Wohnungsnot in München: Selbst Besserverdiener haben mittlerweile Probleme bezahlbaren Wohnraum zu finden. Foto: dpa

Utopische Immobilienpreise

19.000 Euro pro Quadratmeter: Wer soll das noch bezahlen?

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München - Niedrige Zinsen sorgen für einen Bauboom. Dennoch wird Wohnen vielerorts immer teurer. Vor allem in Großstädten ist bezahlbarer Wohnraum ein knappes Gut - immer mehr Menschen fallen da durchs Raster.

Der Immobilienmarkt in Deutschland driftet immer mehr auseinander. Während wohlhabende Kunden in München, Berlin oder Hamburg horrende Summen für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen zahlen, fehlen am unteren Ende zehntausende Wohnungen zu bezahlbaren Preisen. Dabei treibt der Immobilienmarkt in München mittlerweile immer neue Blüten: Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung zahlen Käufer dort in guten Lagen inzwischen 800 000 Euro und mehr. Unter 100 000 Euro sind in zentralen Gegenden fast nur noch Garagenplätze zu haben: Bei Neubauprojekten wie einem Wohnturm namens „friends“ nahe der Münchner Innenstadt müssen Käufer allerdings auch schon für einen Tiefgaragenplatz mindestens 34 900 Euro hinblättern.

Den höchsten Quadratmeterpreis aller Metropolen registrierte der Makler Engel & Völkers zuletzt für eine Wohnung in Berlin-Mitte: 19 020 Euro. In Münchner Glockenbachviertel soll vor einiger Zeit allerdings eine Wohnung für 20 000 Euro pro Quadratmeter den Verkäufer gewechselt haben – das Penthouse der Lux-usimmobilie „The Seven“ an der Müllerstraße. Tendenzen für eine Beruhigung des Marktes sehen Bauunternehmer, Makler und Kreditvermittler trotzdem nicht: Die Kauflust der Kunden sei ungebrochen. „Der Handel mit Luxusimmobilien in den exklusiven Lagen ist durch ein kontinuierliches Wachstum und eine anhaltende Nachfrage geprägt“, heißt es bei Engel & Völkers.

Günstiges Baugeld dank EZB-Entscheidung

Der Immobilienfinanzierer Interhyp rechnet auch in Zukunft mit großem Interesse an Immobilien. Spätestens seit der Nullzins-Entscheidung der EZB stehe fest, dass günstiges Baugeld auch in den kommenden Jahren verfügbar sein wird. „Das wird die Nachfrage nach Wohneigentum auf einem hohen Niveau halten, insbesondere in den gefragten Ballungszentren“, sagt Chefanalyst Jan Hebecker. „Und weil dort das Angebot überschaubar ist, werden die Preise in den Metropolen weiter steigen.“ Auch der Rat der Immobilienweisen prognostiziert weiter steigende Preise. Zuwanderer würden versuchen, möglichst schnell auf dem normalen Wohnungsmarkt fündig zu werden, heißt es im Frühjahrsgutachten des Rates. „Der Anstieg der Mieten wird den Anstieg der Kaufpreise nochmals befeuern.“

Auch wenn die Mieten weniger stark steigen als die Kaufpreise, kennen auch sie seit Jahren nur eine Richtung. Zehn Euro kostete der Quadratmeter in München vor zehn Jahren. Mittlerweile liegt der Durchschnittpreis bei 14,70 Euro. Die Nachfrage ist weit größer als das Angebot. Laut dem Immobilienportal Immobilienscout24 kommen heute auf ein Mietobjekt in München 77 Bewerber. Studenten haben es dabei besonders schwer. Laut einer Berechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) liegt die Warmmiete für eine Studentenbude in München derzeit bei 580 Euro – weit mehr als in allen anderen deutschen Studentenstädten.

Bezahlbarer Wohnraum? Nur mit viel Glück zu finden

Doch auch wer normal verdient, braucht viel Glück, um in München noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Das zeigt folgendes Rechenbeispiel: Das Nettoeinkommen eines Paares beläuft sich laut Statistischem Bundesamt im Schnitt auf 3975 Euro. Singles verdienen netto im Schnitt gut 1850 Euro. Verwendet man ein Drittel des Einkommens auf die Miete ergeben sich 1325 Euro, beziehungsweise rund 615 Euro warm. Geht man von einem Quadratmeterpreis von 14,70 Euro aus, bleiben abzüglich der Nebenkosten (im Schnitt 2,20 Euro pro Quadratmeter) dem Paar rund 1150 Euro für die Kaltmiete. Der Single kann mit rund 535 Euro kalkulieren. Ein Blick ins Immobilienportal Immobilienscout24 zeigt: Das Angebot ist überschaubar. Wünscht sich das Paar mit Kindern 80 Quadratmeter bleiben 16 Inserate übrig. 33 Angebote kommen preislich für den Single in Frage – bei dem Großteil handelt es sich um WG-Zimmer.

Dabei steckten Verbraucher 2015 nach Hochrechnungen des Immobilienverbandes IVD soviel Geld in Immobilien wie nie zuvor: 219 Milliarden Euro, gut 12 Prozent mehr als im Vorjahr. Viele Baufirmen kommen mit den Aufträgen kaum noch nach: 2015 wurden erstmals seit 2000 mehr als 300 000 Baugenehmigungen erteilt.

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft reichen die Zuwächse allerdings nicht aus, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wegen der deutlich geringeren Bautätigkeit in den vergangenen Jahren fehlen in den Ballungsräumen bezahlbare Wohnungen. Für private Investoren sei der Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment durch steigende Kosten und Bauauflagen einfach nicht attraktiv genug, sagt Hans Auracher von der bayerischen Landesvereinigung Bauwirtschaft. Sein Fazit: „Es wird kein Weg daran vorbeiführen, dass die Kommunen wieder zu Bauherren werden.“

Daniela Wiegmann

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