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Gemütliche Wärme sorgt für Wohlbefinden zwischen Mensch und Tier. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Heizung auch funktioniert.

Die wichtigsten Urteile

Heizen im Winter: Ihr Recht als Mieter

München - Wenn im kalten Winter Zoff mit dem Vermieter ist, sind meist hohe Heizkosten schuld. Ein Überblick über Rechte und Pflichten von Mietern anhand wichtiger Gerichtsurteile.

Ein Vermieter legt die Kosten für die neue Heizung auf seine Mieter um. Die Heizungsanlage schaltet sich im Winter nachts komplett aus – und ein Vermieter verschwitzt die Zwischenablesung beim Mieterwechsel. Welchen Ärger es (neben der Rechnung) rund ums Thema Heizung geben kann, zeigen folgende Urteile:

Unter 18 Grad

Eine Vermieter-Genossenschaft muss dafür sorgen, dass eine Wohnung auch nachts in den kalten Monaten nicht bis auf unter 18 Grad abkühlen kann. Stellt ein Sachverständiger fest, dass sich die Heizungsanlage nachts komplett abschaltet und in besonders kalten Nächten nur durch die Frostschutzfunktion bis auf plus fünf Grad heize, so sei dieser erhebliche Mangel abzustellen. Eine Raumtemperatur von weniger als 18 Grad im Winter sei auch in der Nacht nicht hinnehmbar (LG Wuppertal, 16 S 46/10).

Heizungsausfall

Fällt bei einer Mieterin im Winter tagsüber bei Temperaturen unter 0 Grad die Gas- Etagenheizung aus und kann sie ihren Vermieter nicht erreichen, so darf sie selbst Handwerker bestellen und den Rechnungsbetrag vom Vermieter ersetzt verlangen. Im aktuellen Fall handelte es sich um einen Betrag in Höhe von 611 Euro. Das Amtsgericht Münster sah in dem Handeln der Mieterin die „Beseitigung einer Notsituation zur Wiederherstellung der Mietsache“, zumal sich das Ganze an einem Samstag ereignet hatte (AmG Münster, 4 C 2725/09).

Effiziente Ablesung

Ein Mieter darf es den vom Vermieter geschickten Handwerkern nicht verweigern, die Wohnung zu betreten, wenn sie die Order haben, ein Messgerät zu installieren, welches die von einem Fallrohr abgegebene Wärme erfassen soll. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter darüber mit ausreichendem Zeitabstand und Inhalt informiert hat. Der Mieter kann nicht argumentieren, nur für eine Erstinstallation beziehungsweise für eine Reparatur die Türen öffnen zu müssen. Auch für den Einbau eines neuen, effizienteren Heizungskostenerfassungssystems dürfe der Vermieter sein Eigentum betreten, entschied der Bundesgerichthof (BGH, VIII ZR 170/09).

Heizungs-Ersatz

Ein Vermieter ersetzte die vorhandene Gas-Etagenheizung durch den Anschluss seines Hauses an das – aus Kraft- Wärme-Koppelung gespeiste – Fernwärmenetz. Ein Mieter wehrte sich dagegen, per Mieterhöhung an den Kosten der Modernisierungsmaßnahme beteiligt zu werden. Schließlich hatte sie für ihn keine Ersparnis bei den Energiekosten gebracht. Das ist aus Sicht des Bundesgerichtshofs jedoch so lange unerheblich, wie ein Mieter durch eine Erneuerung keine „unzumutbare finanzielle Härte“ hinnehmen müsse. Steigt der Wohnwert durch die neue Art der Versorgung, so sei die Erhöhung, die im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete liegen muss, nicht zu beanstanden. Es handele sich auch dann um eine Modernisierungsmaßnahme, wenn das neue Heizsystem zwar nicht den „Endenergieverbrauch“ im einzelnen Haushalt senke, jedoch Rohstoffe wie Kohle, Gas oder Öl einspare (BGH, VIII ZR 275/07).

Zwischenablesung

Zieht ein Mieter aus seiner Wohnung aus, so hat der Vermieter eine Zwischenablesung des Heizkostenzählers zu veranlassen und entsprechend dem Verbrauch abzurechnen. Geschieht das nicht, so darf der Mieter den anderweitig ermittelten Zahlbetrag pauschal um 15 Prozent kürzen. Das Amtsgericht Berlin- Schöneberg kam zu diesem Ergebnis, obwohl auch andere Abrechnungsmethoden (zum Beispiel nach Gradtagszahlen) sinnvoll sein können. Die Zwischenablesung sei aber gesetzlich vorgeschrieben, urteilte das Gericht (AmG Berlin- Schöneberg, 6 C 68/08).

Modernisierung

Ein Vermieter plant, das ganze Haus mit einer Gas- Zentralheizung auszustatten. Reagiert eine Mieterin auf die Mitteilung ihres Vermieters, ob sie dieser Modernisierungsmaßnahme zustimmt, nicht innerhalb von zwei Monaten, so darf der Vermieter auf Zustimmung klagen. So entschied das Kammergericht Berlin in einem konkreten Fall. Unabhängig davon, ob die Mieterin schließlich mit der Neuerung einverstanden ist, hat sie die Kosten für das Verfahren zu tragen. Der Vermieter hatte ein „Recht auf Reaktion“, so das Gericht (KG Berlin, 8 U 77/09).

Fernwärme

Ein Vermieter hat die Heizung in seinen Wohnungen von Kohle auf Fernwärme umgestellt. Die dadurch anfallenden Kosten sollten künftig unmittelbar zwischen dem Lieferanten und den Mietern abgerechnet werden. Ein Mieter sperrte sich dagegen mit der Begründung, dass allein der Vermieter sein Vertragspartner sei. Er unterschrieb die Liefervereinbarung nicht, bezahlte die Rechnungen nicht, nutzte aber dennoch die Fernwärme. Der Bundesgerichtshof konnte dieser Logik nicht folgen: Durch die Annahme der Leistungen sei der Vertrag mit dem Energieversorger zustande gekommen – auch ohne Unterschrift, so das Gericht (Bundesgerichtshof VIII ZR 235/08).

MAIK HEITMANN UND WOLFGANG BÜSER

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