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Auch wenn die Zinsen niedrig sind – wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss trotzdem genau rechnen. Denn auch die Preise haben mächtig angezogen.

Niedrige Zinsen

Immobilienkauf: Risiken bleiben

Angesichts historisch niedriger Zinsen scheint eine Geldanlage in Immobilien lohnenswert. Die Finanzierung ist günstig, die Mieten steigen stetig dank starker Nachfrage und versprechen langfristig sichere Einnahmen. Es gibt aber auch Risiken.

Zwei bis drei Prozent Rendite – das können Anleger in etwa erwarten, wenn sie ihr Geld langfristig in eine vermietete Eigentumswohnung investieren. Das schätzt zumindest der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Im Vergleich zu Tagesgeldkonten, wo es oftmals nicht einmal 0,5 Prozent Zinsen gibt, ein Traum.

Rendite sinkt, weil Preise steigen

Allerdings: Vor zwei Jahren betrug die langfristige Immobilien-Rendite noch um die fünf Prozent. Der Abschlag ist den gestiegenen Marktpreisen geschuldet: In München zogen die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen Jahren zum Beispiel um 50 Prozent an, wie Helge Ludwig vom Arbeitskreis Bewertung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung festgestellt hat. In Extremfällen kletterten die Preise sogar um 133 Prozent. Deswegen sendet vdp-Sprecherin Helga Bender eine Warnung an potenzielle Käufer: „Keine Mondpreise zahlen!“ Um ein Gefühl für die ortsüblichen Kosten zu bekommen, empfiehlt sie, sich in der Umgebung zu orientieren: „Annoncen lesen, mit Nachbarn reden, fragen, warum ein jetziger Besitzer verkauft.“

Immobilie und das Umfeld besichtigen

Das bedeutet auch, dass Interessenten die Immobilie nicht nur vom Papier kennen, sondern sie ansehen und am Ende vom Preis-Leistungsverhältnis wirklich überzeugt sind. Faktoren wie Schule, ÖPNV-Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten werden in den Abwägungsprozess einbezogen. Banken helfen ebenfalls bei der Einschätzung, ob der geforderte Preis realistisch ist, weil sie eine ziemlich gute Übersicht haben. Oftmals gibt es in der zweiten Reihe günstigere Objekte als in den Top-Lagen.

Mindestens 20 % Eigenkapital

Für den Erwerb sollten Anleger mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. Die zusätzlichen Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer werden idealerweise auch aus eigenen Mitteln gestemmt. Diese sogenannten Nebenkosten entsprechen etwa zehn Prozent des Kaufpreises. Wegen der extrem niedrigen Zinsen bietet sich eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren bei gleichzeitig hoher Tilgung von vier bis fünf Prozent an. „Damit der Kredit schnell abgebaut wird“, erläutert Bender. Das sollten vor allem Verbraucher mit wenig Erfahrung im Immobiliengeschäft berücksichtigen – je schneller sie die Kreditbelastung los sind und von den Mieteinnahmen profitieren, desto besser.

Hohe Tilgungsrate wegen Zinsvorteil

Den Effekt einer hohen Tilgung rechnet Bender am Beispiel eines Darlehens über 100 000 Euro mit 15 Jahren Laufzeit und zwei Prozent Zinsen durch: Wird nur ein Prozent getilgt, bleiben am Ende mehr als 85 500 Euro an Restschuld übrig, bei fünf Prozent sind es nur rund 12 600 Euro. Eine Messlatte für das, was sich ein Anleger zumuten sollte, ist das Verhältnis zwischen dem eigenen jährlichen Haushaltsnetto-Einkommen und der benötigten Finanzierung. Das 2,9-fache des Einkommens gilt Bender zufolge als machbar. Bedeutet: Mit 100 000 Euro wäre ein Kredit von 290 000 Euro drin.

Rücklagen und Nebenkosten

Das Geld muss aber wieder reinkommen. Deshalb kommt es bei der Rentabilität des Immobilieninvestments auch auf die Miete und regelmäßige Ausgaben wie das Hausgeld an. Denn das Hausgeld sowie Rücklagen für Renovierungen oder das Risiko Mietausfall knabbern an den Einnahmen. „Anleger brauchen Reserven“, sagt Jörg Sahr von der Zeitschrift „Finanztest“. Als ideal gilt, wenn die Miete die monatliche Kreditrate abdeckt, damit der Anleger nichts zuschießen muss, und gleichzeitig ein Plus für die Nebenkosten erwirtschaftet wird.

Anhand von Miete und Aufwand für Nebenkosten lässt sich der jährliche Reinertrag berechnen. Sahr erläutert, wie das geht: Basis ist die Nettokaltmiete, zum Beispiel 10 000 Euro. Davon werden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von beispielsweise 1570 Euro abgezogen. Die verbleibenden 8430 Euro werden durch die kompletten Anschaffungskosten von 220 000 Euro geteilt. Heraus kommt eine Nettomietrendite von 3,83 Prozent. Dieser Ertrag ist steuerpflichtig. Die Idee, zwecks Steigerung des Profits flugs die Miete zu erhöhen, geht laut Sahr nur sehr begrenzt: „Mietsteigerungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.“ Außerdem greift vielerorts die Mietpreisbremse.

Kauf muss sich auch vor Steuern rechnen

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage können Verbraucher die kompletten Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Voraussetzung ist, dass die Immobilie vermietet wird. In der Steuererklärung dürfen pro Jahr zwei Prozent für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden, und 2,5 Prozent für ältere Gebäude für Abnutzung abgeschrieben werden, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum von der Bundessteuerberaterkammer. Die Kreditzinsen können in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ausgaben für sogenannte Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen oder Malerarbeiten können in dem Jahr als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden, in dem sie anfallen. Allein steuerliche Aspekte sollten jedoch nicht zum Immobilienkauf verlocken, meint Sahr. Rechnen muss sich das Investment auch vor Steuern.

Von Monika Hillemacher

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