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Viele Mieter in Deutschland träumen vom Eigenheim.

Vorteile im Eigenheim

Gute Gründe für die eigenen vier Wände

München - Die meisten Deutschen leben zur Miete. Viele von ihnen wünschen sich jedoch, irgendwann in ihren eigenen vier Wänden zu leben. Diese Gründe sprechen dafür:

Mehr als 90 Prozent der Mieter begründeten diesen Wunsch in einer aktuellen Emnid-Umfrage mit folgenden Argumenten: Unabhängigkeit vom Vermieter, Miete in die eigene Tasche zahlen, vererbbarer, bleibender Wert sowie gute Altersvorsorge. Was trifft tatsächlich zu? Welche Gründe sprechen für die eigenen vier Wände, welche für die gemietete Immobilie? Immobilienexperte Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund München, stellte die wesentlichen Punkte zum Thema zusammen.

Lebensqualität

Weder eine Mieterhöhung noch eine Kündigung befürchten zu müssen, steigert die Lebensqualität. Trotz des umfassenden Mieterschutzes bleibt für den Mieter ein Restrisiko, etwa bei der Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf. Auch die Freiheit, die Wohnung nach eigenen Vorstellungen gestalten zu können, ohne vorher einen Vermieter fragen zu müssen, der bauliche Änderungen ohne Angabe von Gründen ablehnen kann, ist ein nicht zu unterschätzender Wohlfühlfaktor.

Altersvorsorge

Die eigene Immobilie sorgt für finanzielle Sicherheit im Alter. Probleme mit Mietzahlungen treten bei Mietern gehäuft beim Eintritt ins Rentenalter ein, wenn sich die Einkünfte erheblich reduzieren; die Miete aber insbesondere in Gebieten mit hoher Nachfrage wie München stetig steigt. Dagegen haben Wohnungseigentümer bei frühzeitigem Erwerb der Immobilie das Darlehen beim Eintritt in das Rentenalter weitgehend getilgt und müssen nur noch die Betriebskosten zahlen. Die monatliche Entlastung im Ruhestand beträgt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bei einem 1-Personen-Haushalt 519 Euro, bei Ehepaaren erreicht die „Immobilien-Rente“ 613 Euro im Bundesdurchschnitt. In Hochpreisregionen macht sich die ersparte Miete viel deutlicher positiv bemerkbar.

Bezahlbarkeit

Eine der wenigen positiven Folgen der europäischen Schuldenkrise ist das historisch niedrige Zinsniveau. Deshalb muss eine Familie heute nur einen halb so großen Anteil ihres Nettovermögens für die Finanzierung einer Immobilie aufwenden als etwa Mitte der 90er Jahre. So werden Darlehen mit 5jährigem Festzins bereits schon für zwei Prozent ausgegeben, während für Darlehen mit 10jähriger Laufzeit 2,5 bis 3 Prozent und mit 15jähriger Laufzeit 3,5 bis 4 Prozent Zinsen bezahlt werden müssen. Bei diesen Zinsen liegt die monatliche Belastung häufig nicht sehr viel höher als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Aber Vorsicht, Schuldenfalle: Wer den Fehler macht, den Kaufpreis mit einem Darlehen mit nur fünfjähriger Festzinsbindung und einer Tilgung von lediglich einem Prozent zu finanzieren, hat ein erhebliches Problem, wenn die nach fünf Jahren erforderliche Anschlussfinanzierung aufgrund eines gestiegenen Zinsniveaus wesentlich teurer ist und er mit der niedrigen Tilgungsrate dann deutlich weniger als zehn Prozent seines Darlehens getilgt hat.

Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung steht daher nur dann auf sicheren Füßen, wenn der Käufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einsetzen kann, sich ferner eine lange Zinsbindung (15 Jahre oder mehr) und eine hohe Tilgungsrate (mindestens 2 Prozent ) leisten kann. In diesem Fall ist das Darlehen bei Ablauf der Zinsbindung so weit getilgt, dass auch höhere Zinsen einer Anschlussfinanzierung verkraftet werden können. Ferner sollte die Möglichkeit einer Sondertilgung im Darlehensvertrag (10 Prozent der Darlehenssumme/Jahr) vereinbart werden. Dann kann der Darlehensnehmer im Falle eines unverhofften Geldsegens, etwa einer Schenkung oder Erbschaft einen Teil der Schulden tilgen und schneller ans Ziel (Schuldenfreiheit) kommen.

Steuerersparnis

Die selbst genutzte Immobilie ist ein schönes Steuersparmodell. Einerseits ist die eingesparte Miete der selbst genutzten, schuldenfreien Immobilie die Rendite; im Gegensatz zu Erträgen aus anderen Kapitalanlagen noch dazu steuerfrei. Andererseits kann die Immobilie im Vergleich zu anderen Anlagen immer noch steuergünstig, häufig sogar steuerfrei vererbt oder verschenkt und grundsätzlich auch steuerfrei verkauft werden.

Tilgung & Inflation

Die allgemeine Teuerung reduziert laufend den Wert der Kreditverbindlichkeit. Zum Beispiel schmilzt bei einer jährlichen Inflation von drei Prozent der reale Gegenwert eines Kredits von 100.000 Euro in 20 Jahren auf 55.000 Euro. Bei gleichzeitig – wenn oft auch nur gering – steigenden Gehältern, fällt damit die Tilgung des Darlehens immer leichter. Wer vorhandenes Eigenkapital in einer Immobilie anlegt, schützt sich dadurch vor einer Entwertung seines Vermögens durch Inflation.

Wertsteigerung

Stimmen Qualität, Preis und Wohnlage können Haus- und Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie bei angemessener Pflege auf lange Sicht steigt. Auch diese Wertsteigerung ist steuerfrei. Wer sein Geld lieber im Aktienmarkt investiert, kann hier zwar höhere Summen erzielen, darf dabei aber das deutlich höhere Verlustrisiko nicht unterschätzen.

Energie sparen

Wer sich für eine eigene Immobilie entscheidet, kann unmittelbar zur Verbesserung des Umweltschutzes beitragen, in dem er seinen Energieverbrauch nüchtern kalkuliert und Sparpotenziale ausreizt. Eine beträchtliche Kosteneinsparung wird dank moderner energetischer Anlagen (Photovoltaik, Solarthermie, Wärmepumpen) sowie solider Dämmung möglich. Diesbezügliche staatliche Förderprogramme helfen den Anschaffungspreis für diese modernen Anlagen finanziell leichter zu stemmen.

Status & Sicherheit

Beim Erwerb einer Immobilie spielen nicht nur rationale Gründe eine Rolle: Man hat etwas geschaffen und ist stolz darauf. Dies kommt dem Eigentümern auch bei Kreditverhandlungen zugute. Hier kann er dem Darlehensgeber mit seiner Immobilie eine attraktive Sicherheit bieten und erhält daher günstigere Konditionen als ein Mieter. Dies betrifft nicht allein Kreditabwicklungen rund um die Immobilie, sondern auch Hilfen bei finanziellen Engpässen in anderen Lebensbereichen.

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