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Immobilien

Wo sich der Hauskauf noch lohnt

Trotz steigender Preise lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Deutschland oft wegen der derzeit günstigen Finanzierung. Das gilt aber nicht für alle Regionen. Ein Überblick.

Trotz steigender Preise lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Deutschland oft wegen der derzeit günstigen Finanzierung. Das gilt aber nicht für alle Regionen. Ein Überblick.

Immobilienkauf: Wo lohnt es sich?

In Ballungszentren und Universitätsstädten ziehen die Mieten und Kaufpreise stark an. Daher überlegen viele Menschen, ob sie eine Wohnung oder ein Haus zum Selbstnutzen als Schutz vor Mieterhöhungen oder zum Vermieten wegen der mageren Renditen für Geldanlagen kaufen sollen. Oft lohnt sich das, zeigt die Stiftung Warentest mit Preis- und Miettabellen für Immobilien in ganz Deutschland in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift „Finanztest“. Manche Angebote seien aber zu teuer, so die Tester.

Ob eine Immobilie für Vermieter und Selbstnutzer teuer oder günstig ist, kann man durchrechnen. Interessenten müssen sich dafür über den Standort, den Preis im Verhältnis zu den Mieten und die erwartete Wertentwicklung Gedanken machen. „Die Preise sind in den Ballungszentren und Universitätsstädten 2015 kräftig gestiegen, und der Trend hat sich 2016 fortgesetzt“, erläutert Andreas Kunert vom Marktforschungsinstitut vdpResearch. Dort müssen sich Käufer nun gut überlegen, ob sie nicht zu viel zahlen. Von einer „Bläschenbildung“ spricht Reiner Braun, Vorstand des Marktforschungsinstituts Empirica. Außerhalb dieser Gegenden sind die Preise aber im Allgemeinen nicht davongelaufen.

Niedrige Zinsen begünstigen Immobilienkauf

Dass sich ein Kauf vielerorts lohnt, liegt an den niedrigen Zinsen. Im Juli 2016 gab es Kredite zu Zinsen von unter einem Prozent für zehn Jahre – so günstig wie nie. Ein Kauf lässt sich viel günstiger als früher finanzieren. Dieser Effekt wiegt den Preisanstieg oft mehr als auf, heißt es bei „Finanztest“.

Viele Interessenten lassen sich von teuren Gegenden nicht schrecken, weil es sich um aussichtsreiche Lagen handelt. Das trifft oft auch zu. Rechnet sich eine Investition aber nur noch, wenn die Preise weiter stark steigen, dann ist die Gefahr groß, dass die Spekulation mit einem Verlust endet. Bei einem günstigen Preis kann sich ein Kauf dagegen selbst dann lohnen, wenn zu erwarten ist, dass die Preise leicht fallen.

Das lässt sich mit dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis und der erwarteten Wertentwicklung zeigen. Für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wird der Kaufpreis durch die Miete geteilt, die netto, also ohne Betriebskosten im Jahr, erzielt wird. Je höher es ist, desto teurer ist eine Wohnung im Vergleich zu den Mieten.

Einige Beispiele: In Berlin lag das Kaufpreis-Miete-Verhältnis im vergangenen Jahr für Wohnungen zum Beispiel je nach Lage und Ausstattung zwischen 22,8 und 31,5. In Görlitz dagegen reichte die Spanne nur von 7,5 bis 16,1. Anders sieht es in der Stadt München aus: Hier lag das Kaufpreis-Miet-Verhältnis je nach Lage und Ausstattung zuletzt zwischen 23,6 und 28,5. Noch nachteiliger stellt sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete im Landkreis München dar: 2015 lag es zwischen 25,6 und 31,9.

„Finanztest“ hält derzeit Werte bis zu 20, in Ballungszentren und Universitätsstädten bis zu 25 für vertretbar. Immobilien im Raum München fallen damit (mit wenigen Ausnahmen) durchs Raster. Grundsätzlich sollte man künftig etwas flexibler bei der Immobilien-Suche vorgehen, rät „Finanztest“. In Gegenden mit hohen Kaufpreisen im Vergleich zu Mieten müssen Kapitalanleger zudem bedenken, dass sie die Miete in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen dürfen – Stichwort Mietpreisbremse. Wer vor allem auf einen Wiederverkauf zu höheren Preisen setzt, zum Beispiel weil Investoren wegen des Brexit lieber in Deutschland als in Großbritannien investieren, sollte vorsichtig sein. „Dass die Preise ewig steigen, ist unrealistisch“, schreibt „Finanztest“.

Im Internet kann jeder unter test.de/rechner-baufinanzierung kostenlos prüfen, ob für ihn Mieten oder Kaufen attraktiver ist.

mm

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