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München ist am unerschwinglichsten: Und es wird nicht besser, sagt die Studie der Sparda-Banken. Die Region sei wirtschaftlich zu stark.

Bundesweite Untersuchung 

Studie zeigt: Ein Eigenheim lohnt sich – auch noch in München

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Die Wohnungsnot in der Region München nimmt zu, die Mieten steigen. Wer eine Immobilie hat, kann sich über satte Wertsteigerungen freuen – wer keine hat, hat ein Problem. Denn die Preise sind exorbitant.

München Der Landkreis München ist der teuerste Fleck der Republik, gefolgt von der Stadt München. Eine neue Studie der Sparda-Banken in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln und dem Institut für Demoskopie Allensbach hat nun die Situation in ganz Deutschland unter die Lupe genommen. Ergebnis: Die Region München wird weiter dynamisch wachsen, in anderen strukturschwachen Regionen, vor allem in Ostdeutschland, gibt es Immobilien noch extrem günstig.

Erschwinglichkeit

Die Studie hat errechnet, was eine Immobilie in Deutschland im Schnitt kostet und was man dafür bekommt: 264 000 Euro muss man zahlen – für 111 Quadratmeter Wohnfläche. In 71 Prozent der Regionen in Deutschland bekommt man sogar Wohnungen, die größer sind.

Da lacht der Münchner, besser gesagt er weint. In München schrumpfen die Wohnungen Richtung Studentenbude. In der Stadt bekommt man für 264 000 Euro im Schnitt 39 Quadratmeter. Im Landkreis sogar nur 35 – die niedrigste Ausbeute in ganz Deutschland. In Berlin sind es aktuell noch 77 Quadratmeter, in Köln 76.

In ostdeutschen Mittelstädten kann man für 264 000 Euro geradezu luxuriös wohnen. 145 Quadratmeter bekommt man, in einem Viertel aller Regionen sogar mehr als 187 Quadratmeter. In Chemnitz (Sachsen) sind es 253 Quadratmeter. Am meisten Wohnfläche erhält man im Kyffhäuserkreis in Thüringen: sagenhafte 309 Quadratmeter.

Auch in westdeutschen Mittelstädten ist die Situation besser. Zwischen 160 (Remscheid) und 202 Quadratmeter (Salzgitter) gibt es dort für 264 000 Euro.

Jahreseinkommen

Die Studie hat auch berechnet, wie viele Jahreseinkommen man für eine 111-Quadratmeter-Immobilie zahlt: im Bundesschnitt 5,6 Jahreshaushaltsnettoeinkommen. Die Studie unterscheidet Städte (Wohnungen) und Landkreise (Einfamilienhäuser).

In Städten benötigt man deutschlandweit im Schnitt 7,8 Jahreshaushaltsnettoeinkommen. Ein Wert, von dem Münchner nur träumen können. In der Isarmetropole sind aktuell 13,3 Jahreseinkommen fällig – im Schnitt. In Top-Lagen liegen die Werte höher. München ist die teuerste Stadt Deutschlands.

In der Region ist der Unterschied zum Rest der Republik noch größer. Muss man in deutschen Landkreisen nur 4,5 Jahresnettoeinkommen hinlegen, sind es im Landkreis München 12,6, im Landkreis Starnberg 9,4. Der Landkreis Erding ist mit 6,2 noch eine erfreuliche Ausnahme. Im Kreis Rosenheim werden 8,5 Jahreshaushaltseinkommen fällig. Zugrunde gelegt wurde in der Studie die regionale Kaufkraft der Haushalte.

Quadratmeter-Preise

Die Situation wird für die Region München nicht erfreulicher, blickt man auf die Quadratmeterpreise. Billigster Ort ist laut Studie der Kyffhäuserkreis. In dem rund 77 000 Einwohner zählenden Landkreis in Thüringen muss man 855 Euro für einen Quadratmeter zahlen.

Am teuersten ist nicht die Stadt (6798 Euro), sondern der Landkreis München mit 7586 Euro. Der Quadratmeterpreis liegt damit viermal so hoch wie im teuersten Landkreis Ostdeutschlands, dem Landkreis Oberhavel in Brandenburg (1859 Euro). Der deutschlandweite Schnitt liegt bei 2379 Euro pro Quadratmeter. In Bayern ist es am billigsten im Landkreis Kronach – an der Grenze zu Thüringen: 1159 Euro.

Die Dynamischsten

Preistreiber sind die Metropolen und die Top-Mittelstädte in Westdeutschland. In Rostock (2307 Euro), Jena (2193) und Dresden (2125) zum Beispiel liegen die Quadratmeterpreise unter dem Bundesschnitt. Natürlich steht München vornan. Sieben der zehn teuersten Regionen bei Einfamilienhäusern liegen im Großraum München. Die Studie nennt folgende Preise:

Landkreis Euro
München 7586
Starnberg 6108
Ebersberg 5670
Fürstenfeldbruck 5274
Miesbach 5128
Bad Tölz-W’ratshausen 5092
Dachau 4972
Garmisch-P’tenkirchen 4372
Freising 4357
Rosenheim 4224

Pendelbereitschaft

Ein wichtiger Faktor beim Wohnungskauf ist die Entfernung zum Arbeitsplatz. Die Pendelbereitschaft steigt laut Studie. 2017 waren nur 36 Prozent der befragten Mieter bereit, mehr als 30 Kilometer zu pendeln. Aktuell sind es 47 Prozent. 31 Prozent setzen bei 15 Kilometer ihre Grenze. Nur drei Prozent würden über 50 Kilometer pendeln.

