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„Aus der Sicht des Vermieters gilt: Nur Bares ist Wahres“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. Eine Alternative zur Barkaution ist die Kautionsbürgschaft, die allerdings auch der Mieterbund kritisch sieht.

Miete

Einzug in die neue Wohnung: Kaution oder Bürgschaft?

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Wer eine neue Wohnung mietet, muss beim Einzug meistens eine Kaution in bar bezahlen. Alternativ ist auch eine Bürgschaft möglich. Bürgen kann dabei nicht nur die Familie, auch Banken und Versicherungen bieten Kautionsbürgschaften an.

Farbe für die Wände, ein paar neue Möbel und der Laster für den Transport: Ein Umzug ist teuer. Dazu kommt, dass der neue Vermieter meistens bei der Übergabe der Wohnungsschlüssel die Kaution für die neue Bleibe verlangt. Erlaubt sind drei Monatsmieten. Meistens ist der Betrag vierstellig. Das kann zum Problem werden; denn die Kaution vom alten Vermieter ist im Normalfall noch nicht zurück. Hilfe versprechen hier Banken und Versicherungen. Sie bieten Mietern Bürgschaften an – als Alternative zur Barkaution. Ob sich das lohnt? Wir erklären, was Mieter und Vermieter zum Thema wissen sollten.

Wie hoch darf die Mietkaution ausfallen?

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt. Erlaubt sind maximal drei Monatsnettokaltmieten. Der Betrag darf in drei Monatsraten bezahlt werden. „Eine Kaution wird aber nicht automatisch fällig, sondern nur, wenn sie vertraglich festgelegt ist“, erklärt Ulrich Ropertz vom Mieterbund Deutschland.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter muss die Kaution zu den Konditionen anlegen, die für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich sind – zur Zeit liegen hier die Zinssätze knapp über Null Prozent. Die Parteien können sich auch auf eine andere Anlageform einigen. Anspruch auf eine höherverzinsliche Anlage hat der Mieter allerdings nicht. Wichtig sei zudem, dass das Konto, auf dem die Kaution angelegt wird, auf den Namen des Vermieters und nicht auf den Mieter laufe, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. „Die Kaution muss zudem getrennt vom eigenen Vermögen auf einem Konto angelegt werden, damit es insolvenzfest ist. Außerdem muss der Zugriff kurzfristig, also innerhalb der dreimonatigen Kündigungsfrist des Mietverhältnisses möglich sein“, so Stürzer. Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auch auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Geht es um die Rückgabe der Kaution, gilt grundsätzlich, dass diese vom Vermieter spätestens drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden muss. „Stehen aber zum Beispiel noch nicht bezifferbare Betriebskostennachforderungen aus, darf ein angemessener Teil der Kaution bis zum Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist einbehalten werden,“ sagt Stürzer.

Werden die Zinsen versteuert?

Ja. „Liegt die Kaution auf einem Vermieterkonto, wird ein Viertel der Zinserträge für die Abgeltungssteuer einbehalten. Der Vermieter kann keinen Freistellungsauftrag stellen“, heißt es bei der Stiftung Warentest. Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit, sich die Steuern über die Steuererklärung zurückzuholen, wenn er seinen Sparerfreibetrag noch nicht ausgeschöpft hat. Dafür braucht er die Steuerbescheinigung vom Vermieter. Liegt die Kaution auf einem Konto des Mieters, kann dieser einen Freistellungsauftrag stellen.

Wann darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?

Während der Wohnzeit darf er das Geld nur abheben, wenn er eine gerichtlich festgestellte oder eine unbestrittene Forderung gegenüber dem Mieter hat. Bei Auszug ist die Rechtslage laut Stiftung Warentest umstritten. Das Oberlandesgericht Karlsruhe urteilte, dass der Vermieter die Kaution gegen den Willen des Mieters abheben darf (Az. 8 W 34/08). Der Mieter muss demnach die Abhebung hinnehmen und kann nur danach auf Rückzahlung klagen. Andere Gerichte sagen dagegen: Der Mieter kann eine drohende Abhebung verhindern, indem er bei Gericht eine einstweilige Verfügung beantragt.

Gibt es Alternativen zur Barkaution?

