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Immobilien: Die Region München boomt

Fast 5 Millionen Einwohner, 2,3 Millionen Wohnungen, 3,8 % Arbeitslosenquote und 2 Millionen Beschäftigte, die ein BIP von 231 Milliarden Euro produzieren: Der Großraum München brummt wie nie.

Der Großraum München ist größer geworden; jedenfalls in den Augen des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München (PV). Die Experten für räumliche Entwicklung haben ihren Betrachtungsraum in ihrer jüngsten Datenübersicht erweitert. Sie zählen nun zu den umliegenden Landkreisen der Landeshauptstadt auch die Landkreise in der zweiten Reihe sowie die Städte Augsburg, Ingolstadt, Landshut, Rosenheim und die Kreise Neuburg-Schrobenhausen sowie Garmisch-Partenkirchen zum Großraum München, der damit zur europäischen Metropolregion wird. Und die steht blendend da.

Alles auf Kurs 

Auch wenn neuerdings wieder verstärkt vom Wohnungsmangel die Rede ist: Seit 30 Jahren wird in der Region fleißig gebaut. Um rund 40 Prozent hat sich der Wohnungsbestand erhöht (siehe Index-Grafik), gleichzeitig wuchs die Bevölkerung und auch die Zahl der Beschäftigten, sprich Arbeitsplätze – besonders in den vergangenen zehn Jahren. Konjunkturbedingt kam es in der Vergangenheit hier immer mal zu Einbrüchen, doch seit 2005 geht es hier steil bergauf.

Arbeit für alle 

Bevölkerungswachstum im Großraum München

Das spiegelt sich auch in der niedrigen Arbeitslosenquote (3,8 %) und der Arbeitsplatzdichte. Die wenigsten Arbeitslosen gibt es seit der Flughafen- eröffnung in den Landkreisen Freising und Erding; sie ist auch deutschlandweit eine der niedrigsten. Danach kommt traditionell der Landkreis München, der sich nicht nur im Süden zu einem High-Tech-Standort entwickelt hat. Fast alle Landkreise des Großraums warten mit einer Arbeitslosenquote von unter 3 Prozent auf. Unterschleißheim, die Uni-StadtGarching, Ismaning und die Medienstadt Unterföhring haben eine enorme Arbeitsplatzdichte. Die meisten sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro 1.000 Einwohner gibt es in Ingolstadt (727), gefolgt vom Kreis München (609), der Landeshauptstadt (543), Rosenheim (536), Landshut (520) und Augsburg (482).

Mehr Menschen 

Arbeitsplätze ziehen Menschen an, ob als Pendler oder gleich als Zuzügler. Auch hier ist die Region zwischen Augsburg und Landshut und Donau und Zugspitze auf Kurs. Bis auf drei Landkreise wird überall starkes Wachstum erwartet, am meisten im Landkreis Ebersberg (+ 17,5 %), während das bayernweite Wachstum bei 5 % liegen soll. Im Norden Bayerns hingegen herrscht Bevölkerungsschwund, die größte Abnahme wird dem Kreis Wunsiedel prognostiziert (-16 %).

Höhere Preise 

Wo Zuzug herrscht, wird zusätzlicher Wohnraum benötigt. Und wenn der nicht schnell genug geschaffen werden kann, steigen die Preise. Je stärker die Nachfrage, desto schneller dreht sich das Preiskarussell – derzeit könnte so manchem davon schwindlig werden. Die Zahlen des PVs von 2013 gelten daher längst nicht mehr. In München liegt der Anstieg seither (2013) bei rund 50 Prozent. Doch je nach Entfernung zur einstigen Residenzstadt der Wittelsbacher geht‘s auch wesentlich günstiger.

Die Preisspirale 

Ab etwas über 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche darf man sich aktuell wohl nur im Norden Hoffnung auf die eigenen vier Wände machen. Günstig folgt der äußerste Westen: Aichach, Landsberg, Weilheim. Eine Besonderheit stellt die Stadt Augsburg dar, die für eine größere Stadt in Bayern ausgesprochen günstig ist – bei bester Bahnanbindung nach München. Vermutung von Experten: Die Sprachbarriere behindert einen größeren Zuzug aus Oberbayern. In der nächst höheren Liga spielen die Landkreise im S-Bahn-Ring um München. Hier ist aber je nach Entfernung zur Bahn innerhalb der Gemeinden ein teils starkes Gefälle festzustellen. Weiter geht‘s dann in den Süden der Landeshauptstadt, wo sich wie in München selbst Top-Lagen in fünfstelliger Höhe befinden.

