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Elvira Stoll zeigt: Hier tropfte es aus der Heizung.

Hausverwaltung stellt sich quer

Nervige Tropfgeräusche: Wer zahlt für die undichte Heizung?

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Deisenhofen - Nervige Tropfgeräusche aus der Heizung gehen einer 75-jährigen Mieterin auf den Geist. Sie wendet sich an die Hausverwaltung - aber die stellt sich quer.

Tropf, tropf, tropf – am 25. Januar bemerkte tz-Leserin Elvira Stoll (75) das penetrante Geräusch in ihrem Wohnzimmer. Denn: Aus der Verschraubung des Heizkörpers tropfte es. Genau auf den wertvollen Teppich, den die tz-Leserin ausgelegt hatte. Stoll lebt seit fünf Jahren hier in der 70-Quadratmeter-Wohnung in Deisenhofen (Kreis München). 980 Euro Miete zahlt sie einschließlich Nebenkosten und Garagenstellplatz. Jetzt sorgte sich die Rentnerin wegen des Tropfwassers: Das Parkett hätte Schaden nehmen und aufquellen können – also informierte sie sofort die Hausverwaltung.

Hausverwaltung stellt sich quer

Die reagierte allerdings völlig anders, als die Mieterin erwartet hatte. „Von wegen: Wir schicken gleich einen Handwerker… Eine Woche lang ist gar nichts passiert. Dann bekam ich ein Schreiben, in dem stand, dass nur dann ein Handwerker kommt, wenn ich mich verpflichte, 75 Euro der Kosten zu übernehmen – oder sogar die ganze Summe, wenn ich den Schaden verursacht habe.“

Elvira Stoll war baff. „Es ist doch das ureigenste Interesse des Vermieters und der Hausverwaltung, dass die Bausubstanz keinen Schaden nimmt.“ Sie unterschrieb trotzdem sofort: „Ich konnte es ja nicht einfach weiter tropfen lassen“. Am 1. Februar kam ein Handwerker, schaffte es allerdings auch nicht im ersten Anlauf, den Schaden zu beheben. Erst nach einem zweiten Handwerkerbesuch war Ruhe.

Elvira Stolls Haus: Hier tropft‘s. 

Elvira Stoll ist zwar froh, dass ihr Teppich jetzt wieder trocken bleibt. Sie wundert sich aber darüber, dass sie vor dem Handwerkereinsatz eine Kostenübernahme unterschreiben musste und fragt: „Ist das überhaupt rechtens? Ich habe mit dem Zulauf doch gar nichts zu tun. Wenn da etwas undicht wird, ist das ganz normaler Verschleiß – schließlich ist das Haus inzwischen 25 Jahre alt.“

Täglicher Zugriff ja oder nein?

Fakt ist: Vermieter dürfen von ihren Mietern bei Kleinreparaturen nur dann Geld verlangen, wenn es sich um einen Gegenstand handelt, der „dem täglichen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist“, wie es im Juristendeutsch heißt. Also beispielsweise bei Lichtschaltern oder Temperaturreglern bei Heizungen oder der Toilettenspülung, erklärt Mietrechtsexpertin Anja Franz vom Mieterverein München. „Außerdem ist eine Kleinreparaturklausel nur dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten ab dem im Mietvertrag festgelegten Betrag, bei Frau Stoll also ab 76 Euro, selbst übernimmt. Mieter müssen nur bei Reparaturkosten bis zu 75 Euro zahlen, kostet eine Reparatur aber 76 Euro, muss der Vermieter die ganzen Kosten tragen.“

Die tz fragte bei Elvira Stolls Vermieterin nach. Das ist die Munich ­Meag, die Immobilientochter der Münchner Rückversicherung. Am Montag erklärte das Unternehmen, dass Elvira Stoll nichts bezahlen muss. Aus der Schadensmeldung sei nicht eindeutig hervorgegangen, wie und durch wen der Schaden hervorgerufen worden war. „Für diesen Fall haben wir einen Standardprozess, der sowohl den vertraglichen Vereinbarungen als auch den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Bei der Reparatur stellte sich heraus, dass die Kosten Sache des Vermieters sind. Wir haben diese selbstverständlich übernommen“, schreibt Unternehmenssprecher Josef Wild.

Das Ergebnis freut Elvira Stoll sehr: „Gut, dass ich die tz eingeschaltet habe – ich habe nämlich nicht viel Rente und bin sehr froh, wenn ich jetzt nichts bezahlen muss. 

Kleinreparaturklausel: Das müssen Mieter wissen

Grundsätzlich ist die Instandhaltung der ­Wohnung Aufgabe des Vermieters. Aber: Er kann seinen Mieter im Mietvertrag dazu ­verpflichten, sogenannte Kleinreparaturen selbst zu übernehmen. „Aber sehr viele solcher Klauseln sind unwirksam!“, warnen die ­Mieterschützer vom Mieterverein München. Das bedeutet ganz konkret: Eine juristisch ­unwirksame Klausel gilt nicht. Das heißt: Der Mieter muss dann auch bei kleinen Mängeln in der Wohnung gar nichts bezahlen. Die Details:

  • Wichtig ist, dass der Geldbetrag, der laut Mietvertrag bezahlt werden muss, keine Beteiligung ist, sondern die Obergrenze für die Kostenübernahme darstellt. Liegen die Kosten also darüber, muss der Mieter nichts zahlen und der Vermieter alles, entschied das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen: 29 U 6529/90). Manche Gerichte empfinden inzwischen auch Kosten von 100 Euro als zumutbar für den Mieter – das muss dann allerdings genau so im Mietvertrag stehen.
  • Die Kostentragungspflicht darf nur solche Teile der Mietwohnung betreffen, die dem täglichen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Er muss also nicht für Gegenstände zahlen, die er gar nicht direkt abnutzen kann.
  • In der Mietvertragsklausel muss eine Höchstgrenze für den einzelnen Fall angegeben sein – in der Regel beträgt sie zwischen 75 und 100 Euro. Höhere Beträge empfinden die Gerichte als für den Mieter unzumutbar. Außerdem muss eine Obergrenze festgelegt sein, wie viel pro Jahr gezahlt werden muss. Das ist wichtig, falls sich Kleinreparaturen häufen.
  • Hat ein Mieter für Bagatellschäden bezahlt, hält die Klausel aber inzwischen für unwirksam, kann er verlangen, dass ihm der Vermieter das Geld zurückzahlt. Allerdings sollten sich die Mieter vorher Rat von einem Mietrechts-Fachmann einholen.
    Heizungen sorgen immer wieder für Ärger: Retner Peter Behrendt traf im Dezember 2016 fast der Schlag, als er seine Heizkostenrechnung sah

S. Sasse

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