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Wenig Hoffnung auf durchschlagende Wirkung

Mietpreisbremse: Zu viele Ausnahmen?

Haus + Grund hält sie für kontraproduktiv und auch beim Mieterverein sieht man keine Wunderwaffe in ihr.

Die Bayerische Staatsregierung hat mittlerweile 144 bayerische Kommunen und Gemeinden festgelegt, in denen die Mietpreisbremse ab 1. August gelten soll. Dann darf ein Vermieter bei der Wiedervermietung einer Immobilie nicht mehr den Preis verlangen, den der Markt hergibt. Er muss sich an der so genannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“ orientieren. Diese wiederum wird anhand des jeweils gültigen Mietspiegels – sofern vorhanden – errechnet. Auf diese ortsübliche Miete darf er dann lediglich 10 Prozent aufschlagen.

Zu wenig Mietspiegel

Soweit die schöne Theorie des Gesetzes. In der Praxis aber haben nur München und eine Handvoll weiterer Kommunen einen Mietpreisspiegel – denn der ist teuer zu erstellen. Also ist Streit schon mal vorprogrammiert. Der Münchner Mieterverein weist noch auf ein weiteres Konfliktpotenzial hin: Entscheidend ist nämlich, dass die Mietpreisbremse nicht von alleine wirkt. Der Mieter muss darauf treten. Das bedeutet, er muss dem Vermieter nach Vertragsabschluss ausdrücklich und schriftlich mitteilen, dass die von ihm verlangte und im Mietvertrag vereinbarte Miete über der zulässigen liegt. Dazu muss er natürlich die Vergleichsmiete erst einmal kennen. Ferner muss er darauf hinweisen, dass er diese Differenz ab sofort nur noch unter Vorbehalt bezahlt und er muss den Vermieter auffordern, den zu viel bezahlten Betrag einschließlich Zinsen zurückzubezahlen. Ohne ein solches Schreiben kann der Mieter die überzahlte Miete nicht zurückfordern.

Viele Ausnahmen

Weiteres Problem: Es gibt einige Ausnahmen, auf die sich der Vermieter, sollten sie vorliegen, berufen kann.

Neubauwohnungen

Da sind die Neubauwohnungen: Als Neubau gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Hier gilt die Mietpreisbremse nicht, auch nicht bei Folgevermietungen.

Totalmodernisierung

Umfassende Modernisierungen von Bestandswohnungen: Umfassende Modernisierung bedeutet, dass die Wohnung danach mit einem Neubau vergleichbar ist. Die Mietpreisbremse gilt nur bei der ersten Vermietung nach dem Umbau nicht, bei Folgevermietungen schon. Aber günstiger wird‘s dadurch nicht. Denn: Hat der bisherige Mieter bereits eine Miete bezahlt, die über der ortsüblichen Miete liegt, kann der Vermieter auch vom neuen Mieter diese Miete verlangen.

Modernisierung innerhalb 3-Jahres-Frist 

Bei Modernisierungen, die in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn stattgefunden haben, darf der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete die 10 Prozent nach der Mietpreisbremse aufschlagen und noch elf Prozent Modernisierungszuschlag.

Staffel- & Indexmieten

Bei Staffelmieten gilt, dass die jeweilig vereinbarte Staffel zu keinem Zeitpunkt die ortsübliche Miete plus 10 Prozent übersteigen darf. Das gilt aber nur für Staffelmietverträge, die nach dem 1. August 2015 abgeschlossen werden. Und bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete. Mieterhöhungen (oder -senkungen) sind dann an den Lebenshaltungsindex gebunden.

Zurek: Mieter müssen selbst aktiv werden 

Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mietervereins München dazu: „Die Mietpreisbremse ist sicher keine Wunderwaffe und kein Allheilmittel gegen die Wohnungsnot in München. Sie ist aber ein sehr taugliches Instrument, die rasant steigenden Wiedervermietungsmieten in den Griff zu bekommen. Diese Mieten fließen als Berechnungsgrundlage auch wieder in den neuen Mietspiegel ein. In Berlin gilt die Mietpreisbremse bereits seit Juni. Dort sind die durchschnittlichen Wiedervermietungsmieten bereits um mehr als drei Prozent gesunken. Wichtig ist aber, dass die Mieter wissen, dass sie selbst aktiv werden müssen. Natürlich berät der Mieterverein in diesen Fällen ausführlich, denn bei der Berechnung der ortsüblichen Miete und der Formulierung des Briefes an den Vermieter, gilt es einiges zu beachten. Da sitzt der Teufel oft im Detail.“

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