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Wichtige Begriffe für Immobilieninteressenten mit Kreditbedarf

Kleines Finanzierungs-Abc

Der Erwerb eigener vier Wände ist für die meisten Menschen die mit Abstand größte Ausgabe, die sie im Laufe ihres Lebens tätigen. Ein Grund mehr, dabei nicht auch noch Geld durch Unwissenheit zu verschenken. Nur wer mit den zentralen Begriffen der Baufinanzierung vertraut ist, kann die richtigen Fragen stellen und Angebote vergleichen. 

Annuitätendarlehen 

Ein von einer Bank vergebenes langfristiges Annuitätendarlehen macht bei den meisten privaten Bauvorhaben den größten Anteil der Baufinanzierung aus. Als Annuität bezeichnet man dabei die Jahresleistung, die der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit für Zins und Tilgung erbringt. Während sich der Zinsanteil der regelmäßigen Raten dabei im Lauf der Zeit verringert, nimmt der Tilgungsanteil durch die ersparten Zinsen zu.

Anschlussfinanzierung 

Bei einem Annuitätendarlehen wird der Darlehenszins für eine bestimmte Dauer (z. B. 10 Jahre) im Kreditvertrag festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist das Darlehen aber in aller Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt. Für die Restschuld muss der Kreditnehmer mit seiner bisherigen Bank (oder einem anderen, neuen Kreditinstitut) einen neuen Zinssatz vereinbaren. Es kann sinnvoll sein, sich lange vor Ablauf der Zinsbindung günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, etwa mit einem Vorsorgebausparvertrag oder durch ein Forward-Darlehen. 

Beleihungswert 

Von der Kredit gebenden Bank festgelegter Wert, der – vorsichtig geschätzt – bei einem späteren Verkauf der Immobilie jederzeit zu erzielen ist. Aufgrund dieses Sicherheitsabschlags liegt der Beleihungswert in der Regel bei 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts, also des tatsächlichen Kaufpreises. Bei den meisten Annuitätendarlehen liegt die Beleihungsgrenze, bis zu der die Bank den Erwerb finanziert, wiederum bei 50 bis 60 Prozent des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen liegt das Limit sogar bei 80 Prozent.

Beleihungsgrenze 

Praktisches Beispiel wie sich eine Beleihungsgrenze errechnet: Ein Haus kostet 500.000 Euro. Die Bank legt den Beleihungswert auf 400.000 Euro fest. Liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, gibt die Bank dem Bauherren ein Darlehen von maximal 320.000 Euro.

Darlehensantrag 

Er sollte nicht zu früh gestellt werden, denn Banken berechnen Bereitstellungszinsen für die Zeit, in der ein Kredit zwar zur Verfügung steht, aber nicht in Anspruch genommen wird. Wird der Kredit abgerufen, beginnt die Rückzahlung. Zeitaufwändige Vorarbeiten zum Kredit können trotzdem vorher erledigt werden.

Effektivzins 

Er gibt den tatsächlichen Preis eines Darlehens an. Dabei werden neben dem vom Kreditgeber verlangten Zins (Nominalzins) auch anfallenden Nebenkosten für Zins- und Tilgungsverrechnung berücksichtigt, also beispielsweise Kontoführungsgebühren oder Vermittlerprovisionen. Nach der Preisangabenverordnung muss neben dem Nominal- immer auch der effektive Jahreszins angegeben werden. Für Baulaien trotzdem oft eine gefährliche Falle: Sie vergleichen den Nominalzins eines Anbieters mit dem Effektivzins eines anderen.

Eigenkapital 

Die Gesamtheit aller Vermögenswerte, die für die Finanzierung frei zur Verfügung stehen (also nicht für den Lebensunterhalt oder Anschaffungen benötigt werden). Das Eigenkapital sollte mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. 

Forward-Darlehen 

Damit können Kreditnehmer die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben. In der derzeitigen Niedrigzinsphase, die langfristig eher einen Zinsanstieg als weiter sinkende Zinsen erwarten lässt, ist dies für Baufinanzierer häufig eine gute Möglichkeit, ihre Kosten auf Dauer niedrig und kalkulierbar zu halten. Ein Angebotsvergleich lohnt sich, denn für die Planungssicherheit verlangen viele Banken einen Zinsaufschlag.

Hausgeld 

Zuzüglich zu den Betriebskosten zahlen Wohnungseigentümer ein Hausgeld – das fälschlicherweise oft als Wohngeld (Zuschuss für Geringverdiener) bezeichnet wird. Das monatliche Hausgeld setzt sich zusammen aus einer Verwaltergebühr (je nach Objekt im Schnitt 15 bis 35 Euro) und der Rücklage für Sanierungen, die von allen Eigentümern frei vereinbart werden kann.

KfW-Darlehen 

Die bundeseigene KfW-Bankengruppe unterstützt den privaten Hausbau mit zinsgünstigen Krediten. Allerdings werden die unter den marktüblichen Konditionen liegenden Darlehen nicht direkt an Privatpersonen vergeben, sondern über Banken, die für ihre Kunden Anträge stellen. Eigenheim-Interessenten sollten ihren Baufinanzierungsberater also darauf ansprechen, ob für sie ein KfW-Darlehen in Frage kommt. Bei derzeit extrem niedrigen Zinsen spielen KfW-Kredite nur eine kleine Rolle.

