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Im Umland zählt die Nähe zur Landeshauptstadt. Im Stadtgebiet entscheidet die Nähe zu Parks, Versorgungslage sowie die Verkehrsanbindung per ÖPNV.

IVD-Wohnimmobilienreport

Der Immobilienmarkt im Umland

Der Preisanstieg hat sich im Frühjahr 2015 verlangsamt, doch über die Jahre gesehen haben die Preise kräftig angezogen.

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Maklerverbands IVD Süd hat wieder seinen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland vorgelegt (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen). Demnach hat sich der Preisanstieg etwas verlangsamt; auf die letzten Jahre gesehen haben aber alle Landkreise kräftig zugelegt.

Zweistelliger Zuwachs 

Betrachtet man die Entwicklung der vergangenen 5 Jahren (Vergleich Herbst 2014 zu Herbst 2009) hatten alle untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlandes steigende Werte im zweistelligen Bereich. Im Vergleich Herbst 2014 zu Herbst 2009 lag der Anstieg des Kaufpreisniveaus bei den Eigentumswohnungen im Bestand mit gutem Wohnwert in Freising mit +45,5 % und Erding +39,3 %, gefolgt von Starnberg mit +39,0 % am höchsten unter den Kreisstädten des Münchner Umlandes. Die im bundesweiten Vergleich sehr hohen Preise in den Gemeinden des Münchner Umlandes bewegen sich hierbei meistens noch deutlich unter dem Kauf- und Mietpreisniveau der Landeshauptstadt München.

Teures Starnberg

Die höchsten Kaufpreise unter den Kreisstädten des Münchner Umlandes verzeichnet im Herbst 2014 die Stadt Starnberg. Das Preisniveau für freistehende Einfamilienhäuser liegt hier mit 1.400.000 Euro pro Objekt (guter Wohnwert) sogar höher als in der Landeshauptstadt München.

Günstiges Ebersberg

Die günstigsten Kaufpreise im Eigenheimbereich der Kreisstädte findet man im Münchner Umland im Herbst 2014 in der Kreisstadt Ebersberg. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt hier durchschnittlich bei 530.000 Euro.

Günstiges Erding

Bei Eigentumswohnungen meldet die Kreisstadt Erding im Herbst 2014 die niedrigsten Werte. Bei den Objekten mit gutem Wohnwert werden hier Quadratmeterpreise von durchschnittlich 2.550 Euro bezahlt.

Nähe zu München

Das Preisgefüge auf dem Immobilienmarkt in der Region München gestaltet sich wie folgt: je weiter man sich aus dem Münchner Stadtgebiet heraus bewegt, desto günstiger wird es in der Regel. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Ebersberg und Fürstenfeldbruck beispielsweise bei 46 % des Münchner Niveaus und in Petershausen an der S 2 nur noch bei 26,0 %.

Reizvoller Süden 

Ausnahmen bilden hier landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes vor allem südlich von München wie etwa der Bereich rund um den Starnberger See oder Teile des Würmtals. Hier liegen die Preise auf dem Niveau von München und in einzelnen Marktsegmenten sogar höher. In Herrsching werden beispielweise 76 % des Münchner Preises bezahlt, in Tutzing sind es 93 % und in Starnberg sogar 119 %.

S-Bahn zählt

Dabei weisen die Gemeinden, die einen eigenen S-Bahn-Anschluss haben, ein etwas höheres Preisniveau auf als Nachbargemeinde ohne einen solchen.

Teurer Neubau

Zwar kam es auf dem Wohnimmobilienmarkt zu einer gewissen Intensivierung der Neubautätigkeit, die hohe Nachfrage im Münchner Umland konnte damit aber bei weitem nicht gedeckt werden. Das Preisniveau neuerrichtete Immobilien hat in den vergangenen Jahren stark angezogen. Ein Angebot an günstigen Wohnungen ist im Neubausegment bestenfalls spärlich vorhanden.

Wenig erschwinglich

„Was auch speziell fehlt ist erschwinglicher Wohnraum im einfachen und mittleren Segment“, so Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut. „Da die Grundstückspreise extrem hoch sind und die Baukosten kontinuierlich steigen, entstehen aktuell überwiegend Wohnungen im höherpreisigen Segment. Der angestaute Bedarf an bezahlbaren Wohnungen wird in den kommenden Jahren weiter zunehmen.“

Umland in der Pflicht

Die Gemeinden im Umland müssten sich von einer etwas zu zurückhaltenden Flächenpolitik lösen und mehr Neubauflächen ausweisen sowie die Wiedernutzung von Brachflächen intensiver und schneller vorantreiben, meint Kippes. Viele Gemeinden seien in dieser Frage bis jetzt eher zögerlich gewesen, da das flächenhafte Siedlungswachstum meistens die Errichtung entsprechender Infrastruktur wie Straßen, Kindergärten und Schulen und somit zusätzliche Kosten bedeutet.

