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Der Schlüssel zum schnellen Geld? Wer ein Zimmer über Plattformen wie Airbnb als Ferienwohnung vermietet, muss sich an die Regeln halten. 

Berliner Urteil sorgt für Zündstoff

Airbnb: Wenn Zimmer-Vermietung illegal ist

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Die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ist beliebt – Großstädte wie München versuchen den überhitzten Markt zu regulieren. Ein Gerichtsurteil aus Berlin sorgt für zusätzlichen Zündstoff.

Die Rechtslage bei der Vermietung von Zimmern über Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats ist unübersichtlich geworden. In Städten wie München wird gegen „Zweckentfremdung“ vorgegangen. Am Dienstag hat das Berliner Verwaltungsgericht ein Urteil gefällt. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Was genau haben die Richter entschieden?

Der Fall war speziell und dürfte nicht die breite Masse der Airbnb-Vermieter betreffen: Konkret mussten die Richter entscheiden, ob drei Eigentümer aus Rostock, Dänemark und Italien ihre Berliner Zweitwohnungen an Feriengäste weitervermieten dürfen, während sie selbst nicht da sind. Die Richter entschieden: Es ist trotz des inzwischen gültigen Berliner „Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes“ erlaubt.

Hat das Urteil aus Berlin auch Auswirkungen auf Großstädte wie München?

Kaum – zumindest ergeben sich keine unmittelbaren Konsequenzen, sagt Ottmar Schader vom Sozialreferat der Stadt München. Grund dafür: Der Stadtstaat Berlin kann als Bundesland eigene Gesetze erlassen. München ist eine Kommune des Freistaates Bayern und hat anders als Berlin die Zweckentfremdung von Wohnraum nicht per Gesetz, sondern per Satzung geregelt.

Warum kann sich das Berliner Urteil trotzdem auf München auswirken?

In Städten wie München wird das Urteil genau analysiert und kann über den Umweg der Politik Einfluss auf die gültigen Regeln in der Stadt haben. „Wir beobachten die aktuellen Entwicklungen in Berlin sehr genau“, kommentierte Schader das Gerichtsurteil.

Haben andere Kommunen in Bayern ähnliche Satzungen wie München?

Nein. Zwar gewinnt die Vermietung von Zimmern über Plattformen wie Airbnb auch auf dem Land an Bedeutung, aber nur in München ist die Zweckentfremdung von Wohnraum per Satzung verboten, Diskussionen gab es in Regensburg und Fürth. Bayerns Innenminister Joachim Herrmann (CSU) hat die Kommunen Anfang Juli dazu aufgefordert, dem Beispiel zu folgen und entsprechende Satzungen zu erlassen.

Warum mischt sich das Innenministerium in die Debatte ein?

Die Satzungen der Kommunen werden auf Grundlage eines Landesgesetzes erlassen, zuständig ist das Innenministerium. Das „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ läuft Mitte 2017 aus. Das Ministerium prüft derzeit aber eine unbefristete Verlängerung.

Was genau regelt die Satzung in München?

Nach Angaben der Stadt ist die Zweckentfremdung in München seit 1972 verboten. Damit soll verhindert werden, dass dem überhitzten Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen wird. Bis zu 50 000 Euro Bußgeld drohen, wenn eine Zweckentfremdung festgestellt wird. Das Innenministerium prüft derzeit eine Erhöhung des Bußgeldrahmens auf 100 000 Euro – in Berlin sind Bußgelder in dieser Höhe bereits heute möglich.

Drohen Bußgelder in München, wenn die Wohnung zum Beispiel nur während der Zeit Wiesn vermietet wird?

Nein. Das hat die Stadt München wiederholt klargestellt. Die zeitweise Untervermietung sei kein Problem, wenn sich eine solche Überlassung in einem „engen zeitlichen Rahmen hält und die Wohnung in der weit überwiegenden Zeit des Jahres im üblichen Sinne bewohnt wird“, heißt es vonseiten der Stadtverwaltung. Ein „enger zeitlicher Rahmen“ ist beispielsweise der Jahresurlaub.

Ist das Vermieten von einzelnen Zimmern in München erlaubt?

Auch das ist in München erlaubt, wenn es sich um weniger als 50 Prozent der Wohnfläche handelt. „Hier ist grundsätzlich von einer nicht genehmigungspflichtigen, untergeordneten Mitbenutzung der Wohnung zu anderen als Wohnzwecken auszugehen“, so die Stadt. Dem Wohnungsmarkt werde in diesem Fall nichts entzogen, vielmehr schränke sich der Wohnende selbst ein.

Was passiert, wenn Studenten oder Praktikanten für mehrere Wochen in der Münchner Wohnung leben?

Auch das ist legal. Nach Angaben der Stadt haben sich aus der bisher ergangenen Rechtsprechung folgende Unterscheidungsmerkmale herauskristallisiert: Aufenthalte von mehr als sechs Monaten sprechen für eine Wohnnutzung – also nicht für eine Zweckentfremdung – genauso sprechen die Abschlüsse von Mietverträgen für die legale Nutzung als Wohnraum.

Müssen Mieter bei der Weitervermietung ihrer Wohnung den Vermieter informieren?

Ja, heißt es beim Verbraucherportal Finanztip. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch sei es verboten, ohne Erlaubnis des Vermieters eine Mietwohnung einem Dritten zu überlassen. Wer nicht um Erlaubnis fragt, dem könne im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung drohen.

Müssen die Einnahmen aus der Zimmer-Vermietung dem Finanzamt gemeldet werden?

Ja. Ob aber tatsächlich Steuern gezahlt werden müssen, hänge von der individuellen Situation ab, so das Verbraucherportal. Versteuert werden müsse nur der Gewinn. Das bedeutet: Von den Einnahmen werden die Ausgaben abgezogen.

Welche Ausgaben können beim Finanzamt geltend gemacht werden?

Das kann beispielsweise die anteilige Miete sein, die in dem Zeitraum selbst gezahlt wurde, heißt es bei Finanztip. Aber auch Handwerkerleistungen würden dazugehören, sofern sie im Zusammenhang mit der Untervermietung anfielen. Die Experten raten dazu, die Einkünfte aus einer kurzfristigen Untervermietung in der Steuererklärung anzugeben und dabei Einnahmen und anteilige Kosten nachvollziehbar darzustellen.

Gibt es spezielle Grundfreibeträge?

Für Eigentümer von selbst genutztem Wohnraum, die nur vorübergehend oder nur einen Teil der Wohnung vermieten, gilt ein spezieller Freibetrag von 520 Euro pro Jahr. Ansonsten gilt für die Gesamteinnahmen – also beispielsweise Arbeits- und Vermietungseinkommen minus der abzugsfähigen Kosten – die übliche Freigrenze von derzeit 8652 Euro für Alleinstehende und 17 304 Euro für Verheiratete.

Wie sieht es mit der Gewerbe- und Umsatzsteuer aus?

In den meisten Fällen dürften Untervermieter davon verschont bleiben: „Denn erst ab einem Bruttoumsatz von mehr als 17 500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50 000 Euro im laufenden Jahr muss Umsatzsteuer abgeführt werden“, erläutert Finanztip. Und Gewerbesteuer würde nur dann, fällig, wenn neben der reinen Vermietung noch „unübliche“ Sonderleistungen wie ein spezieller Service angeboten würde.

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