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Immobilienkauf: Gut beraten, günstig finanziert

München - Immobilienkäufer wünschen umfassende Finanzierungsberatung, klare Fakten und eine krisenfeste Kalkulation. Unpassende Finanzierungen kosten unnötig viel Geld. Tipps für den Immobilienkauf:

Beim Kauf eines Eigenheims sind rationale Überlegungen wichtiger als emotionale Motive, das ergab eine Forsa-Studie im Auftrag der Allianz. Danach folgen insgesamt drei Viertel der rund 1.000 Befragten Immobilienbesitzer und Eigenheiminteressenten vorrangig ihrer Vernunft, wenn sie sich für ein eigenes Zuhause entscheiden. Hauptmotiv für 95 Prozent der Befragten ist der Wunsch, im Alter in den eigenen vier Wänden mietfrei zu wohnen.

Ebenso wichtig: Die Aussicht, im Eigenheim sicher zu sein vor Mieterhöhungen oder einer Kündigung. Neun von zehn Befragten entscheiden sich für Wohneigentum, weil man in den eigenen vier Wänden tun und lassen kann, was man will. Gleiches gilt für den Wunsch, der eigenen Familie ein sicheres und behagliches Nest zu bieten. Interessant ist, dass die Erwartungen ans eigene Zuhause offenbar erfüllt werden, die die Mehrheit derer, die ein Eigenheim erworben haben, würde dies „auf jeden Fall“ wieder tun (65 Prozent). Ein knappes Viertel (24 Prozent) würde die gleiche Entscheidung „wahrscheinlich“ noch einmal treffen.

Wachsender Beratungsbedarf

Die Studie zeigt, dass der Beratungsbedarf für eine Finanzierung zugenommen hat. Drei von vier Befragten nennen die individuelle Beratung durch einen Finanzierungsexperten „wichtig“ oder gar „sehr wichtig“. 73 Prozent derjenigen, die in nächster Zeit den Kauf eines Eigenheims planen, wollen den Rat eines Finanzierungsprofis einholen. „In den letzten 20 Jahren haben dagegen nur 55 Prozent der Käufer einen Berater in Anspruch genommen“, sagt Kai Fischer, Fachbereichsleiter Baufinanzierung bei Allianz Leben.

Für Fischer zeichnet diese Entwicklung einen generellen Trend nach: „Angesichts wirtschaftlicher Krisen sind die Konsequenzen finanzieller Entscheidungen längst nicht mehr so leicht zu kalkulieren wie früher. Hinzu kommen steuerliche Bedingungen und staatliche Förderungen, die für den Laien oft nicht einfach zu durchschauen sind.“ Besonders stark ausgeprägt ist der Beratungswunsch mit 75 Prozent bei Frauen und jüngeren Käufern im Alter zwischen 25 und 45 Jahren.

Wissenslücken bei Darlehensverträgen

Zinskonditionen spielen für Immobilienkäufer naturgemäß eine große Rolle. Erstaunlich ist, dass nur drei Viertel der Befragten angeben, die Höhe der Zinsen sei für sie „sehr wichtig“ – hier wäre ein höherer Anteil zu vermuten gewesen. Erstaunlich auch, dass viele Kaufinteressenten gar nicht wissen, wie lange sich die Kreditzinsen festschreiben lassen. „Lediglich 20 Prozent der Immobilienbesitzer oder Kaufinteressenten weiß, dass Zinsbindungen bis zu 25 Jahre möglich sind. Die Mehrheit tippte auf eine maximale Zinsgarantie von zehn Jahren“, so Fischer.

Für 90 Prozent der Befragten war wichtig, sich günstige Zinsen für einen längeren Zeitraum sichern zu können. Kleine Zinsunterschiede über die Gesamtlaufzeit einer Immobilienfinanzierung können am Ende große Kostenunterschiede ausmachen. Das Gleiche gilt für die Zinsbindung. Eine um 0,5 Prozent-Punkte teurere Finanzierung kann – über 25 Jahre festgeschrieben – viel günstiger sein als ein aktueller Tiefstzins, der nur für zehn Jahre garantiert wird.

Beispiel:

1. Ein Hypothekendarlehen über 250.000 Euro kostet bei 25-jähriger Zinsfestschreibung 4,3 Prozent Sollzins. Bei 2,25 Prozent Anfangstilgung ist das Darlehen nach 24 Jahren und zehn Monaten abgezahlt. Die monatliche Rate beträgt 1.364 Euro, die insgesamt an die Bank zu zahlenden Kreditzinsen belaufen sich auf 157.640 Euro.

2. Dasselbe Hypothekendarlehen über 250.000 Euro kostet bei zehnjähriger Zinsbindung 3,8 Prozent Sollzins. Bei gleich hoher Anfangstilgung spart der Kreditnehmer monatlich rund 100 Euro, die Kreditrate beläuft sich auf 1.260 Euro. Nach Ende der Zinsbindung verbleibt ein offener Kreditbetrag von 181.670 Euro. Die bislang gezahlten Zinsen betragen 82.950 Euro. Die Anschlussfinanzierung über 15 Jahre kostet 5,6 Prozent Nominalzins. Bei 4,25 Prozent Anfangstilgung erhöht sich die Monatsrate auf 1.491 Euro; Restschuld am Ende der Zinsbindung: 800 Euro. Die Darlehenszinsen belaufen sich auf 87.561 Euro. Beide Darlehen zusammengenommen zahlt der Kreditnehmer insgesamt 170.511 Euro – ein Mehraufwand von 12.871 Euro gegenüber der 25-jährigen Komplettfinanzierung.

Gute Beratung: Diese fünf Punkte muss sie umfassen

Inhalt einer Beratung durch einen – möglichst unabhängigen - Experten sollten die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung sein, etwa

- die unterschiedlichen Formen von Hypothekendarlehen,
- verschiedene Varianten von Bauspardarlehen sowie
- öffentlich geförderte KfW-Kredite.
- Zugleich sollten mehrere Finanzierungsbeispiele am individuellen Fall durchgerechnet werden, mit jeweils variierenden Kreditlaufzeiten, Zinsfestschreibungen, Tilgungshöhen und Sondertilgungen.
- Auch Fördermittel wie Riester-Förderung oder Wohnungsbauprämie sollte der Berater in die Berechnung einfließen lassen. Käufer sollten neben den Effektivzinsen die Gesamtkosten vergleichen, also inklusive etwaiger Abschluss- und Bearbeitungsgebühren sowie der Gesamtzinsen.

Möglich ist auch die Beratung per Telefon, wie sie Direktbanken anbieten, etwa Comdirect oder ING-Diba, oder freie Kreditvermittler wie Accedo, Interhyp oder Hypothekendiscount. Bei der telefonischen Beratung kann man sich ebenfalls verschiedene Möglichkeiten der Baufinanzierung erläutern und anschließend die günstigste Kreditvariante vorrechnen lassen.

Vorteil: Kreditvermittler suchen nach individuellen Vorgaben aus einer Vielzahl von Anbietern die optimale Baufinanzierung. Nachteil: Ausführliche Vergleichsrechnungen anhand unterschiedlicher Darlehens- bzw. Finanzierungsvarianten sind kaum möglich.

Wo gibt’s günstige Zinsen?

Direktbanken und freie Kreditvermittler verfügen aufgrund des großen Anbieterpools regelmäßig über Top-Zinsangebote. Da sich häufig Großbanken oder Versicherungen mit ihren Konditionen im Spitzenbereich bewegen, sollten Immobilienkäufer stets vorab die Zinsen vergleichen.  

Max Geißler

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