Ja. Mieter, die einen so hohen Betrag nicht zahlen können oder wollen, für die kann eine Kautionsbürgschaft eine Alternative sein. Als Bürgen kommen nicht nur Freunde oder Familienmitglieder in Frage – auch einige Banken und Versicherungen haben sich auf Kautionsbürgschaften spezialisiert. Bietet eine Versicherung die Bürgschaft an, wird sie oft als „Kautionsversicherung“ bezeichnet. Der Vermieter muss einer Kautionsbürgschaft allerdings zustimmen. Tut er das nicht, muss der Mieter die Kaution in bar bezahlen – oder eine andere Lösung mit dem Vermieter finden.

Was gilt bei Bürgschaften in der Familie?

Oft bürgen Eltern für ihre studierenden Kinder. Grundsätzlich gilt in solchen Fällen: Die Bürgschaft reicht. „Wenn der Vermieter mehr fordert – zum Beispiel eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten plus eine Bürgschaft – ist das nicht zulässig“, betont Ropertz. Allerdings lässt das Gesetz eine Ausnahme zu, erklärt der Mietrechtsexperte. „Wenn die Eltern dem Vermieter die Bürgschaft quasi aufdrängen, darf er sie auch annehmen.“ Eine Grauzone.

Was sollten Vermieter, die einer Bürgschaft zustimmen, beachten?

„Eine Bürgschaft sollte selbstschuldnerisch sein. Das bedeutet, der Vermieter kann sofort den Bürgen in Anspruch nehmen und muss nicht zuerst gegen den Mieter vorgehen“, erklärt Stürzer. Außerdem sollte vereinbart werden, dass – wie bei der Barkaution – auch mit verjährten Forderungen aufgerechnet werden kann.

Wie funktionieren Kautionsbürgschaften mit Banken und Versicherungen?

Der Mieter schließt einen Vertrag mit dem jeweiligen Anbieter ab. Das kann eine Bank, eine Versicherung oder eine spezielle Kautionskasse (zum Beispiel die Deutsche Kautionskasse) sein, die wiederum mit Banken und Versicherungen zusammenarbeitet. Der Mieter zahlt jährlich einen festen Betrag an den Anbieter, der oft bei rund fünf Prozent der Barkaution liegt. Bei manchen Anbietern fallen zusätzlich Anmelde- oder Bearbeitungsgebühren an. Der Mieter erhält eine sogenannte Bürgschaftsurkunde, die er anstelle einer Kaution beim Vermieter hinterlegt. Macht der Vermieter später Ansprüche geltend, überprüft das bürgende Unternehmen die Forderungen und kommt gegebenenfalls dafür auf – maximal drei Monatsmieten werden an den Vermieter ausgezahlt. Die Kosten werden dann an den Mieter weitergereicht. Der Bürge geht also nur in Vorleistung. Im Ernstfall zahlt der Mieter doppelt: Zunächst die Gebühren an den Bürgen – und im Schadensfall die Kosten an den Vermieter. Ein Vorteil ist dagegen, dass der Mieter bei den meisten Anbietern die Bürgschaftsurkunde jederzeit zurückgeben kann; die Leistungen werden dann auf den Tag genau abgerechnet.

In welchen Fällen lohnt sich eine solche Bürgschaft?

Wenn überhaupt, dann nur im Notfall. „Die Mietbürgschaft ist eine Notlösung für Mieter, die bei Abschluss eines Mietvertrags nicht sofort die Kaution stellen können“, schreibt Stiftung Warentest. Die Mietbürgschaft dient als Zwischenlösung, solange bis die Kaution für die alte Wohnung zurück ist. Dann gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an die Bank oder Versicherung zurück und und erhält vom Mieter im Gegenzug die Kaution als Mietsicherheit. Mietrechtsexperte Ropertz rät allerdings auch in solchen Fällen von Bürgschaften ab. „Wer nicht genug Bargeld hat, um die Kaution zu bezahlen, kann zur Überbrückung einen Kredit aufnehmen – bis die Kaution des alten Vermieters überwiesen wurde“, rät er. Auch Rudolph Stürzer hält grundsätzlich nichts von Kautionsbürgschaften. „Der Vermieter hat daraus keinen Vorteil gegenüber einer Barkaution, der Mieter muss laufend Gebühren bezahlen. Davon hat keiner Vorteile.“

Von Manuela Dollinger

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