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Friedrich Waldherr zeigt seine Nebenkostenabrechnung. Er soll anteilig für die Versicherung ­bezahlen – früher war das nicht der Fall.

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Nebenkostenabrechnung: Welche Versicherung muss ich zahlen?

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München - Über diesen Posten in der Nebenkostenabrechnung ist tz-Leser Friedrich Waldherr (80) aus Karlsfeld gestolpert. Da tauchen 243,27 Euro unter der Rubrik „Versicherung“ auf – das war früher nicht so.

„Im vergangenen Jahr und jetzt wieder zieht sie mich als Mieter für Versicherungsbeiträge heran, obwohl sie das in all den 18 Jahren zuvor nicht machte“, sagt Waldherr über die Vermieterin. Der pensionierte Monteur fragt sich auch, ob man Kosten für Versicherungen überhaupt auf die Mieter umlegen darf – und wenn ja, nach welchem Schlüssel. Zwar will Waldherr die Beiträge zahlen, weil er mit seiner Vermieterin keinen Streit will. „Mir ist es aber auch wichtig, über meine Rechte Bescheid zu wissen“, sagt er. Deshalb geht es auf unserer Mieterseite heute um das Thema Versicherungen in den Nebenkosten.

- Welche Versicherungen darf der Vermieter umlegen? „Laut Betriebskostenverordnung können nur Sach- und Haftpflichtversicherung umgelegt werden“, erklärt eine Sprecherin des Münchner Mietervereins. Dazu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser-, sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Nicht umlegen kann der Vermieter die Kosten einer privaten Haftpflicht-, Hausrat- oder Rechtschutzversicherung oder einer Versicherung gegen Mietausfall des Vermieters.

- Welche einzelnen Versicherungen umgelegt werden sollen, muss im Mietvertrag aufgeführt werden. Der Vermieter kann nur die Betriebskosten abrechnen, die auch im Mietvertrag stehen. Rechnet er allerdings über mehrere Jahre bestimmte Betriebskosten (wie z.B. Versicherung oder Grundsteuer) nicht ab, ändert sich der Vertrag stillschweigend. Es gilt dann das Gewohnheitsrecht. Das heißt: Der Vermieter kann nicht nach Jahren plötzlich Versicherungen abrechnen, wenn er das vorher nicht gemacht hat. Umgekehrt gilt: Auch wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, der Vermieter aber seit Jahren bestimmte Betriebskosten abrechnet, muss der Mieter sie zahlen. „Hier ist dann eine stillschweigende Vertragsänderung durch Gewohnheitsrecht gegeben“, sagt Mietrechtsexpertin Anja Franz vom Mieterverein München.

- Hat der Mieter etwas davon, wenn er Versicherungsbeiträge mitzahlt? Ja! Er kann verlangen, dass der Vermieter bestimmte Schäden über die Versicherung reguliert. Wenn Mieter etwa für die Brandversicherung anteilig bezahlen, können sie in einem Schadensfall, in dem ihnen nur leichte Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann, Ersatz ihrer Schäden verlangen. Denn wenn ein Vermieter seine Mieter über die Betriebskostenversicherung die entsprechende Brandversicherung mitbezahlen lässt, dann muss er den Mieter so stellen, als hätte der die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Mieter hat den Anspruch, dass der Vermieter den Schaden der Versicherung meldet. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter den Brand nur leicht fahrlässig verursacht hat. Denn in diesem Fall könnte sich die Versicherung ihr Geld auch nicht beim Vermieter zurückholen.

- Muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung aufführen, für welche Versicherungen der Mieter zahlt? Nein. Der Bundesgerichtshof entschied 2009, dass der Vermieter die Kosten in einer Summe unter der Position Betriebskosten abrechnen kann. Dort muss er die einzelnen Versicherungen nicht aufführen. Allerdings kann der Mieter Einsicht in die Unterlagen verlangen. Dabei kann er feststellen, welche Versicherungen tatsächlich abgerechnet wurden. Die nicht umlegbaren (privaten Versicherungen des Vermieters) muss er natürlich nicht bezahlen.

- Nach welchem Schlüssel darf der Vermieter die Versicherungskosten in einem Mehrfamilienhaus umlegen? Das hängt davon ab, was im Mietvertrag steht. Der dort vereinbarte Verteilerschlüssel ist maßgeblich – das kann zum Beispiel die Abrechnung nach Wohneinheiten sein. Ist nichts gesondert geregelt, muss der Vermieter nach Quadratmetern abrechnen.

Preisspirale ohne Ende

Teurer, teurer, teurer – und das wird wohl auch so weitergehen auf dem Münchner Wohnungsmarkt. Damit rechnet der Immobilienfinanzierer Interhyp – auch aufgrund der Nullzins-Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB). Spätestens seitdem stehe fest, dass günstiges Baugeld auch in den kommenden Jahren verfügbar sein wird. „Das wird die Nachfrage nach Wohneigentum auf einem hohen Niveau halten, insbesondere in den gefragten Ballungszentren“, sagt Chefanalyst Jan Hebecker. „Und weil dort das Angebot überschaubar ist, werden die Preise in den Metropolen weiter steigen.“ Eben vor allem in München …

Schon jetzt sind die Dimensionen fast utopisch. Bei Neubauprojekten wie dem Wohnkomplex Friends müssen Käufer schon für einen Tiefgaragenplatz mindestens 34 900 Euro hinblättern.

Andreas Demharter, Hauptgeschäftsführer des Landesverbandes Bayerischer Bauinnungen, sagt: „Die Frage der Stunde ist: Wie schaffen wir es, dass ein Investor im unteren und mittleren Segment wieder einsteigt?“

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