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Wohnungssuche in München: In Ballungszentren ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Mit einer Mietpreisbremse will die Politik künftig Erhöhungen für neue Mieter bremsen.

Was geändert wird

Die neuen Schutzregeln für Mieter

Berlin/München - Mietpreisbremse, Maklergebühr und Gebäudesanierung: Im Koalitionsvertrag wurde eine ganze Reihe von Schutzregeln für Mieter festgezurrt. Die Mieter freut das. Immobilienwirtschaft und Vermieter beklagen dagegen Überregulierung und Eingriffe in die Vertragsfreiheit.

Das künftige Regierungsbündnis in Berlin hat sich auf neue Regeln für Mieter verständigt. Mieterhöhungen sollen begrenzt werden. Bei einer Modernisierung des Hauses soll per Gesetz verhindert werden, dass die Zusatzkosten die Mieter überfordern. Mieter-Vereine begrüßen die neuen Regeln. Immobilienbranche und Vermieter lehnen sie ab. Dadurch werde genau das verhindert, was eigentlich Ziel der Politiker sei: mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, fürchten sie. Hier die wichtigsten Antworten im Überblick:

Wo gibt es Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt?

Bezahlbare Wohnungen sind in begehrten Vierteln vieler Ballungsräume knapp. Seit 2008 sind die Mieten in deutschen Großstädten um mehr als zehn Prozent gestiegen und rangieren weit über dem Niveau ländlicher Regionen, wie der jüngste Stadtentwicklungsbericht der Bundesregierung ergab. Mit durchschnittlich 7,37 Euro netto kalt je Quadratmeter lagen Großstadtmieten um 42 Prozent höher als in dünn besiedelten Kreisen. In München kostet der Quadratmeter bei Neuvermietungen laut dem Immobilienverband Deutschland (IVD) zwischen 13,90 und 15,40 Euro (Frühjahr 2013).

Wie wollen SPD und Union Erhöhungen für neue Mieter bremsen?

Im Koalitionsvertrag ist festgelegt: Die Bundesländer sollen die Möglichkeit erhalten, zunächst für fünf Jahre Gebiete mit Wohnungsmangel auszuweisen. Dort darf ein Eigentümer bei einer Wiedervermietung maximal einen Mietpreis verlangen, der zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gibt es einen Mietspiegel (wie in München), bildet dieser dabei die Grundlage. Lag die bisherige Miete aber schon über dieser Marke, muss sie nicht gesenkt werden. Die Zehn-Prozent-Grenze gilt nicht für Erstvermietungen in Neubauten und nicht nach einer umfassenden Modernisierung.

Was gilt künftig für Altmieter?

Es bleibt bei der Regelung, wonach in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent steigen darf. In allen übrigen Gebieten sind 20 Prozent in drei Jahren erlaubt.

Was passiert bei der Modernisierung einer Wohnung?

Wird ein Haus energiesparend saniert, sollen Vermieter die Kosten nur zu zehn statt zu elf Prozent auf die Miete umlegen können – und auch nur so lange, bis sie das ausgegebene Geld wieder hereingeholt haben. Der Vermieter muss also – anders als bisher – nach zehn Jahren die Miete wieder reduzieren. „Das wird Vermieter nicht dazu ermutigen, künftig mehr zu sanieren“, fürchtet Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes.

Wie soll der Wohnungsbau angekurbelt werden?

Der Bund will die Kommunen laut Koalitionsvertrag dabei unterstützen, verbilligt Grundstücke an Investoren abzugeben. Mit jährlich 518 Millionen Euro an die Länder soll der soziale Wohnungsbau wiederbelebt werden. Außerdem vorgesehen ist ein neues Programm zum altersgerechten Umbau von Wohnungen. Anders als einmal angedacht wird es keine Neuauflage der vor einigen Jahren abgeschafften degressiven Abschreibung geben. Diesen Steuervorteil hatten vor allem Immobilienunternehmer gefordert.

Was ist neu bei Maklern?

Hier gilt künftig das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“. Damit ist es bald vorbei mit der Praxis, dass in der Regel der wohnungssuchende Mieter zahlt. Künftig soll es auch möglich sein, dass Makler unabhängig vom Erfolg honoriert werden, entsprechend ihrem Beratungsaufwand. Während Mietervereine diese Regelung begrüßen, sehen Vermieter darin einen Eingriff in ihre Vertragsfreiheit. „Die Vermieter werden sich das Geld an anderer Stelle wieder reinholen – zum Beispiel durch höhere Mieten“, glaubt Fuhrmann. „Dadurch wird der Wohnungsmarkt in München noch angespannter.“

Was kritisieren Mietervereine?

„Grundsätzlich ist das der richtige Weg“, findet Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mietervereins München. Mit der Neuregelung der Maklergebühren ist sie zufrieden. „Die Mietpreisbremse sehe ich dagegen mit einem lachenden und einem weinenden Auge.“ Ebenso wie der Mieterbund hätte sich Zurek eine flächendeckende Mietpreisbremse gewünscht. Auch die Einschränkung, dass die Mietpreisbremse nicht bei Erstvermietungen in Neubauten und nicht nach Modernisierungen gilt, sieht Zurek kritisch.

Wie bewerten Vermieter und die Wohnungswirtschaft die neuen Regeln?

„Für Vermieter und Bauherren hält der Koalitionsvertrag nur Eingriffe und Beschränkungen bereit – nichts Positives“, kritisiert Thomas Fuhrmann. Er hätte sich zumindest steuerliche Vorteile für Vermieter im Hinblick auf die Gebäudesanierung gewünscht. Auch die Immobilienwirtschaft ist enttäuscht. Die vereinbarte Mietpreisbremse verhindere keinesfalls Mietwucher in besonders begehrten Innenstadtlagen. Sie schrecke vielmehr Investoren ab, die neu bauen wollten.

Wann treten Mietpreisbremse und Co. in Kraft?

Noch müssen die Regelungen als Absichtserklärungen gelten. Der Koalitionsvertrag muss noch von den SPD-Mitgliedern abgesegnet werden. Bis die Pläne dann gesetzlich umgesetzt werden, dürfte noch einige Zeit vergehen. Thomas Fuhrmann rechnet damit, dass die Regeln Mitte 2014 in Kraft treten. Allerdings könnte sich inhaltlich auch noch einiges ändern.

Von M. Dollinger, B. Rüder und S. Meyer

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