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Hinter der Fassade von Altbauten kann sich manchmal eine Überraschung verbergen.

Lieber auf Nummer sicher

Tücken beim Altbau-Kauf vermeiden

München - Viele Käufer geraten beim Anblick eines Altbaus ins Schwärmen. Die großzügigen Räume -  die hübsche Fassade. Warum Sie sich davon nicht blenden lassen sollten.

Der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand ist für viele attraktiv. Man kann die Räume nicht nur virtuell, sondern live mit allen Sinnen besichtigen. Auch das unmittelbare Umfeld ist schon da. Und man kommt schnell zu Immobilieneigentum und erspart sich eventuelle Unwägbarkeiten eines Baugeschehens. Oft wird allerdings übersehen, dass der Erwerb einer Wohnung aus dem Bestand einige Risiken mit sich bringt. Dabei geht es nicht allein um den Zustand der Bausubstanz und etwaige Mängel der Haustechnik oder einen anstehenden Sanierungsbedarf.

Mitverantwortung in der Gemeinschaft

Ob Alt- oder Neubau: Als Wohnungseigentümer lebt man in Gemeinschaft mit den übrigen Eigentümern. Das meiste an einer Eigentumswohnung gehört nämlich der Eigentümergemeinschaft und nicht dem einzelnen Eigentümer: Außenwände, tragende Innenwände, Fenster, konstruktive Teile des Balkons. Und natürlich bestimmt die Eigentümergemeinschaft über offensichtliches Gemeinschaftseigentum wie Keller, Treppenhaus, Heizungsanlage und Dach.

Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft ergibt sich demzufolge die Verpflichtung, für all das Mitverantwortung zu tragen, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Je größer das Objekt, desto größer in der Regel auch die Zahl der Eigentümer. Erwerber einer Bestandswohnung werden neues Mitglied einer seit Jahren bestehenden Gemeinschaft. Sie müssen sich darauf einstellen, wie diese Gemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben. All das ist oft schwer überschaubar.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die rechtlichen Verhältnisse der Miteigentümer regelt die Teilungserklärung in Einheit mit der Gemeinschaftsordnung. Sie bestimmt, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört und wie Stimmrechte in der Eigentümerversammlung verteilt sind. Auch Sondernutzungsrechte sind festgehalten. Das betrifft Bereiche des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise des Kellers oder des Gartens, die einzelnen Miteigentümern zur alleinigen Nutzung überlassen werden.

Vor allem finden sich in der Teilungserklärung Regelungen zur Kostenverteilung und zur Nutzung von Einheiten im Sondereigentum. So kann etwa eine Physiotherapie im Erdgeschoss erlaubt sein. Was aber lässt die Teilungserklärung zu, wenn die ruhige Praxis aufgegeben wird? Kann dort dann auch ein Hard- Rock-Café einziehen? All das lässt sich dem Dokument entnehmen. Sein Studium ist damit eine Pflichtübung, die nicht vergessen werden darf.

Die Protokolle der Eigentümerversammlung

Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschlusssammlung der Eigentümerversammlungen zu führen. Diesen Protokollen lassen sich rechtliche oder bauliche Probleme entnehmen. Oft ist erkennbar, ob es in der Eigentümergemeinschaft „Lager“ oder „Querulanten“ gibt, die immer gegen alles stimmen. Auch über Rechtsstreitigkeiten lässt sich Aufschluss erlangen. Die Eigentümerversammlung beschließt über Hausgeld und den Wirtschaftsplan. Hier ist zu prüfen, ob es zu Hausgeldnachforderungen kam und ob eine ausreichende Instandhaltungsrücklage existiert. Ist die Rücklage niedrig, müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden – oder sie unterbleiben und der Wert der Immobilie mindert sich.

Baulichen Zustand überprüfen (lassen)

Wichtig ist, sich über Bausubstanz, den Zustand der Heizung, der Elektro- und der Sanitärinstallationen einen Überblick zu verschaffen. Oft empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann auch den Energieausweis sowie die Wärmedämmung bewerten. Bausachverständige finden sich bei Verbraucherschutzorganisationen wie dem Bauherrenschutzbund (BSB), der IHK oder der Architektenkammer. Nicht zu vergessen ist auch das Umfeld. Es sollte gründlich recherchiert werden. Wie laut ist es? Sind in Kürze Bauarbeiten geplant? Entsprechen die Bedingungen der Infrastruktur den eigenen Bedürfnissen?

Neben Rundgängen zu verschiedenen Tageszeiten helfen auch Internetrecherchen. Tipp von Wendelin Monz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (BSB): Steht die Kaufentscheidung fest, sollte der Kaufvertrag rechtlich überprüft werden. Erwerber haben Anrecht darauf, dass ihnen der Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vom Notar übermittelt wird. Fast immer verlangt der Verkäufer in derartigen Verträgen den Ausschluss der Gewährleistung. Damit trägt der Käufer das Risiko, sollten sich im Nachhinein Mängel herausstellen. Anderes gilt nur, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Das allerdings ist in den seltensten Fällen zu beweisen. Geregelt werden muss im Kaufvertrag auch der Besitzübergang. Erwerber müssen dabei wissen, dass sie auch für Hausgeldrückstände des Verkäufers haften.

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