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Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, sollte sich gut beraten lassen.

Steuerliche Unterschiede

Haus vererben oder verschenken?

München. Ein Haus oder eine Wohnung zu Lebzeiten zu übertragen, kann viele Vorteile haben. Steuern sparen ist einer davon. Die eigenen vier Wände zu verschenken birgt aber auch Risiken.

Wer ein Haus baut, will, dass die Kinder später etwas davon haben. Was liegt da näher, als die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu überschreiben? Bernhard Klinger warnt jedoch vor überzogenen Erwartungen: „Der steuerliche Unterschied zwischen einer Erbschaft und einer Schenkung ist marginal“, sagt der Münchener Fachanwalt für Erbrecht. Entscheidend sei ein anderer Punkt: „Bei einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.“

Freibeträge nutzen

Sowohl fürs Erbe als auch für Schenkungen existieren relativ großzügige Freibeträge – jedenfalls für nahe Verwandte. „Omas Häuschen soll steuerfrei übertragen werden können“, sagt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner gilt ein Steuerfreibetrag von 500 000 Euro. Den Kindern stehen 400 000 zu – und zwar jeweils vom Vater und der Mutter. Enkel können noch 200 000 Euro steuerfrei erhalten. In der Regel reichen die Freibeträge völlig aus, um die eigenen vier Wände an die nächste Generation weiterzureichen. Problematisch wird es nur, wenn beide Seiten nicht miteinander verwandt sind: „Unverheiratete Paare werden vom Steuerrecht als Fremde eingestuft“, warnt Walter. Sie können damit auch nur 20 000 Euro steuerfrei erben.

Steuersätze

Wie die Freibeträge ist auch der Steuersatz gestaffelt, der erhoben wird: Kinder und Ehepartner zahlen auf die ersten 75 000 Euro oberhalb des Freibetrags eine Abgabe von sieben Prozent. Werden sehr große Vermögen vererbt, steigt die Steuer auf bis zu 30 Prozent. „Eine Schenkung lohnt sich deshalb vor allem für größere Vermögen“, sagt Klinger. Wer zwei oder drei Eigentumswohnungen in München besitze, könne die eine oder andere zu Lebzeiten verschenken, um den Kindern Erbschaftssteuern zu sparen.

Eigene Vorsorge

„Wer nur ein kleines Häuschen hat, dem rate ich von einer Schenkung ab“, sagt Klinger. Womöglich brauche man das Geld im Alter selbst – zum Beispiel für die Pflege. Auch Walter empfiehlt, sich nicht unter Druck setzen zu lassen. Was einmal verschenkt werde, sei dann auch fort. Rückgängig gemacht werden könne eine Schenkung nur in Ausnahmefällen, beispielsweise wenn der Schenker daran gehindert wird, von seinem Nutzungsrecht Gebrauch zu machen.

Wohnrecht vereinbaren

Ein Nutzungs- oder Wohnrecht sollte auf jeden Fall vereinbart werden. Es garantiert, dass der Schenker weiterhin in dem Haus wohnen kann. Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann vom Notar in der Schenkungsurkunde auch ein Nießbrauchrecht festgehalten werden. „Dabei sichert sich der Schenker das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie auf Lebenszeit“, sagt Klinger. Das schließt unter anderem die Mieteinnahmen ein. „Für den früheren Besitzer bedeutet der Nießbrauch eine zusätzliche Sicherheit“, sagt Walter. Gleichzeitig werde der Wert der Schenkung gemindert – abhängig vom Alter des Schenkers. „Das kann dabei helfen, unter den Freibeträgen zu bleiben.“ Eine Schenkung kann auch noch an Auflagen geknüpft werden, wie die Übernahme von Kosten im Pflegefall oder die Fortführung des Familienbetriebs.

Schuldenrisiko überdenken

Doch auch für den Beschenkten ist die Übertragung einer Immobilie nicht ohne Risiko: „Steuern müssen in jedem Fall gezahlt werden, auch wenn kein Barvermögen da ist“, erläutert Walter. Die Steuerschuld kann vom Finanzamt nur gestundet werden, wenn sie nachweislich nicht in einer Summe aufgebracht werden kann. „Wenn die Immobilie überschuldet und zudem ein Sanierungsfall ist, sollte man das Geschenk unter Umständen sogar ganz ausschlagen“, sagt der Berliner Steuerberater Wolfgang Wawro. Bevor ein Haus weitergereicht wird, sollte jedoch mindestens der Grundbucheintrag erfolgt sein, warnt Wawro. „Der Beschenkte muss über das Geschenk frei verfügen können.“ Kettenschenkungen wären nicht erlaubt. Wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag überschreitet, rät Klinger dazu, nur einen Teil der Immobilie zu verschenken und den Rest zu vererben. Allerdings entstehe so eine Eigentümergemeinschaft aus Erben und ursprünglichem Besitzer. „In der Schenkungsurkunde sollte dann präzise geregelt sein, wer welche Pflichten hat und entscheidungsbefugt ist.“

Zehnjahres-Frist zwischen Schenkung und Erbschaft

Um die Freibeträge voll auszuschöpfen, müssen zwischen der Schenkung und der Erbschaft zehn Jahre vergehen, sagt Wawro. „Ist der Zeitraum kürzer, wird die Schenkung nachträglich dem Erbe zugerechnet, egal ob das nun zwei Jahre oder neun Jahre her ist.“ Dafür hat der Steuerberater noch einen Tipp parat: „Man kann die Immobilie auch gleich auf den Enkel überschreiben.“ Wer eine Generation überspringt, spart die Erbschaftsteuer einmal komplett.

Peter Neitzsch

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