Blick auf die Landschaft im Berchtesgadener Land
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Traumhafter Ausblick: Wer seine Arbeit im Homeoffice erledigen kann, könnte künftig auf dem Land sein Glück versuchen.

Homeoffice geht auch außerhalb der Stadt

Stadtflucht durch Corona: Wie die Pandemie den Immobilienmarkt verändert

  • Klaus Mergel
    vonKlaus Mergel
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Die Corona-Pandemie hat unser Leben schlagartig verändert und wird das auch in Zukunft tun. So lassen sich bereits Auswirkungen auf den Immobilienmarkt erkennen. Was jedoch weitere Fragen aufwirft.

  • Die Corona-Krise wirkt sich auf alle Teilbereiche unseres Lebens aus.
  • Die Folgen im Arbeitsleben haben wir unmittelbar gespürt - Stichwort: Homeoffice.
  • Doch auch bezüglich des Immobilienmarkts lässt sich ein Trend ablesen.

München - Eine Wohnung im Speckgürtel um München* finden: nicht einfach, aber machbar. Zumindest leichter als in der Stadt. Nun verändert Corona* die Lage: Laut einer Studie hat die Pandemie den Immobilienmarkt des Umlands deutlich verschärft. Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland analysierte die Entwicklung von Januar bis Juli 2020. Das Ergebnis: Die Neuangebote im westlichen und südlichen Umland gingen zum Teil um ein Fünftel zurück, in Starnberg brach der Markt sogar um 44 Prozent ein. Erst ab Juli erholte er sich langsam wieder.

Was hat der Immobilienmarkt mit Corona zu tun? Eine Menge, schon allein in praktischer Hinsicht: Während des Lockdowns wurden keine Besichtigungen durchgeführt. Angebote auf Immobilienportalen anzubieten machte kaum Sinn. Aber es gibt auch langfristige Ursachen. „Die Corona-Krise hat vermutlich bei vielen Anbietern für Verunsicherung gesorgt“, sagt Stephan Kippes. Neben seiner Professur für Immobilienmarketing an der Hochschule Nürtingen-Geislingen leitet er das IVD-Marktforschungsinstitut, das für die Analyse Verkaufsportale auswertete. Mancher Verkaufswillige, so Kippes, wartete eventuell ab, was mit seinem Arbeitsplatz in der Krise* passiere. Und mancher sah hinterher keine sicherere Möglichkeit zur Reinvestition eines Verkaufserlöses.

Vermutet Verunsicherung bei Anbietern von Immobilien: Stephan Kippes kennt sich mit dem Wohnungsmarkt bestens aus.

Immobilienmarkt in der Corona-Krise: Homeoffice könnte ein Faktor für Zuzug im Umland sein

„Betongold“ gilt nicht erst seit gestern auch fernab der Großstadt München als sichere Anlage, da die Banken keine Anlagen mit nennenswerten Zinsen bieten können. Es gibt jedoch seit Corona einen weiteren Faktor, der das Angebot auch im Umland verknappen könnte: Homeoffice

„Homeoffice hat durch die Pandemie eine neue Bedeutung bekommen“, erklärt Kippes. Während zuvor noch viele Münchner Arbeitgeber Wert auf Präsenz legten - eventuell auch, um Mitarbeiter besser kontrollieren zu können - seien sie laut Kippes nun auf den Geschmack gekommen: „Sie können Geld und Miete sparen, und der Laden läuft trotzdem.“ Das Arbeitsleben ging weiter, dank Videokonferenzen konnten Mitarbeiter gut kommunizieren. Teilweise lief es sogar besser, weil sich manch einer zu Hause besser konzentrieren konnte.

„Für viele Arbeitnehmer erweist sich Homeoffice als echte Erleichterung“, sagt Kippes. „Sie sparen sich die stressige Pendelei in den Ballungsraum.“ Diese Erfahrung könnte dauerhafte Folgen haben, glaubt er. Klar: Ganz auf Heimarbeit wird es vermutlich nicht hinauslaufen, und in jedem Job ist das auch nicht möglich. „Aber in vielen Berufen wird man vermutlich nicht mehr öfter als drei Mal die Woche ins Büro kommen müssen.“

Arbeiten im eigenen Heim: Der Trend zum Homeoffice könnte das Wohnungsangebot im Umland verknappen .

Immobilienmarkt in der Corona-Krise: Vom Wegzug aus der Stadt profitiert das Verkehrsnetz und das Klima

Da stellt sich langfristig für manchen Arbeitnehmer die Frage: Wieso sich nicht dauerhaft im Umland oder sogar ganz auf dem Land niederlassen? Davon würden nicht nur die Arbeitnehmer profitieren, die weniger Mieten und geringe Fahrtkosten aufwenden müssen. Auch das Münchner Verkehrsnetz und der Immobilienmarkt würden langfristig entlastet. Und nicht zuletzt: das Klima.

Doch Veränderungen haben auch ihre Nachteile. „Die Alteingesessenen treten in Konkurrenz mit den Zuzüglern“, erklärt Kippes. Es gebe dann eine wellenartige Preisanpassung. Weil etwa Germering ausgeschöpft ist, wird Landsberg irgendwann zum Münchner Einzugsbereich. „Eigentlich passiert so etwas über Jahre hinweg“, sagt Kippes. Die Pandemie könnte als Beschleuniger wirken. 