In Metropolen muss man immer weiter aus der Innenstadt wegpendeln, um eine erschwingliche Wohnung zu finden. Um für 264 000 Euro eine 90-Quadratmeter-Wohnung zu bekommen, sind es in Hamburg 18, in Frankfurt 17 und in Berlin 15 Kilometer von der Innenstadt. Für München ist kein Wert angegeben – wohl, weil man für 264 000 Euro nirgends mehr 90 Quadratmeter bekommt.

Finanzierung

Laut Studie liegt der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei 264 000 Euro bei 18,95 Prozent. Der Rest wird finanziert. Für München hat die Studie eine eigenes Beispiel: Wer hier eine 111-Quadratmeter-Wohnung in 25 Jahren abzahlen will, muss jedes Jahr 67,9 Prozent seines Jahreshaushaltsnettoeinkommens abdrücken können.

Kaufen oder mieten?

Die Studie hat eine Vorteilsrechnung aufgemacht, die die Kosten für Mieten den Kosten für Wohneigentum gegenüberstellt. Ergebnis: Eine Immobilie ist noch in der gesamten Republik im Vorteil. Deutschlandweit liegt der Vorteil auf lange Sicht bei 33 Prozent gegenüber einem Mieterdasein.

Auch im teuren Süddeutschland ist kaufen laut Studie wirtschaftlich attraktiver. Für die Stadt München sieht die Studie den Vorteil aktuell bei 27 Prozent, im Landkreis München sind es nur 20 Prozent. In den Landkreisen um München nimmt der Vorteil ab. Im noblen Starnberg sind es 16 Prozent, in Miesbach zwölf Prozent.

Besonders vorteilhaft ist Ostdeutschland. Im Landkreis Wittenberg (Sachsen-Anhalt) fährt man um 61 Prozent besser als ein Mieter.

Die Kauflust

Das Allensbach-Institut hat repräsentativ 1249 Mieter befragt. 63 Prozent davon halten Wohneigentum noch für rentabel. Nur zwölf Prozent halten es für unrentabel. Die meisten Kaufabsichten haben Menschen von 31 bis 40 Jahren sowie Menschen ab einem Nettoeinkommen von über 2500 Euro im Monat. Hauptgründe sind die Altersvorsorge (73 Prozent), der Schutz vor Mieterhöhungen (69) und der Wunsch nach einer eigenen Immobilie (67).

Als Gründe gegen den Kauf nannten 62 Prozent der Befragten die lange finanzielle Belastung, 54 Prozent die hohen Kaufpreise.

Immerhin vier von zehn Befragten wären bereit, sich für eine Immobilie stark oder sehr stark einzuschränken.

Wertstabilität

Laut Studie sind in 99 Prozent der Regionen die Preise seit 2005 gestiegen – im Schnitt um 54,1 Prozent. Das entspricht einem Jahresplus von 3,4 Prozent. Die größte Wertsteigerung hatte Berlin (128,7 Prozent), gefolgt von Landkreis (117) und Stadt München (115,9). Auch die bayerischen Mittelstädte Augsburg (111,6), Ingolstadt (105,1), Erlangen (101,1), Nürnberg (97,5) und Regensburg (96) haben starke Wertzuwächse.

Das wollen die Käufer

Auch das Umfeld muss stimmen. Laut Mieterbefragung ist 48 Prozent sehr wichtig, dass gute Schulen in der Nähe sind. Es folgen gute Einkaufsmöglichkeiten (41 Prozent), Kinderbetreuung (40), eine schöne Wohngegend (38), gute Luft (37), wenig Lärm und Verkehr (34), gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (34), Familie/Freunde in der Nähe (33), Nähe zum Arbeitsplatz (32) und eine gute medizinische Versorgung (29 Prozent).

Europäischer Vergleich

Deutschland ist bei der Eigentumsquote Schlusslicht in Europa. Nur 51 Prozent der Deutschen haben eine Immobilie. Je höher das Einkommen, desto besser: Haushalte mit über 6000 Euro netto im Monat sind zu 77 Prozent Eigentümer. In Österreich liegt man mit 55 Prozent Eigentümerquote ähnlich schlecht, dann geht es steil aufwärts (siehe Grafik). In Rumänien wohnen 97 Prozent in den eigenen vier Wänden.

Der Ausblick

Laut Studie gibt es keine Hoffnung auf Entspannung: „An München führt kein Weg vorbei: Keine andere Region ist wirtschaftlich so stark“, heißt es. Der Wirkungskreis Münchens sei „etwa 100 Kilometer groß“. Die Studie erwartet weiter ein dynamisches Wachstum. Wachstumsschlusslicht: Gelsenkirchen.

Lesen Sie auch: Was Mieter und Vermieter zur Mietkaution wissen müssen 

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