Immobilien kaufen? In diesen Städten lohnt es sich noch
Die Mietpreise schießen in vielen Regionen Deutschlands durch die Decke: Lohnt sich dann da überhaupt noch der Immobilienkauf? Das sagen Experten.
Was ist nun besser: Wohnen oder mieten? Diese Frage versuchen Experten im aktuellen Wohn-Atlas der Postbank zu beantworten.
Wohn-Atlas 2017: So berechnen die Experten, ob sich der Kauf lohnt
Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die aktuellen Immobilienmärkte im Auftrag der Postbank kritisch beäugt und rät sowohl Selbstnutzern auch als Investoren, ihr Wunschobjekt genau unter die Lupe zu nehmen.
Denn vielerorts ist der Kauf zwar immer noch günstiger als das Mieten, doch das kommt speziell auf die Lage der Immobilie an.
Zur Beurteilung des Marktes beschäftigten sich die Experten mit dem Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. In diese Bewertung fließen Faktoren wie eine günstige Entwicklung der Haushaltszahlen und die Einkommen in einer Region ein.
Genauer gesagt: Wie viele durchschnittliche Jahresmieten muss man aufbringen, um eine normal ausgestattete 100-Quadratmeterwohnung kaufen zu können?
Je kleiner dieser Vervielfältiger ausfällt, umso rentabler das Geschäft - und das gilt sowohl für Vermieter, die mit ihrer Immobilie wiederum Geld verdienen wollen, als auch Selbstnutzer.
Immobilienpreise: So ist die Lage in den Regionen
Laut Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH, finden sich in 195 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten adäquate Preise für Wohnimmobilien: "Dort werden für den Kauf einer Immobilie nicht mehr als rund 20 Jahresnettokaltmieten fällig, in 51 Kreisen sogar nur bis zu rund 15 Jahresmieten."
Die Kreise mit den höchsten Kaufpreisen im Vergleich zur Miete liegen vor allem in Bayern: Hier steigen sie vielerorts auf das 25-fache der Jahresnettokaltmiete. Auch die größeren Städte und die Regionen an Nord- und Ostsee sind besonders teuer. Bei letzteren liegt das vornehmlich an den beliebten Ferienwohnungen.
Sehen Sie in der Tabelle, wie hoch die Preise für Wohneigentum in Anzahl der Jahresnettokaltmieten sind:
| Rang | Stadt/Kreis | Kaufpreis in Jahresmieten |
|---|---|---|
| 1. | Nordfriesland, Landkreis | 60,9 |
| 2. | Aurich, Landkrei | 41,4 |
| 3. | Miesbach, Landkreis | 38,8 |
| 4. | Wittmund, Landkreis | 36,9 |
| 5. | Vorpommern-Rügen, Landkreis | 36,8 |
| 6. | Starnberg, Landkreis | 35,1 |
| 7. | Rostock, Landkreis | 34,6 |
| 8. | München, Landeshauptstadt | 33,4 |
| 9. | Ebersberg, Landkreis | 32,8 |
| 10. | Dachau, Landkreis | 32,0 |
| ... | ||
| 393. | Dessau-Roßlau, Stadt | 12,3 |
| 394. | Sömmerda, Landkreis | 12,1 |
| 395. | Anhalt-Bitterfeld, Landkreis | 11,7 |
| 396. | Salzlandkreis, Landkreis | 11,7 |
| 397. | Zwickau, Landkreis | 11,6 |
| 398. | Goslar, Landkreis | 11,6 |
| 399. | Jerichower Land, Landkreis | 11,5 |
| 400. | Vogtlandkreis, Landkreis | 10,7 |
| 401. | Osterode am Harz, Landkreis | 10,3 |
| 402. | Kyffhäuserkreis, Landkreis | 10,1 |
Quellen: Emperica, Berechnungen HWWI
Deutsche Großstädte: Mieten oder Kaufen?
In den Großstädten Deutschlands lohnt sich der Immobilienkauf ebenfalls mehr als das Mieten.
In der unteren Tabelle sehen Sie den Anteil der Kaltmiete am Einkommen im Vergleich zum Kaufpreis in Jahresnettokaltmieten:
Auf lange Sicht ist also selbst der Kauf in Städten wie München, Hamburg und Berlin rentabler - trotz hohen Jahresnettokaltmieten.
Besonders "günstig" kommen Sie beim Immobilienkauf in Essen und Hannover weg: Die Miete fällt um Vielfaches teurer aus als der Erwerb.
| Stadt | Kaufpreis in Jahresnettokaltmieten | Anteil Kaltmiete am Einkommen* |
|---|---|---|
| München | 33,4 | 44,1% |
| Hamburg | 30,4 | 36,7% |
| Berlin | 29,3 | 37,8% |
| Frankfurt am Main | 27,0 | 40,7% |
| Düsseldorf | 26,5 | 31,5% |
| Stuttgart | 26,0 | 38,1% |
| Köln | 24,6 | 36,5% |
| Nürnberg | 23,9 | 32,3% |
| Leipzig | 23,8 | 27,9% |
| Dresden | 23,5 | 30,2% |
| Hannover** | 20,8 | 27,9% |
| Bremen | 19,8 | 30,5% |
| Essen | 18,3 | 25,5% |
| Dortmund | 18,2 | 27,% |
Quelle: Empirica, Berechnungen HWWI
*Anteil durchschnittliche Jahreskaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung am verfügbaren Pro-Kopf-Jahreseinkommen des Kreises im Jahr 2016
**Region
Ist der Immobilienkauf immer ratsam?
Letztendlich kommt es aber immer auf Ihre persönliche Lebenssituation und Zukunftsplanung an, wie Hoogendijk betont: "Wohnimmobilien sind zudem die einzige Form der Alterssicherung, von der man sofort profitieren kann, einfach, indem man einzieht und die Lebensqualität steigert", heißt es.
"Für viele zahlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden damit doppelt aus. Denn im Rentenalter mietfrei zu wohnen, bedeutet eine deutliche Erhöhung des verfügbaren Einkommens."
Kaufen lohnt sich also vielerorts mehr als mieten: Doch in diesen Orten ist es genau anders herum.
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Von Franziska Kaindl