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Eine Frage der Lage

Wie entstehen eigentlich unterschiedliche Lagequalitäten?

Wirklich schlechte Lagen gibt es auf dem Markt für Wohneigentum nicht. Denn selbst die einfachen Standorte haben noch einen Vorteil: Sie sind günstig im Preis.

Objektive Kriterien

Gärtnerplatz, München

Um die Lage und damit einen entscheidenden Faktor bei der Wertermittlung einer Immobilie bestimmen zu können, muss unterschieden werden zwischen objektiven und subjektiven Kriterien, man könnte auch sagen zwischen allgemeingültigen für die große Mehrheit der Suchenden und den speziellen Kriterien, deren Bewertung je nach Zielgruppe total konträr ausfallen kann. Bestes Beispiel dafür in München: der Gärtnerplatz (Foto rechts). Für Ruhesuchende ein komplettes No-Go und unverkäuflich. Für die Partymeute aber das Paradies, für das sie sich zu Liebhaberpreisen einkaufen. Zu den immergültigen Lage-Ausstattungen wie schnelles Internet, Infrastruktur, Freizeitangebote, Kultur oder Naherholungsangebote kommen noch solche, die nicht so nahe liegen, Beispiel Denkmalschutz: Er stellt sicher, dass sich erstens nichts an der Fassade des neuen Heims und zweitens auch in der unmittelbaren Nachbarschaft so gut wie nichts mehr ändert. Eine solche Gewissheit wird immer eingepreist. Genauso wie es regelmäßig Abzüge gibt für eine Nachbarschaft zu Einrichtungen für soziale Problemgruppen, zu Betrieben, die als Lärm- oder Geruchsquellen stören, oder zu Einrichtungen, die übermäßig viel Verkehr anziehen. Mikro-Lagen an Ausfallstraßen werden niemals Top-Lagen. 

Subjektive Kriterien

So unterschiedlich die Menschen sind, so unterschiedlich bewerten sie auch Wohnlagen. Ein Paradebeispiel dafür ist das schon erwähnte Ruhebedürfnis. Eine City-Lage ist nicht für jeden das Non-plus-Ultra. Teuer sind diese Lagen deshalb, weil sie trotzdem so stark nachgefragt werden. 

Zu den unterschiedlich bewerteten Nachbarn gehören neben den Kneipen auch Kirchen, Kinderbetreuung oder Konzertsäle; denn nicht jeder braucht die Oper in fußläufiger Erreichbarkeit. Und Kindergärten brauchen Eltern nur wenige Jahre. Auch die Nähe zu Spielplätzen ist nicht jedermanns Sache. Wobei: Gerade ältere Menschen schätzen sie auch oft, weil: „Kinderlärm ist Zukunftsmusik“. Subjektiv ist auch die Antwort auf die Frage nach der Makro-Lage: Stadt oder Land? Meist auch eine Frage des Budgets.

Makro- & Mikro-Lagen 

Als Makrolage bezeichnet man die großräumige Lagequalität. Hier kann man zunächst zwischen Stadt und Land unterscheiden. München ist teurer als Rosenheim oder Ingolstadt und die Kreisstadt kostet in der Regel mehr als die Großgemeinde im Landkreis, danach kommen die Dörfer mit S-Bahn-Anschluss. Innerhalb einer Stadt kann es je nach Viertel zu ganz erheblichen Lageunterschieden kommen. Das Gleiche gilt auch für die Mikrolage innerhalb eines Stadtviertels oder einer Gemeinde. Der Unterschied zwischen Villenkolonie und benachbarter Ausfallstraße, die nur wenige hundert Meter entfernt ist, kann schnell das Doppelte betragen. Der Lageunterschied wird in aller Regel noch dadurch verschärft, dass die Qualität und die Art der Bebauung am schlechteren Standort auch schlechter ist.

von Gottfried Moeckl

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