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Ob offen, geheim, per Handzeichen oder Stimmzettel: Wie bei der Eigentümerversammlung abgestimmt wird, ist nicht festgelegt.

SERIE: IMMOBILIENBESITZ – TEIL 2

Eigentümerversammlung: Rechtliche Rahmenbedingungen

Einmal im Jahr werden auf der Eigentümerversammlung wesentliche Entscheidungen für die Hausgemeinschaft getroffen. Wollen Wohnungseigentümer mitbestimmen, sollten sie auf jeden Fall teilnehmen und sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut machen.

Jeder Wohnungseigentümer bekommt einmal im Jahr eine Einladung zur Eigentümerversammlung, dem wichtigsten Organ der Hausgemeinschaft. Dort werden alle notwendigen Verwaltungsmaßnahmen beschlossen: So wird über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan die Instandhaltungs- sowie Instandsetzungsmaßnahmen entschieden.

Trotzdem findet nicht jeder Eigentümer die Zeit oder den Nerv, an der Versammlung teilzunehmen. Dabei ist das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung die wichtigste Möglichkeit zur Mitwirkung an gemeinschaftlichen Entscheidungen. Egal ob es um die Modernisierung der Heizungsanlage oder die Gartennutzung geht: Wer die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verpasst, hat kaum Mitwirkungsmöglichkeiten.

Einberufung

Laut Gesetz muss der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen. Diese findet meist im ersten Jahresdrittel statt. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer auf schriftlichem Weg eine weitere Versammlung, so muss der Verwalter diese einberufen. Jedoch kann er sich diese gesondert vergüten lassen.

Zur Eigentümerversammlung müssen alle Wohnungseigentümer eingeladen werden, ansonsten werden die gefassten Beschlüsse nichtig. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt lediglich die Schriftform vor, sodass eine Einladung auch per E-Mail versandt werden kann. „Die Einladung sollte den Eigentümern mindestens zwei Wochen vor Versammlungstermin vorliegen“, sagt Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbands. Zwingend darin enthalten sein müssen Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung sowie die Tagesordnung. Außerdem sollte die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr angefügt sein. Denn die Einladung soll es den Wohnungseigentümern möglich machen, sich rechtzeitig und umfassend vorzubereiten. Liegen die Dokumente nicht vor, kann Einsichtnahme beim Verwalter verlangt werden. Fuhrmann rät: „Abrechnungen, die man nicht prüfen kann, sollten in der Eigentümerversammlung nicht genehmigt werden.“

Tagesordnung

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts beantragen. Der Antrag sollte schriftlich und rechtzeitig (mehrere Wochen vor Ladungsfrist) beim Verwalter eingereicht werden. Solange das Anliegen wirtschaftlich und im Interesse aller Eigentümer ist, wird der Verwalter den Punkt in der Regel aufnehmen.

Weigert er sich, kann vor Gericht eine einstweilige Verfügung beantragt werden. Besser ist es jedoch, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer die Aufnahme eines Themas in die Tagesordnung beantragen – dann muss der Verwalter den Punkt berücksichtigen. „Es ist in jedem Fall sinnvoller sich innerhalb der Gemeinschaft Mitstreiter zu suchen, als den Weg vors Gericht zu gehen“, erklärt WEG-Experte Fuhrmann.

Vertretung

Falls man an der Eigentümerversammlung nicht persönlich teilnehmen kann, gibt es die Möglichkeit, sich von bestimmten Personen vertreten zu lassen. Zu diesem Kreis gehören im Normalfall Miteigentümer, Ehegatten, Lebensgefährten oder nahe Verwandte. Der Vertreter benötigt in jedem Fall eine Stimmrechtsvollmacht, um sich auszuweisen. „Diese sollte stets befristet sein und nach Möglichkeit mit Weisungen zur Abstimmung versehen sein“, rät Fuhrmann.

Beschlussfähigkeit

Bevor die Eigentümerversammlung Entscheidungen treffen kann, muss die Beschlussfähigkeit festgestellt werden. Die Versammlung ist erst beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend sind. Somit kann ein Eigentümer mit mehreren Einheiten die Wohnungseigentümerversammlung theoretisch beherrschen. Selten hat jeder Eigentümer in der Eigentümerversammlung nur eine Stimme (Kopfprinzip).

Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, muss der Verwalter eine Wiederholungsversammlung mit identischer Tagesordnung einberufen. Die Beschlussfähigkeit ist dann ungeachtet der Höhe der vertretenen Anteile gegeben. Oft wird die Wiederholungsversammlung direkt im Anschluss abgehalten und dies bereits in der Einladung zur Erstversammlung angekündigt. „Zulässig ist die sogenannte Eventualeinberufung aber nur, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung festgehalten ist“, erklärt Fuhrmann.

Beschlusskompetenz

Betrifft eine Entscheidung das Gemeinschaftseigentum, gibt es je nach Art der Maßnahme verschiedene Mehrheitsarten zu beachten (siehe Tabelle). Bei reinen Modernisierungsmaßnahmen ohne konkreten Reparaturbedarf muss beispielsweise mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Das bedeutet, dass mindestens drei Viertel aller Stimmberechtigten und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen. Bauliche Veränderungen wie der Einbau von Dachflächenfenstern bedürfen sogar einem einstimmigem Beschlussergebnis.

Abstimmung

Zunächst wird der Beschlussantrag durch den Versammlungsleiter – meist dem Verwalter – verlesen. Wie danach abgestimmt wird, ob offen, geheim, per Handzeichen, Stimmzettel oder Gegenstimmen, ist nicht festgelegt. Nach Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses muss der Beschluss verkündet werden und ist damit grundsätzlich wirksam.

Protokoll

Über die getroffenen Beschlüsse muss ein Protokoll geführt werden. „Das Protokoll muss nach der Versammlung vom Verwalter, dem Verwaltungsbeirat und einem Miteigentümer unterschrieben werden“, sagt Fuhrmann. Grundsätzlich sollte der Verwalter das Protokoll zwei Wochen nach der Versammlung an die Eigentümer versenden. Seit 2007 ist der Verwalter außerdem verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen, die jeder Eigentümer jederzeit einsehen kann. Die getroffenen Beschlüsse müssen unverzüglich eingetragen werden.

Anfechtbarkeit

Ein verkündeter Beschluss ist generell wirksam, wenn er nicht binnen einen Monats vor Gericht angefochten wird. Dies kann jeder Wohnungseigentümer oder der Verwalter tun. Ungültige Beschlüsse, die nicht angefochten werden, bleiben wirksam. Eine Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht sollte aber gut überlegt sein: Denn sie hat nur Erfolg, wenn der Beschluss inhaltliche oder formelle Mängel hat.

Beispiele für inhaltliche Mängel sind Verstöße gegen das Wohnungseigentumsgesetz oder die Gemeinschaftsordnung. Formelle Mängel können eine verspätete Einladung, fehlende Tagesordnungspunkte oder die Anwesenheit von nicht Teilnahmeberechtigten sein. Hat eine Anfechtung vor Gericht Erfolg, ist die angefochtene Entscheidung damit aufgehoben.

Eine Ausnahme bilden nichtige Beschlüsse, denn sie sind von Anfang an ungültig. Dies ist der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Beschlusskompetenz überschreitet und beispielsweise beschließt, dass alle Wohnungen in einer bestimmten Farbe zu streichen sind.

Für nichtige Beschlüsse gilt keine einmonatige Anfechtungsfrist. Sie können jederzeit von einem Gericht als nichtig erklärt werden. Fuhrmann rät: „Ob ein Beschluss angreifbar ist oder nicht, kann im Einzelfall schwierig zu beurteilen sein. Im Zweifel sollte anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.“

von Benedikt M. Fischer

Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Maßnahme

Beispiel

Mehrheitsart

Instandhaltungsmaßnahme

Wartungen, Vorsorgemaßnahmen zur Verhinderung von Schäden, Schönheitsreparaturen

Einfache Mehrheit

Instandsetzungsmaßnahme

Sanierungen,Brandschäden, altersbedingteReparaturen

Einfache Mehrheit

Modernisierende Instandsetzung

Einbau Gasheizung statt Ölheizung,Kunststofffenster statt Holzfenster

Einfache Mehrheit

Modernisierung

Einbau Zentralheizung,Einbau Alarmanlage,Einbau Fahrstuhl

Doppelt qualifizierte Mehrheit*

Bauliche Änderungen

Einbau Dachflächenfenster, Balkonverglasung, Gartenhaus

Einstimmigkeit

*DreiViertel aller stimmberechtigtenWohnungseigentümer und mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile

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