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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Nicht immer muss der Mieter dann seine Sachen packen.

Mietrecht

Eigenbedarf: Wann die Kündigung nicht greift

Die meisten Deutschen wohnen in einer gemieteten Immobilie. Möchte der Vermieter plötzlich selbst dort einziehen, bricht für viele Mieter eine Welt zusammen. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist zulässig.

Eigenbedarf ist der häufigste Grund, warum ein Mietvertrag gekündigt wird. Das geht zumindest aus einer Übersicht des Deutschen Mieterbundes hervor. Aber der Eigenbedarfskündigung sind enge Grenzen gesetzt. Und sie muss gut begründet werden.

Frist muss stimmen

Zunächst einmal muss die Kündigung fristgerecht sein. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Lebt der Mieter schon länger in der Wohnung, erhöht sich die Frist – bei bis zu acht Jahren auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate.

Außerdem schützen in bestimmten Fällen sogenannte Sperrzeiten vor einer Kündigung. Wird etwa ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnungen an verschiedene Eigentümer verkauft, dürfen die neuen Eigentümer grundsätzlich drei Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Je nach Region kann sich diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn es dort an Wohnraum mangelt und ein entsprechender Beschluss der Landesregierung vorliegt. „Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung, in die man auch einziehen will, sollte man daher prüfen, ob es sich um einen Erstverkauf handelt, und wie lange die Sperrfristen vor Ort sind“, rät Happ.

Berechtigtes Interesse

Darüber hinaus gilt: „Im Gegensatz zum Wohnraummieter, der das Mietverhältnis grundlos ordentlich kündigen kann, muss der Vermieter von Wohnraum stets ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben und dieses berechtigte Interesse auch ausführlich begründen“, sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Als Grund wird laut Deutschem Mieterbund zum Beispiel anerkannt, wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung als Altersruhesitz nutzen will. Als Grund gilt auch, wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zur beruflichen Nutzung benötigt, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 330/11).

Enger Personenkreis

Noch dazu darf der Vermieter nur für einen bestimmten Personenkreis Eigenbedarf anmelden. „Ein Vermieter darf seinem Mieter kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“, erklärt Happ. Doch schon darüber, wer genau zu diesen Personen zählt, wird häufig gestritten.

Für Ehepartner, Geschwister, Eltern, Kinder oder Enkel darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Jürgens nennt ein Beispiel: Der Vermieter ist Eigentümer einer kleinen Wohnung, die er an einen Studenten vermietet hat. Die Tochter des Vermieters hat ihr Studium in den USA abgebrochen und will zurück nach Hause, um dort das Studium fortzusetzen. Der Vermieter könnte ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung durch seine Tochter geltend machen. „Je weiter das Verwandtschaftsverhältnis entfernt ist, umso näher muss man sich sein“, sagt Happ. Sind die genannten Kriterien für eine Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt, ist diese unbegründet. Das ist unter Umständen etwa dann der Fall, wenn der Wohnbedarf des Vermieters überhöht ist. Ein Beispiel: Derzeit wohnt er alleine auf 40 Quadratmetern. Nun will er in seine Penthouse-Wohnung mit 200 Quadratmetern einziehen und kündigt seinem Mieter. „Eigentlich ist es Sache des Vermieters, wie er leben will. Aber es wird Gerichte geben, die dies nicht so sehen“, sagt Happ.

Zweite Wohnung

Und wenn eine andere vergleichbare Wohnung des Vermieters leer steht und er dort einziehen könnte, muss er gut begründen, warum er dennoch in die bewohnte Wohnung möchte. Der BGH entschied, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten - zumindest wenn sie bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und sich im selben Haus befindet (Aktenzeichen: VIII ZR 78/10).

Widerspruch

Wem eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert, sollte daher nicht sofort aufgeben. Mieter können sich dagegen wehren, indem sie der Kündigung widersprechen und das auch begründen, erklärt Jürgens. Dann ist der Vermieter wieder am Zug. Der Vermieter kann den Mieter aber zur Not auch „rauskaufen“. Er kann ihm finanziell das ersetzen, was dieser in die Wohnung eingebracht hat und auch die Umzugskosten erstatten, was häufig gemacht wird.

Berit Waschatz

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