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Die Zinsentwicklung der letzten zehn Jahre

Vermögensaufbau mit einer vermieteten Immobilie

Jetzt Vermieter werden

In den letzten Tagen zogen die Baugeldzinsen um 0,4 Prozent an. Trotzdem bleibt das Klima für eine Immobilienfinanzierung günstig.

Was tun mit einem kleinen Vermögen von – sagen wir – 100.000 Euro? Es zur Sparkasse zu bringen, macht derzeit wenig Sinn, denn dort wird es zur Zeit weniger statt mehr. Wer den mit Risiken behafteten und Sachkenntnis erfordernden Aktienmarkt scheut, dem bleibt eigentlich bloß noch der Immobilienmarkt. Zwar ist dieser sichere Hafen auch nicht ganz frei von Risiken, die sind jedoch gerade in den Boom-Regionen überschaubar und mit etwas Sorgfalt beim Erwerb auch kalkulierbar.

Der Mieter zahlt Kredit

Zurück zu unserem kleinen Vermögen. Es ist das ideale Eigenkapital für eine Immobilie zum Kaufpreis von 300.000 Euro. Hinzu kommen noch Kaufnebenkosten von etwa 24.000 Euro. Benötigt werden also 224.000 Euro. Die gibt es derzeit bei einer Annuität von fünf Prozent (2 Prozent Zins, drei Prozent Tilgung) für etwas über 900 Euro monatlich. Diesen Betrag zahlt man aber nicht aus eigener Tasche an die Bank, denn der lässt sich ja an Mieteinnahmen erzielen. Der Mieter zahlt also den Immobilienkredit zurück.

Was man jetzt zum Vermögensaufbau noch dazulegen muss, sind die Kosten für die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltung, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Diese könnten etwa bei 250 Euro monatlich liegen. Die restlichen Betriebskosten übernimmt der Mieter – sogar die Grundsteuer zahlt er, denn die wird zu den laufenden Betriebskosten gerechnet.

Risiken: Darauf sollte man achten 

Das klingt wie ein Perpetuum mobile, ein sich selbst antreibendes Geldvermehrungssystem. Doch ein paar Risiken gibt es schon: Da ist zunächst das des Leerstands. Fallen die Mieteinnahmen deswegen aus, sollte man den Schuldendienst selbst übernehmen können. Dann gibt es (sehr seltene) Fälle von Vandalismus, die die Rechnung nicht mehr aufgehen lassen. Auch hier braucht man Reserven.

Das größte Risiko für private Vermieter jedoch ist das von unerwarteten Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Den Sanierungsbedarf kann ein Fachmann vor dem Kauf ermitteln, auch den energetischen Zustand, der eventuell verbessert werden muss. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es noch darauf an, die Protokolle ihrer Sitzungen zu studieren. Will die Gemeinschaft in nächster Zeit modernisieren? Das kostet Geld und das muss einkalkuliert werden.

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