Nebenkosten 

Beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrages, wie er für den Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks vorgeschrieben ist, wird in Bayern eine einmalige Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent der Gesamtkosten fällig (in Berlin sind es sogar 6 Prozent). Der Notar verlangt für seine Leistungen im Wohnimmobilienbereich rund 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Rücklage 

Die Instandhaltungsrücklage ist für neue Eigentümergemeinschaften weniger von Bedeutung als für jene von Altbauten. Die Höhe der monatlichen Rücklage für anstehende Sanierungsmaßnahmen bestimmt die Eigentümerversammlung. Für Käufer von Bestandsobjekten sind die besonders kritischen Punkte: Fassadensanierungen, Heizanlagenerneuerung, Flachdach, Betonsanierungen an Balkonen oder in der Tiefgarage. Der Wirtschaftsplan des Verwalters gibt darüber im Allgemeinen Auskunft. Die angesparte Rücklage wird vom Käufer zusammen mit der Wohnung erworben, kann aber aus steuerlichen Gründen im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden.

Restschuld 

Weil beim Annuitätendarlehen die großen Tilgungseffekte erst zum Ende der Laufzeit eintreten, bleibt nach den üblichen zehn Jahren Zinsbindung eine beachtliche Restschuld. Das kann man derzeit mit längeren Zinsbindungen verhindern.

Tilgung 

Tilgung ist die planmäßig vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens empfiehlt es sich, mit der Bank die Möglichkeit von zusätzlichen Sondertilgungen zu vereinbaren, mit denen sich die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten senken lassen. Typische Fälle, in denen sich Sondertilgungen anbieten sind Erbschaften, Weihnachts- oder Urlaubsgeld. Ohne eine entsprechende Vereinbarung verlangen Banken für die ihnen entgehenden Zinsen eine teure Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Ausnahme bilden Bauspardarlehen: Dabei sind kostenfreie Sondertilgungen jederzeit möglich.

Teilungserklärung 

Die Zuweisung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfolgt in der Teilungserklärung, die damit zum Hauptbestandteil des Kaufvertrags wird. Zum Gemeinschaftseigentum zählen: Fassade, Fenster, Dach, Tiefgarage. Auch Balkone zählen überwiegend zum Gemeinschaftseigentum. Lediglich Bodenbelag und Innenflächen können zum Sondereigentum erklärt werden und gehören damit zu den eigenen vier Wänden. Über das so genannte Sondernutzungsrecht kann bestimmten Eigentümern ein bestimmter Teil des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, ohne dass Eigentumsrechte daran entstehen, beispielsweise an einem Tiefgaragenstellplatz. Was in der Teilungserklärung steht, das zählt. Wird ein Raum als Keller oder Speicher bezeichnet, darf er nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Neben Sonder- und Gemeinschaftseigentum gibt es noch das Mit-Sondereigentum, bei dem sich zwei Parteien beispielsweise Eigentum an einer gemeinsamen Mauer oder an einem Zaun teilen.

Volltilgerdarlehen 

Wie der Name schon vermuten lässt, haben so genannte Volltilgerdarlehen eine Laufzeit, die sich bis zur kompletten Rückzahlung des Immobilienkredits erstreckt. Der Zinssatz ändert sich in dieser Zeit nicht und die monatliche Rate aus Zins und Tilgung an die Bank bleibt über den gesamten Zeitraum gleich; wobei sich der Tilgungsanteil aber natürlich ständig erhöht. Das bietet eine enorme Kalkulationssicherheit, beispielsweise über 25 Jahre: Während sich das Einkommen in dieser Zeit meist erhöht, bleiben die „kalten“ Wohnkosten konstant. Besonders interessant sind extrem lange Laufzeiten natürlich in historischen Niedrigzinsphasen wie jetzt.

Wirtschaftsplan 

Zu einer ordentlichen Verwaltung gehört ein jährlicher Wirtschaftsplan. Er gibt den Eigentümern einen Überblick über die Einnahmen (Hausgeld, Betriebskostenvorschüsse) und Ausgaben (Verwaltung, Betriebskosten, Reparaturen, Instandhaltung).

Wohn-Riester 

Die Riester-Förderung für den Bau oder den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum, allgemein Wohn-Riester genannt, kann auf verschiedene Weise genutzt werden. Riester-Darlehen sind geförderte Annuitätendarlehen, bei denen die staatliche Zulage den Immobilienbesitzer bei der Kreditrückzahlung unterstützt. Mit einem Riester-Bausparvertrag kann der Bauherr die Fördermöglichkeiten bereits in der Sparphase und später auch bei der Rückzahlung des Bauspardarlehens nutzen. Bausparkassen bieten außerdem Riester-geförderte Kombikredite an, in denen ein Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Darlehen kombiniert wird. Riester-berechtigte Baufamilien können die von ihnen zu tragenden Kosten mit den staatlichen Mitteln spürbar senken. Zu den jährlichen Zulagen kommen noch individuelle Steuerersparnisse.

Zwischenfinanzierung 

Wenn ein zur Finanzierung nötiger Kredit noch nicht zur Verfügung steht (Beispiel Bausparer), kann zwischenfinanziert werden. Aber nur, wenn die eigentliche Finanzierung sicher steht. Dieser Kredit wird nicht getilgt, sondern von der Anschlussfinanzierung übernommen und zurückbezahlt. Vom Kreditnehmer sind damit nur die Zinsen aufzubringen.

Zinsbindung 

Eine einheitliche und für alle Bauherren gültige Empfehlung über die optimale Zinsbindung ist nicht möglich, denn der Nutzen einer langen Zinsbindung ist auch von der Höhe der Tilgung abhängig. Je größer die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch ist, desto gefährlicher kann eine Zinserhöhung für den Anschlusskredit sein. Kreditnehmer dürfen nicht vergessen, dass sie nach zehn Jahren bei einprozentiger Tilgung noch immer fast 90 Prozent des Anfangsdarlehens schulden. Wird der Kredit hingegen mit dreiprozentiger Tilgung abbezahlt, ist das gesamte Darlehen nach zehn Jahren fast zur Hälfte zurückgezahlt.

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