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Bevor der Hausbau beginnen kann, gibt es für Bauherren viel zu tun.

Lageplan, Baustrom und Co.

In acht Schritten: So klappt es mit dem Bauantrag

Ein eigenes Haus ist für viele ein Traum. Noch dazu, wenn es ein Neubau ist. Vor dem Baustart gilt es aber einige Unterlagen vorzubereiten.

Das Kind ist geboren, der Hund eingezogen, die Mietwohnung wird zu klein. Also vielleicht ein Haus bauen? Viele entscheiden sich inzwischen gegen einen Architekten. Beliebt sind Verträge mit Bauträgern, die Haus und Grund aus einer Hand bieten. Möglich ist auch, einen Generalunternehmer beziehungsweise -übernehmer mit dem Bau zu beauftragen. Hier sind die Auftraggeber die Bauherren. Auf sie kommt in der Bauplanungsphase einiges zu – was zu erledigen ist:

1. Was beim Grundstückskauf zu beachten ist

"Der Käufer sollte möglichst schon vorab klären, was auf dem Grundstück machbar ist", sagt Holger Schmidt, Bauherrenberater des Bauherren Schutzbundes aus Oldenburg. Es lohne sich, beim Bauamt nachzufragen, ob es einen gültigen Bebauungsplan gebe und was darin geregelt sei. "In der Regel ist die Art und Größe der Bebauung festgehalten", sagt Schmidt. Ebenso könnten Geschosszahl, Fassadengestaltung, Firsthöhe und andere Dinge vorgeschrieben sein. Er gibt zu bedenken: "Auch in Städten kann es Grundstücke geben, für die es noch keinen Bebauungsplan gibt."

2. Mit Planungs-Vorgaben vertraut machen 

Der Bauplaner muss unter anderem wissen, wie das Haus auf das Grundstück gebaut werden darf. Dazu müsse der Bauherr auch den Lageplan des Grundstücks einsehen, sagt Schmidt. Wenn das Grundstück schon vermessen sei, könnten die Käufer den Lageplan möglicherweise über den Vermesser erhalten, der die Arbeit erledigt hat. Schwieriger wird es, wenn noch kein Bebauungsplan vorhanden ist. In diesem Falle sei im Baugesetzbuch festgehalten, dass sich das Gebäude in seiner Gestaltung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müsse, sagt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg.

3. Fördermöglichkeiten auskundschaften

Bei einem Neubau kann es sich lohnen, etwa für energetische Maßnahmen Fördergelder zu beantragen. Burk rät, unter anderem die Angebote der Förderbank KfW zu prüfen. "Dafür muss ich aber gewisse Standards beim Bau einhalten." Für den Antrag sei daher eine detaillierte Baubeschreibung nötig.

4. Das sollten Sie zum Baugrundgutachten wissen

Ein Gutachten über die Beschaffenheit des Bodens ist keine Pflicht. Aber: "Das Baugrundrisiko ist ein originäres Bauherrenrisiko", warnt Schmidt. Stellt sich später heraus, dass der Keller falsch abgedichtet sei, weil die Feuchtigkeit des Bodens falsch eingeschätzt wurde, oder komme es zu Setzungen beim Bau, sei dies das Risiko des Bauherrn. "Ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen, gebietet die Vernunft", sagt auch Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. "Auch wenn man keinen Keller bauen will, sollte man wissen, auf welchem Boden man baut." In der Regel koste das Gutachten einen vierstelligen Betrag.

5. Welche Vorbereitungen müssen getroffen werden?

Müssen vor dem Baubeginn noch Bäume gefällt werden? Hierfür gebe es klare Vorschriften, erklärt Burk. "Wenn Bäume, die einen bestimmten Durchmesser haben, auf dem Grundstück stehen, muss die Fällung beantragt werden." Dabei müssten Bauherren wiederum beachten, dass Bäume nur zu bestimmten Zeiten gefällt werden können. "Der Bauherr sollte außerdem seinen Vertrag daraufhin prüfen, ob das Bauunternehmen oder er selbst für die Räumung des Grundstücks verantwortlich ist", sagt Burk.

6. Energieversorger genau planen

Für den Bau benötigen die Handwerker natürlich Strom und Wasser. "Ich muss also vor Baubeginn klären, wo die Anschlüsse liegen und wer dafür sorgt, dass sie ans Haus kommen", sagt Burk. Ansprechpartner seien üblicherweise die örtlichen Versorger, bei denen auch Baustrom und Bauwasser beantragt werden könne. "Eventuell lohnt es sich, die Anschlüsse für den fertigen Bau gleich mit zu beantragen."

