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Darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn eine Wohnung seines Erachten nach zu voll ist? Ja, sagt das Münchner Amtsgericht.

Umstrittenes Wohnrechtsurteil

Münchner Familie darf nicht in 25-qm-Wohnung leben

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München - Wenn es mit dem Nachwuchs in einer Wohnung zu eng wird, darf der Vermieter wegen Überbelegung kündigen, urteilte das Münchner Amtsgericht. Höchst fragwürdig, meint der Mieterverein.

Es ging um ein Ehepaar, das seit 2011 in einer Erdgeschosswohnung an der Mühlhauser Straße in Obersendling lebt. Im Mietvertrag stand: „Aufgrund der geringen Größe der Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen“. Ausgenommen waren nur Ehepartner.

Als 2013 das zweite Kind zur Welt kam, wurde es eng: Die Wohnung mit Küchenzeile, Bad und Kellerabteil misst gerade einmal 25,88 Quadratmeter, der Wohnraum ist 16 Quadratmeter klein. Dafür war die Miete mit 270 Euro plus 80 Euro Nebenkosten günstig. Die Hausverwaltung forderte den Mieter 2014 auf, „die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zu reduzieren“. Weil der Mieter nicht reagierte – was hätte er auch tun sollen – kündigte der Vermieter, und der Fall kam vor Gericht.

Richterin hält die Kündigung für rechtmäßig

Die Richterin stellte fest, „dass die Kündigung rechtmäßig war, da durch die Überbelegung der Wohnung der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen hat.“ Das rechtskräftige Urteil (AZ.: 415 C 3152/15) ist für die Familie bitter. Sie muss die Wohnung räumen. Allerdings gewährte das Gericht eine Frist von fünf Monaten.

Als Faustregel nannte die Richterin Zahlen, die im Wesentlichen auf den Bestimmungen des 2004 abgeschafften bayerischen Wohnungsaufsichtsgesetzes basieren. Noch tolerabel sei demnach, wenn „auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. zwölf Quadratmeter entfällt“. Familien müsse „durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person“ zur Verfügung stehen. Diese Richtwerte seien „im vorliegenden Fall weit überschritten, da auf eine Person gerade einmal rund vier Quadratmeter Wohnfläche kommen.“ Bereits beim Einzug in die Wohnung mit einem Kind sei die Wohnung überbelegt gewesen, so die Urteilsbegründung. Umso mehr durch die Aufnahme des zweiten Kindes.

Für „sehr fragwürdig“ hält das der Mieterverein München. „Hier wurde ja nicht eine weitere Person aufgenommen, sondern ein Kind kam auf die Welt. Das lässt sich oft nicht planen“, sagte eine Sprecherin des Mietervereins am Freitag. Zudem müsse für eine Kündigung wegen Überbelegung die Mietsache gefährdet sein. Eine Gefährdung wegen zwei kleiner Kinder sei aber „nicht nachvollziehbar“.

Mieterverein: Fall zeigt wie groß die Wohnungsnot ist

Der Fall zeige, „wie groß die Wohnungsnot in München ist“, so die Sprecherin. „Mieter wohnen sicher nicht freiwillig mit zwei Kindern auf 25,88 Quadratmetern. Wenn die Familie eine bezahlbare Alternative gehabt hätte, wäre sie sicher gerne umgezogen.“ Dass sie in ihrer Not nun auch noch ihre kleine Bleibe verloren hätten, sei „tragisch“.

Rudolf Stürzer vom Haus- und Grundbesitzerverein verteidigt die Rechtsprechung. „Überbelegung entwickelt sich“, so Stürzer – sei es durch eigenen Nachwuchs oder weil Mieter ihre Familie nachziehen lassen. Die Folge: Die Abnutzung wachse, und es gebe wie überall, wo Menschen auf engstem Raum zusammenleben, Spannungen, Streit, Lärm. Stürzer geht von einer „hohen Dunkelziffer“ aus, weil viele Überbelegungen unbemerkt blieben. Doch wenn es Klagen von Nachbarn gebe, müsse man reagieren. Stürzer erinnert sich an einen extremen Fall vor mehreren Jahren: „Da haben in einer ähnlich kleinen Wohnung fünf bis sechs Personen und dazu vier Hunde und fünf Katzen gelebt. Die anderen Mieter haben mit Mietminderung gedroht. Da war der Vermieter unter Zugzwang und hat gekündigt.“

Mieterbund: Wer darf in meiner Wohnung leben?

Monika Schmid-Balzert vom Deutschen Mieterbund beantwortet wichtige Fragen.

  • Ich heirate: Darf mein Partner bei mir einziehen?

Natürlich darf er das – auch ohne Trauschein. Man muss das dem Vermieter mitteilen, verbieten kann er es aber nicht, wenn die Wohnung nicht überbelegt ist.

  • Und was ist, wenn der Verlobte meiner in der Wohnung lebenden Tochter einziehen will?

Grundsätzlich das Gleiche: Auch er darf einziehen, solange kein Untermiet-Verhältnis und keine Überbelegung vorliegt.

  • Wann gilt ein Mitbewohner als Unter- mieter und welche rechtlichen Folgen hat das?

Von Untermiete geht man aus, wenn der Bewohner nicht familiär oder in einer auf Dauer angelegten Beziehung an den Mieter gebunden ist, wenn er ein Entgelt zahlt und wenn er in der Wohnung einen separaten Raum bewohnt.

Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, gilt dann: Der Vermieter muss einer Untervermietung grundsätzlich zustimmen. Er kann aber einen Mietzuschlag verlangen und die Nebenkostenpauschale anheben.

  • Ein Angehöriger wird pflegebedürftig. Darf ich ihn bei mir aufnehmen?

Ja, auch das muss der Vermieter zulassen. Wie eng das Verwandtschaftsverhältnis ist, spielt dabei keine Rolle. Auch hier gilt aber: Es muss genug Platz in der Wohnung sein.

  • Muss ich den Vermieter um Erlaubnis bitten wenn ich Besuch einquartiere?

Nein. Bis zu sechs Wochen lang dürfen Gäste in der Mietwohnung leben, ohne dass man das dem Vermieter mitteilen oder seine Genehmigung einholen müsste. Wenn der Besuch länger bleibt, gilt das unter Umständen als Untermiete.

  • Darf ich während meines Urlaubs die Wohnung untervermieten, zum Beispiel über ein Ferienwohnungs-Portal?

Da muss man aufpassen: Auf jeden Fall sollte man es mit dem Vermieter abklären. Wenn es öfter als einmal im Jahr geschieht, gilt es als gewerblich und damit als unerlaubte Untervermietung. Dann kommt man mit dem städtischen Zweckentfremdungsverbot in Konflikt, und auch das Finanzamt interessiert sich dafür.

  • Viele Arbeitgeber setzen auf „Home Office“. Darf ich in der Mietwohnung arbeiten?

Man sollte es auf jeden Fall dem Vermieter mitteilen. Nach gängiger Rechtsprechung ist es statthaft, solange nicht mehr als die Hälfte der Wohnung dafür benutzt wird und kein Parteiverkehr herrscht. Was darüber geht, gilt als gewerblich.

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