Bau-Finanzierung: Per Zinsrutsch ins Eigenheim

München - Bauherren und Wohnungskäufer kommen derzeit so günstig wie nie an einen Kredit für die eigenen vier Wände. Das gleicht vielfach die massiven Preissprünge bei Immobilien aus, verlangt aber eine gründliche Vorbereitung.

„Nie waren die Zinsen so niedrig, nie war das Kreditangebot so vielfältig wie heute“ – das Fazit der unabhängigen Stiftung Warentest aus Berlin zum Thema Baufinanzierung ist eindeutig: Immobilienkäufer profitieren derzeit kräftig von Rekordzinsen. Rund drei Prozent sind aktuell für einen Kredit mit zehn Jahren Laufzeit fällig. Das ist nur noch halb so viel wie noch vor zehn Jahren (siehe Grafik). Dieser Zinsrutsch habe denselben Effekt, als wären die Immobilienpreise um 20 bis 30 Prozent gesunken, schreibt Stiftung Warentest in ihrer Zeitschrift „Finanztest“ (Ausgabe April). Das wiege selbst die in letzter Zeit teils explosionsartig gestiegenen Preise für Wohnraum in manchen Regionen wieder auf.

Rund 40.000 Euro Zins-Unterschied

Wer sich seinen Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, darf jedoch nichts überstürzen und muss genau aufpassen, um wirklich ein Spitzenangebot zu bekommen. Denn egal ob Neufinanzierung oder Anschlusskredit, die Unterschiede sind enorm, stellten die Tester bei einem Vergleich fest. Zwischen dem billigsten und teuersten Anbieter errechneten sie eine Differenz von 40 000 Euro für einen 150 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung. Sich mehrere Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen, kann sich also lohnen. Zumal derzeit nicht nur bei den Zinsen viel Spielraum drin ist. Immobilienkäufer haben auch gute Chancen, einen maßgeschneiderten Kredit zu bekommen (siehe Kasten).

Gute Zinsen auch bei wenig Eigenkapital

Immobilienkäufer mit geringem Eigenkapital zahlen oft schmerzliche Zinsaufschläge. Finanztest fand jedoch auch hier „erstklassige Angebote“. So gebe es ein flexibles Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung in Höhe von knapp 90 Prozent des Kaufpreises bei günstigen Vermittlern zu einem Effektivzins von 3,39 Prozent.

Bausparkassen schneiden gut ab

Bei der Baufinanzierung stehen zwei Varianten zur Auswahl: ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung oder ein Kombikredit einer Bausparkasse, dessen Rate etwas schwanken kann. Statt den Kredit gleich zu tilgen, spart der Kunde hierbei zuerst einen Bausparvertrag an. Wird dieser nach beispielsweise zehn Jahren zugeteilt, löst er das Darlehen mit der Bausparsumme, dem Guthaben und einem Bauspardarlehen ab. Zinssätze und Raten stehen für die volle Laufzeit fest.

Beide Modelle gibt es auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung. Kunden bekommen dann für die Tilgung oder die Bausparbeiträge staatliche Zulagen und oft auch Steuervorteile.

Finanztest zufolge konnten vor allem die Kombikredit-Angebote der Bausparkassen überzeugen, die zwischen 3,0 und 3,6 Prozent Effektivzinsen lagen (210 000 Euro Kaufpreis, 150 000 Euro Kredit, Laufzeit zwischen 18 und 30 Jahren). Diese seien nicht nur klar besser als alle herkömmlichen Annuitätendarlehen mit Riester-Förderung. „Sie schlugen teilweise auch die Topangebote von Banken und Vermittlern für ungeförderte Darlehen.“

Die Kombikredite hätten allerdings einen Haken: Die günstigsten Bausparkassen vergeben sie höchstens bis zu 72 oder 80 Prozent des Kaufpreises. Bis zu 28 Prozent des Kaufpreises muss der Kreditnehmer aus eigener Tasche zahlen. Dazu kommen 5 bis 15 Prozent Nebenkosten. Um einen Kombikredit zu Topkonditionen zu bekommen, müsse der Käufer ein Eigenkapital von 25 bis über 40 Prozent des Kaufpreises haben. Wer nicht so viel hat, muss auf teurere Anbieter ausweichen.

Rubriklistenbild: © dpa (Symbolbild)

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