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Die Renovierung von Mietwohnungen führt häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Dann müssen oft die Gerichte ran. Nun war der BGH am Zuge. Er entschied zugunsten der Bewohner.

Urteil

Mieterrechte bei Auszug gestärkt

München - Wer muss renovieren, wenn ein Mieter aus der Wohnung auszieht? Diese Frage beschäftigt regelmäßig Mieter, Vermieter und Gerichte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt Mieterrechte deutlich gestärkt – doch bleiben Fragen offen.

In mehreren Grundsatzurteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Mietern gestärkt. Drei alltägliche Streitfälle gaben dazu den Anlass.

-Um was ging es beim BGH?

Es ging um die sogenannten Schönheitsreparaturen, also die Instandhaltung einer Mietwohnung. Diese obliegt nach dem Gesetz eigentlich dem Vermieter. Er darf diese Pflicht aber auf seinen Mieter übertragen, sofern er bestimmte Vorgaben beachtet. So dürfen etwa die Fristen für die Renovierung nicht starr sein. Ist nur ein Teil der entsprechenden Regelung im Mietvertrag fehlerhaft, ist die komplette Klausel unwirksam, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

-Wie lauten die Kernaussagen der jetzigen Entscheidungen?

Die sogenannten Schönheitsreparaturen dürfen dann nicht pauschal auf einen Mieter abgewälzt werden, wenn er die Wohnung nicht renoviert übernommen hat.

Der Mieter darf generell nicht mehr dazu verpflichtet werden, beim Auszug einen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, wenn er vor Ablauf vereinbarter Renovierungsfristen ausgezogen ist. Das gilt unabhängig davon, in welchem Zustand er die Wohnung übernommen hat.

-Was sind überhaupt Schönheitsreparaturen?

„Zu den Schönheitsreparaturen zählen grundsätzlich alle Gebrauchsspuren, die mit Farbe und Tapeten beseitigt werden können“, erläutert Mietrechtsexperte Ropertz. Fußböden und Teppiche, die während der Mietzeit nicht beschädigt wurden, fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen, erklärt der Mietrechtsexperte. „In diesem Fall müssen Abnutzungen, die unter den vertragsgemäßen Gebrauch fallen, in der Regel nicht vom Mieter beseitigt werden.“ Gleiches gilt auch für normale Gebrauchsspuren an Fliesen in Bad und Küche. Dübellöcher müssen aber geschlossen werden, weil das zu den Schönheitsreparaturen zählt.

-Wann gilt eine Wohnung denn als „renoviert“?

Das ist nicht genau definiert. Die Vorsitzende BGH-Richterin Karin Milger sagte am Mittwoch dazu: Erhebliche Gebrauchsspuren müssten so beseitigt worden sein, dass der „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ entstehe.

-Was bedeuten die Urteile für Mieter?

Die Urteile gelten der BGH-Pressesprecherin Dietlind Weinland zufolge auch für schon laufende Mietverträge. Anderslautende Klauseln seien daher unwirksam, sagte die Sprecherin am Mittwoch in Karlsruhe. Die Folge sei, dass Mieter sich in bestimmten Fallkonstellationen nicht an den Renovierungskosten beteiligen müssten.

-Betreffen die Urteile viele Mieter?

Nach Ansicht von Fachleuten wie dem Richter und Vorsitzenden des Deutschen Mietgerichtstages, Ulf Börstinghaus, könnten unter Umständen Millionen Mieter betroffen sein. Seiner Ansicht nach ergeben sich aus den Urteilen jedoch neue Rechtsfragen. Das könnte letztendlich zu etlichen weiteren Prozessen in Sachen Mietrecht führen, sagte er am Mittwoch in Karlsruhe.

-Um was für Fälle ging es beim BGH?

Den Richtern lagen drei Fälle vor, in denen Vermieter ihre Ex-Mieter auf Schadenersatz verklagt haben, weil diese beim Auszug die Wohnung nicht instand gesetzt haben. In allen Fällen waren die Klauseln im Mietvertrag umstritten, mit denen die Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen worden waren.

In einem Fall sollte eine Raucherin dazu verpflichtet werden, beim Auszug alle Ausbesserungsarbeiten zu ersetzen, obwohl sie laut Mietvertrag nur einen Teil tragen müsste. Das Landgericht Hannover begründete das mit dem angeblich verrauchten Zustand der Wohnung. Dieses Urteil hob der BGH jetzt auf – der Fall muss in Hannover nun neu verhandelt werden.

-Was sagen die Vermieter zu den Urteilen?

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland fordert nun, dass Schönheitsreparaturen künftig grundsätzlich Sache des Mieters sein sollten. „Das würde Rechtssicherheit für beide Parteien schaffen und wäre im Interesse aller Beteiligten“, erläuterte Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke. Die Mieter wollten meist selbst bestimmen, wie beispielsweise die Wände gestrichen sind. Die BGH-Rechtsprechung der vergangenen Jahre habe zur Frage der Schönheitsreparaturen häufig Streit in ansonsten harmonische Mietverhältnisse getragen. Die vorab vereinbarte vertragliche Balance sei aus dem Gleichgewicht gebracht worden. „Wenn Vermieter sich nicht mehr darauf verlassen können, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen tatsächlich übernimmt, gerät die Mietkalkulation aus den Fugen, was gerade private Vermieter stark belastet.“

Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko erklärte: „Das Urteil beendet einen langjährigen Streit über die Rechtmäßigkeit von Quotenabgeltungsklauseln und Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung engt aber Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter und Mieter ein.“ Das gelte besonders für die Fälle, in denen sich der Mieter bewusst für eine unrenovierte Wohnung entschieden hat, um diese nach seinen Wünschen zu gestalten. Es steht zu befürchten, das künftig verstärkt nur renovierte Wohnungen übergeben werden, um der Frage der Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen aus dem Wege zu gehen. Dies könnte auch Auswirkungen auf die Höhe der Kaltmiete haben.

Diana Niedernhöfer

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