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Andreas Link zeigt Bilder der rot gestrichenen Wand

Wer ist zuständig: Mieter oder Vermieter?

Schönheitsreparaturen: Jedes Wort im Vertrag zählt

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München - Der Teufel steckt im Detail. Nämlich dann, wenn’s um ihren Mietvertrag geht – insbesondere um die Frage, wer für die so genannten Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.

Der Teufel steckt im Detail. Nämlich dann, wenn’s um ihren Mietvertrag geht – insbesondere um die Frage, wer für die so genannten Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Mieter oder Vermieter: Wer muss die Wände streichen? Wie oft? Und wer muss zahlen, wenn ein Profi-Maler den Auftrag übernimmt? Bei solchen Fragen wird’s oft kompliziert – das stellte auch tz-Leser Andreas Link fest. Er hatte eine Wand in seiner Wohnung rot gestrichen. Der Vermieter bestand bei Links Auszug zunächst darauf, dass diese Wand wieder weiß gestrichen werden sollte. Nur weil es in der Wohnung auch Probleme mit Schimmel gegeben hatte, ließ der Vermieter die Sache am Ende doch noch gut sein. „Der Fall zeigt, dass es oft etwas nutzt, mit dem Vermieter zu verhandeln,“, sagt Anja Franz, Mietrechtsexpertin beim Mieterverein München .

Anders lag der Fall bei Katrin S. und ihrer Familie. Sie wäre zwar grundsätzlich nicht verpflichtet gewesen, beim Auszug zu streichen. Weil aber die Kinder stellenweise mit Buntstiften an die Wände gemalt hatten, riet Anja Franz trotzdem dazu, diese Wände komplett zu streichen, weil die Farbspuren als Beschädigung gelten können.

Anja Franz warnt ganz grundsätzlich: „Vorsicht, wenn es um Schönheitsreparaturen geht! Viele denken, sie müssen bei ihrem Auszug in keinem Fall streichen, liegen damit grottenfalsch und machen sich schadenersatzpflichtig!“ Damit bei den tz-Lesern in Sachen Schönheitsreparaturen und Kautionsrückzahlung nichts schiefläuft, geben wir Ihnen hier zusammen mit dem Mieterverein einige wichtige Tipps:

  • Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter fürs Streichen zuständig ist. Es ist allerdings möglich, diesen Punkt in einem Mietvertrag anders zu regeln. Das heißt: Der Vermieter kann die Instandhaltungspflicht auch auf den Mieter abwälzen. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag muss aber wirksam formuliert werden. Ist sie das nicht, bleibt es dabei, dass der Vermieter alles machen muss.
  • Unwirksam ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, in der so genannte „starre Fristen“ vereinbart werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter verpflichtet wird, alle drei, fünf oder sieben Jahre Küche oder Bad zu streichen. Wenn in der Klausel jedoch steht, dass der Mieter „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ streichen muss (wenn es also auf den konkreten Zustand der Wohnung und nicht auf einen Zeitrahmen ankommt), wird der Punkt wirksam. „Ein einzelnes Wort kann alles verändern“, sagt Anja Franz.

Streichen bei Auszug keine Pflicht

Noch mehr nützliche Tipps gibt's in unserem

Mieter-Ratgeber

Der Vermieter darf dem Mieter nicht vorschreiben, in welcher Farbe er die Wohnung während der Miet­zeit zu streichen hat. Sollte der Mieter die Wände allerdings farbig gestrichen haben, so ist er in jedem Fall verpflichtet, die Wände bei Auszug wieder weiß zu streichen. Ausnahmen kann es bestenfalls bei dezenten, hellen Tönen geben, nicht aber bei kräftigen Farben wie rot, schwarz, grün oder blau. Trotzdem kann es immer sinnvoll sein, mit dem Vermieter zu reden – wie beispielsweise der Fall von Andreas Link zeigt. Der Vermieter kann dem Mieter vorschreiben, dass er während der Miet­zeit grundsätzlich Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Allerdings kann er nicht verlangen, dass der Mieter in bestimmten Zeitabschnitten immer wieder streichen muss, wenn keine Verwahrlosung droht. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter bei seinem Auszug streichen muss, dann ist damit die Verpflichtung zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen ebenfalls unwirksam.

Ist der Mieter laut Vertrag verpflichtet, am Anfang und/oder am Schluss des Mietverhältnisses zu streichen, ist das normalerweise nicht gültig. Sonst müsste ja auch ein Mieter, der nach ein paar Monaten auszieht, schon wieder streichen. „Das kann nicht sein“, sagt Anja Franz. Da aber der Teufel manchmal im Detail steckt, sollte man den Vertrag einem Experten zeigen.

Wenn eine Klausel wirksam ist und die üblichen Fristen abgelaufen sind, geht man davon aus, dass der Mieter eine Schlussrenovierung vornehmen muss. Wenn die Wohnung allerdings nur sporadisch bewohnt wurde und die Fristen somit nicht maßgeblich sind, ist eine Renovierung nicht notwendig. In so einem Fall sollte man versuchen, sich mit dem Vermieter zu einigen. 

Wenn der Mieter verpflichtet ist, seine Wohnung bei Auszug zu streichen, kann er dies selbst erledigen. Das gilt auch dann, wenn im Vertrag steht, er müsse dies durch ein Fachunternehmen erledigen lassen. Aus juristischer Sicht gilt: Das kann der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben.

Hat der Mieter die Wohnung renoviert, obwohl er nicht dazu verpflichtet war, kann er vom Vermieter den Ersatz seiner Auslagen verlangen. Der Bundesgerichtshof entschied allerdings, dass auch hier die bei Mietverhältnissen übliche kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab dem Auszug des Mieters gilt (Aktenzeichen: BGH-VIII ZR 141/11). Meldet sich der Mieter zu spät, ist sein Anspruch verjährt.

Susanne Sasse

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