7. Rechtzeitig über Versicherungen informieren

"Der künftige Hausbesitzer sollte sich rechtzeitig um die nötigen Versicherungen für den Bau kümmern", sagt Schmidt. Eine Bauherrenhaftpflicht sei Pflicht, empfehlenswert seien ebenfalls eine Feuerrohbau- und eine Bauleistungsversicherung.

"Viele Baufirmen bieten eigene Versicherungspakete an." Wer selbst Hand anlegen will beim Bau oder Freunde und Verwandte einbezieht, müsse zusätzlich an die nötigen Unfallversicherungen denken.

8. Das passiert, nachdem Sie den Bauantrag gestellt haben 

Ist der Bauherr mit den Planungen einverstanden, kann der Bauantrag zum Bauamt geschickt werden. Wie lange die Prüfung dauert, hänge von den Voraussetzungen ab, erklärt Schmidt. "Wenn es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt, der Bebauungsplan vorliegt und man sich an die Vorgaben des Bebauungsplans hält, kann der Antrag innerhalb eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens bewilligt werden." In diesem Fall werde das Vorhaben lediglich zur Kenntnis genommen. "In der Regel sollte dann nach spätestens vier Wochen die Genehmigung vorliegen", sagt Schmidt.

Es komme aber auf die Auslastung der Behörde an. Bei einem klassischen Bauantrag, bei dem die zuständige Behörde das Vorhaben auf Einhaltung aller Vorschriften prüft, dauere das Verfahren eher zwei bis drei Monate.

Von Sandra Ketterer

Der Zinskompass für München und Oberbayern: Aktuelle Baufinanzierungskonditionen

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200.000

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1,06

1,36

150.000

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0,70

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1,39

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Degussa Bank

0,70

1,11

1,61

100.000

60%

19 171,90

Sparkasse Fürstenfeldbruck

0,89

1,12

1,73

200.000

60%

19 345,20

Santander Bank

1,01

1,13

1,73

150.000

60%

19 171,90

Wüstenrot Bausparkasse

1,00

1,15

1,55

200.000

60%

19 865,08

Aachener Bausparkasse

0,94

1,20

1,65

50.000

60%

20 731,30

Debeka

1,21

2,02

5.000

60%

20 904,45

ING-DiBa

1,06

1,24

1,84

200.000

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20 904,45

VR Bank München Land

0,77

1,27

1,53

200.000

60%

21 597,00

LVM-Versicherung

0,91

1,31

1,82

25.000

60%

22 635,34

Commerzbank

1,08

1,36

1,90

100.000

60%

23 499,96

Deutsche Bank

0,98

1,38

1,98

100.000

60%

23 845,82

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1,08

1,46

150.000

60%

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50.000

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200.000

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1,82

2,20

100.000

60%

29 368,28

Expertenkommentar: Sondertilgen, was geht

In und um München ist es leichter gesagt als getan: Neben den Kreditraten regelmäßig sondertilgen. Doch lassen Sie beim Abschluss einer Baufinanzierung den Punkt Sondertilgung nicht außen vor. Erfahrungsgemäß sind Banken, die sich hier großzügig zeigen, generell kundenfreundlich und weisen attraktive Zinsen aus. So ermöglichen gute Baugeld-Anbieter wie ING-Diba oder Hypovereinsbank eine kostenlose Sondertilgung von fünf Prozent im Jahr.

Manche bieten sogar noch mehr, wobei fünf Prozent in den meisten Fällen ohnehin sportlich sind. Bei einer Kreditsumme von 240.000 Euro wären das stolze 12.000 Euro im Jahr oder 1.000 Euro auf den Monat heruntergebrochen. An diesem Beispiel wird klar: Fünf Prozent reichen meist völlig aus. Natürlich müssen Sie diesen Rahmen nicht komplett ausschöpfen. Vielleicht ist es auch einfach nur das Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, das Sie abzwacken können. Denn eine Sondertilgung hat zwei große Vorteile: Sie haben mit einem Schlag weniger Schulden und sind früher fertig. Außerdem erhöht sich dadurch im Anschluss der Tilgungsanteil an ihren monatlichen Raten.

Aktueller Biallo-Index: 1,30%

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Trend beim Baugeldzins: stagnierend

Von Thomas Brummer/biallo.de

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Weitere Informationen rund um das Thema Baufinanzierungen gibt es unter: www.biallo.de

*bei 200000 Euro Kreditsumme, Laufzeit 10 Jahre, 2,5 % Tilgung, ohne Berücksichtigung von Gebühren wie Schätzkosten oder Bereitstellungszinsen, die die Höhe des ausschlaggebenden Effektivzinses beeinflussen (Stand: 03.07.2017).

Lesen Sie hier, wo in Deutschland das Mieten auf Dauer günstiger ist als Kaufen.

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Zuzug: Diese Regionen werden bis 2030 boomen

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