterung sehe ich jedenfalls nicht.“

Immer höhere Anforderungen an Infrastruktur

Auch der Verkehr in den Landkreisen nimmt stetig zu. „Die Pendelei erhöht sich deutlich“, sagt Breu. Wobei das übliche Denkmodell, dem zufolge in München gearbeitet und in den Kreisen gewohnt wird, nicht mehr ganz stimmt. Im Landkreis München arbeiten inzwischen sogar mehr Menschen, die in der Stadt wohnen, als umgekehrt.

Breu sieht die große Aufgabe der Region in der Ausweisung von Neubaugebieten und dem Ausbau des Nahverkehrs. Im Großen und Ganzen kommt die Region noch klar, sagt er. „Aber hier und da knirscht es schon.“

Hält man sich an die Daten von „immowelt“, dann sind die aktuellen Mietangebote im Großraum München teurer als eine Stadtwohnung in Hamburg. Man kann das auch so sehen: Das Landleben ist angesagt. 

mmä

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