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Das Haus in Obermenzing: In vielen Zimmern schimmelt’s.

Besitzerin verweigert Arbeiten

Schimmel-Schock in der Mietwohnung

München - Man mag gar nicht so genau hinschauen … Oben in der Zimmerecke: Schimmel. Unten an der Fußbodenleiste: Schimmel! Das ist der Blick, den Gisela Hintz (38) Tag für Tag hat – in ihrer Zweizimmerwohnung in Obermenzing.

Im Wissen, dass der Schimmel nicht bloß hässlich ist, sondern auch die Gesundheit gefährdet. Sie fragt: „Welche Möglichkeiten habe ich, meine Vermieterin dazu zu bringen, etwas gegen den Schimmel zu unternehmen?“

Besonders sorgt sich die Krankenschwester um die Gesundheit ihrer 17-jährigen Tochter. Ein Arzt attestierte der Jugendlichen kürzlich Gesundheitsschäden und gab den Rat, sie solle sich nicht mehr in der schimmligen Wohnung aufhalten. Schon im Winter nach dem Einzug vor vier Jahren bemerkte Gisela Hintz, dass sich in den Ecken an den Wänden dunkle Flecken bildeten. Es wurde immer schlimmer. Trotz eifrigen Lüftens und Sprays breitet sich der Schimmel seit drei Jahren aus. Er ist mittlerweile so ­massiv, dass vor allem Außenwände großflächig Flecken aufweisen – besonders in Küche und Kinderzimmer.

„Vor einem Jahr war ich bei der Beratung im Bauzentrum in Riem“, erzählt die besorgte Mutter. Dort wurde sie über korrektes Lüften aufgeklärt. „Ich halte mich daran“, sagt sie. Aber der Schimmel wächst und wächst.

Dabei ist die Wohnung eigentlich perfekt: 700 Euro warm, helle Räume und ein kleiner Gartenanteil. „An sich wäre es ein Traum, aber wenn es so weitergeht, können wir dort nicht wohnen bleiben – leider“, sagt Gisela Hintz. Um Druck zu machen, habe sie die Miete seit diesem Monat um 40 Euro gemindert.

Gisela Hintz zeigt eine der schlimmsten Stellen im Bad.

Die tz kontaktierte die Vermieterin, die bereits über 80 Jahre alt ist. Deren Lebensgefährte gab am Telefon Auskunft – die Frau habe vor vielen Jahren selbst in der Wohnung gewohnt: Damals habe es keinen Schimmel gegeben. So sehe sie sich nicht zuständig, Abhilfe zu leisten. „Wenn die Mieterin nicht in der Lage ist, das Schimmelproblem selbst zu lösen, dann muss sie sich nach einer Alternative umsehen“, sagte der Mann. In dem Mietshaus gibt es fünf Wohnungen. Eine davon – die Wohnung direkt neben der Familie Hintz – steht seit dem Tod des früheren Vermieters vor drei Jahren leer.

Aber: So einfach kann die Vermieterin die Verantwortung nicht abwälzen, sagt Anja Franz, Mietrechtsspezialistin beim Mieterverein München.

Sie rät, die Vermieterin noch einmal eindringlich und schriftlich mit Frist aufzufordern, den Schimmel zu beseitigen. „Wenn die Mieterin sicher ist, dass es nicht am mangelnden Lüften liegt, sollte sie die Vermieterin auf Mängelbeseitigung verklagen. Freiwillig will die Vermieterin hier ja anscheinend nichts unternehmen.“ Mit der Mietminderung sollte Hintz dagegen vorsichtig sein, warnt Franz: „Will man keine Kündigung riskieren, zahlt man besser unter Vorbehalt und fordert den Minderungsbetrag dann zusammen mit einer Mängelbeseitigungsklage ein.“

Recht haben und Recht kriegen

Wer ist schuld?

Das große Problem bei Schimmelbefall ist immer die Frage, wer die Verantwortung hat – das ist die Erfahrung von Anja Franz, Rechtsexpertin des Münchner Mietervereins. Der Vermieter geht meist davon aus, dass der Mieter falsch lüftet oder heizt. Die Mieter berufen sich dagegen meist auf Baumängel oder undichte Außenwände. Weil viele technische Fragen eine Rolle spielen, können in den meisten Fällen weder Mieter noch Vermieter sicher sein, wer Feuchtigkeit und Schimmel zu verantworten hat. So ist man regelmäßig auf Einschätzungen seines Sachverständigen angewiesen. Diesen Sachverständigen muss letztlich ein Richter auswählen.

Oft vor Gericht

Weil das Thema so kompliziert ist, landen die meisten Streitigkeiten wegen Schimmels vor Gericht. Entweder hat der Mieter die Miete gemindert und der Vermieter verklagt ihn auf Mietzahlung – oder der Mieter verklagt den Vermieter auf Mängelbeseitigung.

Die Beweispflicht

Die größte Frage bei Prozessen ist die Beweispflicht. Dass der Schimmel vorhanden ist, lässt sich vom Mieter leicht beweisen. Dann ist der Vermieter am Zug: Er muss beweisen, dass unzureichendes Lüften als Ursache infrage kommt, indem er alle Ursachen ausschließt, die in seiner Verantwortung liegen. Er muss also beweisen, dass es zum Beispiel nicht reinregnet, dass die Dämmung ausreicht etc. Kann der Vermieter diese Beweise nicht erbringen, ist davon auszugehen, dass die Feuchtigkeit auf Baumängel zurückgeht. Dann muss er etwas gegen den Schimmel unternehmen.

Alte Normen

Will der Vermieter die Klagen einfach mit dem Argument abschütteln, das Haus sei mängelfrei, weil es nach den seinerzeit gültigen DIN-Normen wärmegedämmt wurde, reicht das vor Gericht nicht.

Das richtige Lüften

Auf Seiten des Mieters reicht es nicht, wenn er die Fenster auf Kippstellung lässt. Zu viel verlangen darf der Vermieter da aber auch nicht – morgens und abends fünf Minuten Stoßlüften müssen reichen.

Wie war’s früher?

Treten in einer Wohnung, die bei den Vormietern mängelfrei war, Feuchtigkeitsprobleme auf, ist der Mieter in der Beweispflicht. Er muss zeigen, dass er die Schimmelbildung nicht verhindern konnte.

Neue Fenster

Treten die Schäden nach dem Einbau neuer Fenster auf, muss der Vermieter beweisen, dass er den Mieter über das neue Lüftungsverhalten aufgeklärt hat.

Obacht bei Minderung!

Reagiert der Vermieter nicht auf die Briefe des Mieters, bleibt dem nur, vor Gericht zu gehen und auf Mängelbeseitigung zu klagen. Dann muss der Vermieter reagieren. Manchmal tut er das auch, wenn er weniger Miete bekommt, weil der Mieter eigenständig mindert. Anja Franz warnt aber: Das ist gefährlich! Denn nach der neuen Rechtsprechung reicht es für eine Kündigung schon aus, wenn der Mieter insgesamt mit einer Monatsmiete in Rückstand ist. Lieber unter Vorbehalt weiterzahlen und nachträglich einklagen.

Susanne Sasse

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