Immobilienmarkt in der Corona-Krise: Mehr als die Hälfte der bayerischen Bevölkerung lebt im ländlichen Raum

Derzeit leben nur noch rund 25 Prozent der Deutschen auf dem Land. Eine Studie der UN prognostizierte - noch vor Corona - für 2050 eine Stadtbevölkerung von 84 Prozent. Experten wie Holger Magel, Ehrenpräsident der Akademie Ländlicher Raum und ehemaliger Chef der Ländlichen Verwaltung im Landwirtschaftsministerium, sieht solche Zahlen mit Skepsis: Sie ließen sich nicht auf Deutschland und schon gar nicht auf Bayern übertragen. „Wenn man weiß, dass zu diesen 75 Prozent Stadtbevölkerung tausende Gemeinden mit 5000 Einwohnern gehören, wird klar, dass dieses Bild völlig falsch ist“, sagt Magel. „Deshalb lebt ja in Bayern mehr als die Hälfte der Bevölkerung im ländlichen Raum.“ Die Frage ist: Wird das so bleiben?

Um den attraktiven Umlandbereich südlich und westlich von München wird man sich dabei kaum Sorgen machen müssen. Doch strukturschwächere Bereiche bleiben vermutlich abgehängt. „Es gibt Gemeinden in der Oberpfalz und in Franken, da kämpfen Bürgermeister um jeden einzelnen Einwohner“, sagt Kippes. Wer will dort wohnen - trotz spottbilliger Mieten? Hier habe man eine schlechte Strukturpolitik gemacht. In Sachen Infrastruktur wie Straße, Schiene, aber auch Wirtshaus und Supermarkt - und nicht zuletzt beim Breitbandausbau. Und der käme in Bayern um einige Jahre zu spät, so Kippes: Ohne funktionsfähiges Internet kann kaum jemand im Homeoffice arbeiten. 

Immobilienmarkt in der Corona-Krise: Ländliche Räume müssen digitalisiert werden

Interessant wären für „Stadtflüchtlinge“ tatsächlich Dörfer jenseits des Speckgürtels, die zwar zum Fahren zu weit sind, jedoch tatsächlich die Infrastruktur bieten können: Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, weiterführende Schulen und nicht zuletzt: Kultur und Gastronomie. Gerade für junge Familien, so Magel, seien solche Gemeinden als Lebensmittelpunkt interessant. „Aber da geht es um mehr: um eine durchgängige Digitalisierung der ländlichen Räume, damit Firmen, Start-ups, Gründer und deren Arbeitnehmer sich im ländlichen Raum niederlassen und von dort mit der Welt kommunizieren können.“ Damit Landgemeinden profitieren, fordert Magel „digital basierende, eigenständige Arbeitsplätze in ländlichen Regionen“ - statt aus der Stadt teilausgelagerte Homeoffice-Arbeitsplätzen. Verpflichtendes Ziel müssten gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen im ganzen Land sein.

Diese Entwicklung hat aber auch eine Schattenseite, sagt er. „Es nützt wenig, wenn das Umland nach einiger Zeit genauso vollläuft wie die Stadt.“ Bereits jetzt gebe es auch in Umlandgemeinden konkurrierende Gruppen um Wohnraum: die Alteingesessenen und die Zuzügler. „Manche Gemeinden glauben, Bauen sei die Lösung. Andere versuchen, den Zuzug zu bremsen“, sagt Magel. Aber: „Je mehr Wohnraum man schafft, desto mehr ziehen nach.“

Hält Dörfer jenseits des Speckgürtels für junge Familien für interessant: Holger Magel ist Ehrenpräsident der Akademie Ländlicher Raum .

Immobilienmarkt in der Corona-Krise: Kein Münchnerisches Gärtnerplatzabhängen auf dem Land

Magel sieht nicht nur die Gemeinden, sondern auch die Zuzügler in der Pflicht: Sie müssten sich an die ländliche Lebenskultur anpassen. „Es muss klar sein, dass Münchnerisches Gärtnerplatzabhängen am Dorf anders aussieht.“ Wer sich an Kuhglocken, Güllegeruch oder Kirchturmläuten störe, sei einfach falsch auf dem Land.

Die leise Hoffnung, dass Wohnungen in der Landeshauptstadt nun billiger werden, kann Birgit Noack, 58, stellvertretende Vorsitzende vom Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung, nicht bestätigen. „Der Wohnungsmarkt ist so überhitzt und nachgefragt, da wird nicht viel passieren.“ Dennoch glaubt auch sie, dass Corona und Homeoffice Folgen haben werden. „Ich denke, dass es gerade den gewerblichen Bereich treffen wird.“ Viele Arbeitgeber hätten erkannt, dass sie mit viel kleineren Büros auskommen. Zum Wohnen böten sich für junge Familien dennoch außerhalb nun mehr Chancen, da der S-Bahnbereich nicht mehr ausschlaggebend sei. „Aber viele Münchner wird man - bei aller Naturliebe - überhaupt nicht aus der Stadt raus bekommen, selbst wenn sie das Kulturangebot gar nicht nützen.“ (Klaus Mergel) * Merkur.de und tz.de sind Teil des Ippen-Digital-Netzwerks

Video: Immobiliengeschäft während der Corona-Pandemie - Wohnungsbesichtigung mit Maske

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