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Wer sich außerhalb Deutschlands eine Immobilie zulegen will, muss einige Fallstricke beachten.

Eigentumswohnung im Ausland

So läuft der Immobilienkauf in europäischen Ländern

Nicht überall in Europa ist der Käufer beim Immobilienerwerb so abgesichert wie in Deutschland. Mancherorts genügt sogar ein mündlicher Vertrag. Worauf Sie beim Kauf in Italien, Schweiz, Österreich oder Spanien achten müssen.

Nirgends ist ein Immobilienerwerb sicherer für den Käufer als bei uns. Das deutsche Grundbuch ist ein zuverlässiges Eigentumsregister, Notare wachen über den Eigentumsübergang und ohne beglaubigte Urkunde kein Immobilientransfer. In vielen europäischen Ländern ist der Immobilienkauf ganz anders geregelt. Hier ein Überblick über die wichtigsten Fallstricke.

Spanien

Mündliche Vereinbarungen oder ein Vertrag auf einem Schmierzettel sind in Spanien ohne notarielle Beurkundung rechtskräftig. Wer es sich dann anders überlegt, kann zu Schadenersatz verpflichtet werden. Preis und Bedingungen sollten bei einem Immobilienkauf in Spanien deshalb mit Bedacht und unter Zeugen ausgehandelt werden. Vor Vertragsunterzeichnung müssen unbedingt die Eigentumsverhältnisse überprüft werden: Eine beglaubigte Kopie des aktuellen Grundbuchauszuges gibt Aufschluss. Immobilienkäufer sollten sich nachweisen lassen, dass der Verkäufer in den vergangenen fünf Jahren die Grundsteuer gezahlt hat. Eine spanische Besonderheit ist die die Wertzuwachssteuer. Diese ist vom Verkäufer zu tragen. Nach dem Küstengesetz (Ley de Costas) darf in Küstennähe nicht neu gebaut werden. Kaufinteressenten sollten sich bei einem Immobilienkauf in Spanien daher bei der Küstenbehörde informieren.

Österreich

Der Immobilienkauf in Österreich ist nicht ganz so einfach, wie man es aufgrund der EU-Mitgliedschaft erwarten würde. Die Alpenrepublik hat einige Hürden aufgebaut, die sich auch noch von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. In der Regel ist eine Zustimmung der Ausländer- Grundverkehrsbehörde der jeweiligen Landesregierung nötig. Nicht immer ist es möglich, die Zustimmung zu bekommen, mahnt die Deutsche Schutzgemeinschaft Auslandsimmobilien (www.dsa-ev.de).

Schweiz

Der Verkauf von Immobilien an Nicht-Schweizer wird durch die Lex Koller beschränkt. Die Genehmigungshoheit für einen Kauf liegt bei den 26 Kantonen, die nach verschiedenen Regeln Kontingente vergeben. Wie auch in Deutschland erfolgt der Eigentumswechsel mit einem Eintrag in das Grundbuch. Vorsicht: Das kann erst mit der Zuteilung eines Kontingentplatzes durch den zuständigen Kanton erfolgen. Immobilienkäufer müssen hierfür manchmal jahrelang warten.

Italien

Sowohl ein verbindlicher Vorvertrag als auch ein Notarvertrag sind bei einem Immobilienkauf in Italien üblich. Vor Vertragsunterzeichnung sollte jedoch geprüft werden, ob die Immobilie belastet ist und ob alle Angaben stimmen. Wichtig: Auch mit einem Privatvertrag ohne Notar ist eine Eigentumsübertragung möglich. Dies ist jedoch mit Risiken verbunden, da der Verkäufer dann das Grundstück theoretisch noch mit einer Hypothek belasten könnte. Erfolgt der Immobilienkauf über einen Makler, sind zwei bis sechs Prozent Provision fällig. Vorsicht: Die Maklerkosten müssen bereits gezahlt werden, wenn ein Vorvertrag abgeschlossen wurde – selbst wenn der Kauf nicht abgeschlossen wird. Als Bemessungsgrundlage für die Kaufsteuern gilt in Italien die steuerliche Bewertung des Ferienhauses oder der Ferienwohnung, das gilt auch selbst dann wenn im Notarvertrag ein anderer Preis genannt wird.

Türkei

Ein Immobilienerwerb in der Türkei ist nur durch Staatsangehörige möglich, deren Land einen Immobilienerwerb durch türkische Staatsbürger ebenfalls zulässt. In bestimmten Gebieten ist ein Erwerb ausgeschlossen (zum Beispiel militärische Sperr- und Sicherheitszonen oder in Gebieten mit kulturellen Besonderheiten). Ein rechtsgültiger Kaufvertrag kann nicht beim Notar sondern nur direkt beim Grundbuchamt (Tapu-Amt) abgewickelt werden; hierzu ist ein Dolmetscher erforderlich.

Griechenland

Das Grundbuch ist erst im Aufbau und besitzt daher keinen „öffentlichen Glauben“ wie in Deutschland. Deshalb muss man über einen fachkundigen Rechtsanwalt in den Registern alle Rechtsgeschäfte der vergangenen 20 Jahre prüfen lassen. Erst dann gelten die Eigentumsverhältnisse als geklärt.

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