Produktiver Süden 

Wie produktiv es in der Metropolregion München zugeht zeigt ein Blick auf das Bruttoinlandsprodukt BIP, das den Gesamtwert aller Güter, also Waren und Dienstleistungen, anzeigt, die innerhalb eines Jahres hergestellt werden. Der deutschlandweite Wert liegt unter 40.000 Euro je Erwerbstätigen, der für den Landkreis München bei 123.390 Euro, der für Ingostadt gar bei 136.933 Euro. Die Landeshauptstadt liegt bei 91.807 Euro und die Landkreise rangieren mit 60.000 bis 70.000 Euro weit über dem Bundesschnitt, am produktivsten aller Kreise im Umland sind die Pfaffenhofener (82.263 Euro).

Reiche Südstaatler 

Aus der hohen Produktivität resultiert schlussendlich auch ein hohes verfügbares Einkommen. Das ist – wie nicht anders zu erwarten – im „Millionärslandkreis“ Starnberg mit fast 35.000 Euro pro Kopf und Jahr am höchsten. Sodasnn folgt der Landkreis München (29.647), Miesbach (27.000) und das Oberland (25.303). Auch die Ebersberger sind noch gut dabei (25.300), der Rest pendelt zwischen 21.000 und 23.000 Euro und liegt damit über dem Bundesschnitt.

Kaufkraftproblem 

Auch wenn der Durchschnittshaushalt hier mehr Geld für den Konsum zur Verfügung hat als anderswo, so heißt das nicht, dass auch die Kaufkraft größer ist. Denn höhere Preise machen oft einen Lohnvorteil gegenüber einer anderen Region wieder wett. Bestes Beispiel sind Immobilien, die bei uns trotz besserer Bezahlung für viele unerschwinglich geworden sind, weil die Verdienst- und damit Vermögensaufbau-Möglichkeiten nicht Schritt halten können mit der Preisexplosion am Immobilienmarkt.

Fehlendes Eigenkapital 

Ein Hindernis stellt auch in Zeiten historisch niedriger Zinsen oftmals das fehlende Eigenkapital dar. Das kann derzeit praktisch gar nicht aufgebaut werden, weil es für Sparer ja schon Strafzinsen gibt, die von den Banken schönrednerisch „Verwahrentgelt“ genannt werden. Gerade wurden zudem per Gesetz die Kreditvergaberichtlinien für Banken verschärft. Experten sprechen in diesem Zusammenhang vom „gutgemeinten Verbraucherschutz“, der jedoch kontraproduktiv wirkt, weil er die Kreditvergabe erschwert. Gerade jene Berufsgruppen, die also im Alter dringender als andere auf die mietfreie Wohnung angewiesen werden, haben derzeit nur eingeschränkten Zugang zum Markt. Der freilich funktioniert blendend, weil es genug potente Käufer gibt, die im Großraum München ihr Geld krisensicher angelegt wissen.

Mehr Pendler

Ein Ausweg aus dem eben beschriebenen Dilemma ist die Flucht von der Großstadt in die ländlichen Gegenden mit den günstigeren Immobilienpreisen. Dafür werden dann auch oft längere Fahrtwege zum Arbeitsplatz in Kauf genommen. Die typischen Berufspendlerlandkreise nach München sind in dieser Reihenfolge Fürstenfeldbruck, Dachau und Ebersberg; wobei von Ebersberg (hauptsächlich Vaterstetten) nur noch die Hälfte der Brucker (hauptsächlich aus Olching, Puchheim, Germering und der Gartenstadt Gröbenzell) jeden Morgen nach München aufbrechen. Nicht uninteressant in diesem Zusammenhang: Es pendeln täglich mehr Münchner in ihren Landkreis als umgekehrt. Die Anzahl hochqualifizierter Arbeitsplätze im Landkreis ist eben entsprechend hoch.

Einpendler-Regionen 

Die großen Einpendler-Orte sind die Stadt München (Saldo: + 195.000), der Landkreis München (+76.000) und die Stadt Ingolstadt (+40.000). Auch Augsburg (+30.000), Rosenheim (+10.000) und Freising (+3.500) liegen noch im Plus. Allerdings nicht in Relation zu München. Hier weisen alle Landkreise im Umland einen negativen Pendlersaldo auf, heißt: Es pendeln mehr aus dem Umland nach München zur Arbeit als umgekehrt.

Zweite Reihe 

Interessant für Pendler sind vor allem jene Standorte mit einer guten Anbindung an die Landeshauptstadt sowohl per Bahn als auch per Auto. Ein gutes Beispiel dafür ist Pfaffenhofen im Norden. Von hier kommt man entweder mit dem Regionalexpress oder über die Nürnberger Autobahn relativ zügig nach München. Wohneigentum gibt es schon für die Hälfte des Münchner Preises.

von Gottfried Moeckl

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