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Das Risiko regionaler Immobilienblasen steigt

Kommt das Ende des Booms?

Experten der KfW-Bankengruppe warnen: Kommt der Neubau in Schwung und steigen die Mieten nicht, haben die Märkte ein Problem.

Der Wohnungsneubau in Deutschland ist auf Kurs und legt weiter zu, doch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird auch in diesem Jahr hinter dem Bedarf zurückbleiben: Die Experten von KfW Research gehen davon aus, dass im laufenden Jahr die Wohnungsbauinvestitionen um real 3 Prozent (Vorjahr: 1,3 %) steigen und mit rund 300.000 Wohnungen knapp 50.000 mehr als im Vorjahr entstehen. Benötigt werden allerdings jährlich etwa 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen.

„Neben der hohen Zuwanderung sowohl aus der Europäischen Union als auch aus Bürgerkriegsländern sorgt die deutlich gestiegene Zahl der Studierenden für erhöhten Druck auf den Wohnungsmarkt. Der Bedarf an Wohnraum wächst vor allem in Großstädten und deren Umland sowie in Universitätsstädten“, sagt Dr. Jörg Zeuner, Chefvolkswirt der KfW-Bankengruppe. 

Der Wohnungsneubau werde 2016 den Gesamtbedarf an neuen Wohnungen nicht decken, 2017 könne es jedoch gelingen, die benötigten 350.000 bis 400.000 zu erreichen. „Historisch niedrige Bauzinsen, ausreichende Kapazitäten der Bauwirtschaft, die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus sowie die von Bund und Ländern geplante Sonderabschreibung werden den Neubau zusätzlich beflügeln. Entscheidend ist jedoch auch, dass die wachsenden Städte zügig und ausreichend Bauland zur Verfügung stellen“, so Zeuner. 

In begehrten Wohnungsmärkten steigt nach Einschätzung von KfW Research unterdessen die Gefahr, dass regionale Immobilienpreisblasen entstehen könnten. Dies gilt etwa für Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Köln oder Frankfurt am Main. Die Immobilienpreise dort sind im vergangenen Jahr stärker gestiegen als die Mieten. Zumindest ein Teil der Investoren scheint darauf zu spekulieren, bei anhaltender Wohnraumknappheit weitere Mieterhöhungen durchsetzen zu können. Gelingt dies jedoch nicht und steigen die Kaufpreise weiter, so werden die Renditen für Kapitalanleger immer unrentabler. Kommt es dann zu massenhaften „Not-Verkäufen“, drohen sinkende Kaufpreise. 

Für die Metropolregion München ist freilich durch den enorm hohen Zuzug die Nachfrage nach Wohnraum weiter gesichert – vor allem im „bezahlbaren“ Segment. Zugleich ist das Volumen der Kredite für den privaten Wohnungsbau sprunghaft gestiegen – im Jahr 2015 um 22 Prozent. Die Wohnungsbaudarlehen mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren wurden um 53 Prozent ausgeweitet. 

„Das Risiko steigt – aber ob sich mit der expansiven Kreditvergabe tatsächlich regionale Immobilienpreisblasen aufblähen, bleibt zu beobachten“, kommentiert Zeuner. Die Banken hätten ihre hohen Kreditstandards beibehalten, bei den meisten Krediten gäbe es Zinsbindungsfristen von mehr als fünf Jahren.


von Gottfried Moeckl

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