Verkehrsausbau

Im Verdichtungsraum München sollte die Wohnungsproduktion zusammen mit dem Ausbau der Infrastruktur betrachtet werden. Kippes: „Die Entwicklung muss durch den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und hier vor allem die längst überfällige zweite S-Bahnstammstrecke sowie den Ausbau des 10-Minuten-Taktes auf mehreren S-Bahnlinien begleitet werden. Auch eine direkte Anbindung des Flughafens München an das Schienenfernverkehrsnetz und eine schnelle Verbindung zwischen dem Münchner Innenstadt und dem Flughafen ist für die Region von großer Bedeutung.“ Hier ist die Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes:

Dachau

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Dachau unverändert hoch. Das Angebot ist dagegen in allen Marktsegmenten sehr gering. Baugrundstücke gehören nach wie vor zu den begehrtesten Objekten in der Stadt. Das Preisniveau hat im Herbst 2014 im Vergleich zum Vorquartal sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich weiter angezogen.

Ebersberg

Das Angebot ist in vielen Segmenten des Kaufmarktes sowohl in der Stadt Ebersberg als auch im gesamten Landkreis deutlich geringer als die Nachfrage. Das Preisniveau im Herbst 2014 kann jedoch als stabil bezeichnet werden. Die Angebotspreise werden von Kaufinteressenten aber zunehmend kritisch hinterfragt. Deutlich überzogene Preise werden nicht akzeptiert, was zu längeren Vermarktungszeiten und teilweise zur Preisanpassungen führt. Besonders rar ist das Angebot auf dem Grundstücksmarkt. Eine quantitative Erhöhung des Angebots ist derzeit nicht absehbar. 

Erding

Eine starke Nachfrage kann sowohl seitens der Eigennutzer als auch vermehrt durch Kapitalanleger festgestellt werden. Im Landkreis werden derzeit mehrere größere Neubauprojekte realisiert. Die derzeit hohe Nachfrage werden diese aber voraussichtlich nicht decken können. Vor dem Hintergrund eines seit Jahren stark anhaltenden Bevölkerungszuzugs bietet das ab 2019 frei werdende Fliegerhorstgelände eine Chance für die städtebauliche Entwicklung. Bereits jetzt wird aktiv an dem Bebauungsplan gearbeitet, der als Grundlage der Verhandlungen mit der Bundesanstalt für Immobilien dienen soll.

Fürstenfeldbruck

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Fürstenfeldbruck lag 2014 in allen Marktsegmenten auf einem hohen Niveau. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage öffnet sich weiter. Nachgefragt werden derzeit Objekte aller Größen: von kleineren Apartements bis zu großzügigen familiengerechten Wohnungen. Auch Gartenwohnungen sind sehr begehrt. Die Vermarktungsdauer dieser Objekte ist kurz. Die aktuelle Situation auf dem Mietwohnungsmarkt kann derzeit als ausgeglichen bezeichnet werden. Bei einer anhaltend guten Nachfrage steigt das Mietpreisniveau leicht an.

Freising

Der Markt in Freising ist durch eine sehr hohe Nachfrage und trotz vieler Neubauprojekte im Wohnimmobilienbereich von einem geringen Angebot geprägt. Neben dem zentrumsnahen Bereich gehören Lankesberg, Weihenstephaner Berg und das nördliche beziehungsweise nordwestliche Stadtgebiet zu den meistgefragten Wohnlagen in Freising. Beliebt sind auch die Gemeinden im Umkreis von Freising insbesondere Kranzberg, Allershausen, Zolling, Marzling und Langenbach. In den Ortsteilen Attaching und Pulling ist die Nachfrage deutlich verhaltener. Dies ist auf die Nähe zum Flughafen und die damit verbundene Lärmbelastung zurückzuführen.

Starnberg

Einen überproportionalen Angebotsrückgang verzeichneten in der Stadt Starnberg 2014 insbesondere Baugrundstücke und Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Dies hatte für deutliche Preisanstiege in diesen Segmenten gesorgt. Da es auf absehbare Zeit nicht zu einer Änderung in der Bauland- und Ausweispolitik der Stadt kommen wird, kann dies die Situation auf diesem Teilmarkt weiter verschärfen.

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