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Forschungsinstitut empirica: Regionale Teilmärkte könnten überhitzen – Entwarnung für München

Preisblasengefahr am Immobilienmarkt?

Die Wahrscheinlichkeit einer Blase steigt, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden, und immer mehr Kredite aufgenommen werden. 

Vierteljährlich ermittelt das Marktforschungsinstitut empirica die Wahrscheinlichkeit von Preisblasen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dazu werden vier Indikatoren untersucht: Vervielfältiger (Wie gut lässt sich ein Immobilienkauf über Mieteinnahmen finanzieren?), Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Zahl der Wohnungsbaukredite. Diese werden in Relation zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) gesetzt. Die Blasengefahr steigt für die Marktforscher dann, wenn die entsprechenden Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 signifikant überschritten werden. Das Jahr 2004 steht für eine „Normalphase“, in der keine Preisblase vermutet wurde und der Markt unterbewertet war.

Alarmstufe Rot 

In knapp der Hälfte der 402 Landkreise und kreisfreien Städte steigen Mieten und Kaufpreise nicht im gleichen Verhältnis: Die Kaufpreise eilen den Mieten davon. Ein erstes Indiz für eine Blase. Hohe Blasengefahr besteht Ende 2015 allerdings „nur“ für 124 Orte. Zum Vergleich: 2013 waren es 33 Städte und Landkreise. Warnstufe Dunkelrot geben die empirica-Forscher für Regensburg, Bayreuth, Landshut, Trier, Weiden in der Oberpfalz und Coburg aus: Dort stehen drei Indikatoren auf Rot: Auch diese Städte gewinnen zwar durch studentischen Zuzug, aber: Absolventen verlassen die Stadt auch wieder. Weiden und Coburg profitieren zudem nur vom Zuzug aus dem Umland, dieses Potential ist begrenzt. 

Metropolen auf Grün 

Anders sieht es in den Top-7-Städten aus: Hier haben die Vervielfältiger und Preis-Einkommens-Relationen zwar bereits beträchtlich zugelegt – in München sogar deutschlandweit am meisten –, dennoch signalisiert der Indikator „Fertigstellungen“ hier Entwarnung. Der Preisanstieg ist ungefährlich, weil diese Städte für Auszubildende wie auch für Berufsanfänger attraktiv sind und der Zuzug überregional aus ganz Deutschland erfolgt. Dabei gilt der Grundsatz: Der Zuzug von Auszubildenden ist gut, überregionaler Zuzug von Berufsanfängern ist aber besser, weil diese in der Regel bleiben und oft auch Familie gründen. So kommt beispielsweise seit Jahren der recht erfreuliche Geburtenüberschuss in der Landeshauptstadt München zustande. 

Das Schädliche an einer Blase sind nicht die hohen Preise, sondern die dadurch überzeichnete Knappheit, sagen die Wohnungsmarkt-Experten. Dann werden der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe über Gebühr angekurbelt. Richtig gefährlich wird es aber erst, wenn die Blase platzt.

Und wenn die Blase platzt?

Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und Mietausfälle und im schlimmsten Fall kommt es bis zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen. In Spanien und Irland passierte genau das in den Jahren 2006 und 2007. Wie bei jeder geplatzten Blase waren die Hinweise für die Marktbeobachter aber nicht zu übersehen: In Irland lag die Fertigstellungsquote bei 20,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner, die Schuldenquote bei 72 %. Demgegenüber stehen die Zeichen in Deutschland zurzeit noch auf Entspannung: Zuletzt wurden gerade mal drei Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt, und die Schuldenquote lag bei 41 % des Bruttoinlandsprodukts. Die inserierten Preise für Wohnungen haben im Jahr 2015 um 14,5 % zugelegt, so viel wie noch nie seit 15 Jahren. Deutsche Landflucht und ausländische Zuwanderung auf der Nachfrageseite sowie Renditenotstand und Billigzinsen auf der Angebotsseite verzögern gerade den „normalen“ Wohnungsmarktzyklus. Überzogene Neubauprognosen für Flüchtlinge und Nachfrageverlagerung auf selbstgenutzte Wohnungen durch die Mietpreisbremse tun ein Übriges. Der Kaufrausch geht weiter. Doch je länger er dauert, umso dubioser die Spieler und verhängnisvoller die Angebote. Für Zocker kein Problem.

von Gottfried Möckl

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