Recht: Mietverträge mit kniffligen Klauseln

München - Die allermeisten Mieter kommen gut mit ihren Vermietern aus – und umgekehrt. Bei anderen gibt es immer wieder Probleme, die vermeidbar wären. Das beginnt bereits beim Mietvertrag.

Die vielen Klauseln im Mietvertrag bergen ebenso viele Fallstricke – für beide Seiten. Auch offizielle Profi-Verträge und Musterschreiben stecken voller Ungereimtheiten und ungültiger Passagen. Wir erklären, was wirksam ist und was nicht – und wie sich Ärger vermeiden lässt.

Streit um die Schönheit

Ein Klassiker für Meinungsverschiedenheiten sind Schönheitsreparaturen: In der Regel werden Mieter vertraglich dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Eine gesetzliche Verpflichtung an den Mieter, diese Pflicht zu übernehmen, gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch jedoch nicht. Denn streng genommen muss der Vermieter seinen Erhaltungspflichten nachkommen – schließlich bekommt er ja jeden Monat Mietzahlungen.

Sehr häufig sind diese Klauseln also Anlass zum Streit und oft sind sie auch schlicht unwirksam, wie viele Gerichte in den vergangenen Jahren immer wieder bestätigt haben. Vor allem wenn in diesen Klauseln zu starre Fristen ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung genannt werden, sind sie nichtig.

Warum also nicht einfach auf diese strittige Klausel verzichten? „Dagegen spricht, dass der Vermieter in diesem Fall die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen muss. Das heißt, er würde hierfür regelmäßig in die Wohnung kommen müssen. Zudem besteht die Gefahr, dass die Mieter weniger sorgfältig mit der Wohnung umgingen, da die Kosten für die Schönheitsreparaturen nicht mehr separat bei ihnen anfallen“, argumentiert Gerold Happ von Haus & Grund.

Mietrechtsanwälte hingegen halten es für sinnvoller, diese Kosten in die Miete einzurechnen und gesondert auszuweisen. Der Mustermietvertrag des Deutschen Mieterbundes beinhaltet daher keine Schönheitsreparaturklausel.

Klar ist hingegen, dass auch bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel eine nach dem Abschluss des Mietvertrages vereinbarte Endrenovierung wirksam ist (BGH, 14.01.2009, VIII ZR 71/08). In dem strittigen Fall hatten sich die Mietvertragsparteien bei Einzug verständigt, dass der Mieter die Wohnung renoviert zurückgebe. Von dieser Pflicht wurde der Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht frei.

Das gilt jedoch auch anders herum: Sind wirksam Schönheitsreparaturen vereinbart, kann nicht zusätzlich noch eine Renovierung bei Auszug vom Mieter verlangt werden (BGH, Az.: VIII ZR 308/02).

Streit um die Größe

Auch andere Vertragsklauseln geben Anlass zum Streit. „Angaben im Mietvertrag zur Wohnungsgröße sind häufig falsch“, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes. Das kann ärgerlich werden, wenn die Schrankwand nicht dahin passt, wo sie eigentlich hätte hin sollen. Teuer wird es auch, denn schließlich berechnet sich anhand der Quadratmeter der Mietpreis.

Weicht die Mietfläche um mehr als zehn Prozent von dem ab, was im Mietvertrag steht, handelt es sich um einen zur Minderung berechtigenden Mangel. Es sei denn, der Vermieter hat diese vom Bundesgerichtshof verwendete Musterformulierung in den Vertrag geschrieben: „Vermietet werden folgende Räume (…) deren Größe ca. (…) Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Zahl der vermieteten Räume.“

Mieter sollten bei solchen Formulierungen im Vertrag skeptisch sein, selbst nachmessen und im Zweifel die Wohnung ablehnen. Als Vermieter ist man mit dieser Klausel dagegen auf der sicheren Seite, wenn die Wohnung deutlich kleiner ist.

Streit um die Haustiere

Auch Fragen der Tierhaltung sind strittig. So dürfen zwar Hunde und Katzen untersagt werden. Ein umfassendes Verbot der Tierhaltung ist jedoch unwirksam, wenn es sich um Kleintiere wie Hamster oder Goldfische handelt, von denen keine Störung ausgeht (BGH, VIII ZR 10/02).

Streit um Ausschluss der Kündigung

Vermieter und Mieter können wirksam für beide Seiten vereinbaren, dass eine Kündigung für die Dauer von bis zu vier Jahren ausgeschlossen ist. Wird die Möglichkeit, den Wohnungsmietvertrag zu kündigen, über einen länger als vier Jahre dauernden Zeitraum formularmäßig ausgeschlossen, handelt es sich um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Eine solche Klausel ist daher unwirksam, stellte der Bundesgerichtshof fest (BGH, VIII ZR 86/10).

Mieter sind meist die Gewinner

Der Idealzustand wäre mit einem Vertrag erreicht, der keine der Parteien benachteiligt, der also einen gerechten Interessenausgleich vorsieht. „Aus unserer Sicht stecken in nahezu allen Formularmietverträgen mehr oder weniger viele unwirksame Vertragsklauseln“, so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Oft werde von Herausgebern solcher Vertragsvordrucke versucht, die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs so weit wie möglich zugunsten der Eigentümer zu ändern. „Letztlich erweisen diese Herausgeber von Mietverträgen den Vermietern einen Bärendienst, denn die gesetzliche Regelung ist eindeutig: Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung. „Und die ist im Zweifel für den Mieter immer die günstigere Variante“, warnt Ropertz. Erkennt ein Mieter schon bei Vertragsschluss eine unwirksame Klausel, kann er also gelassen bleiben.

Vorausgesetzt, der Mieter lässt im Streitfall diese Klausel überprüfen. Denn erweist sich etwa die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam und er hat dennoch renoviert, dann muss er dies auch ordnungsgemäß und beanstandungsfrei machen – obwohl er ja bei einer unwirksamen Klausel gar nicht dazu verpflichtet gewesen wäre.

Mehr Informationen

gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 52 (62 Cent/Minute, 7 Seiten) vom bis 24. Februar. Das Fax-Gerät auf „Polling“ oder „Sendeabruf“ stellen, Fax-Service-Nummer wählen und Starttaste drücken. Kein Fax? Dann senden Sie einen mit 0,90 Euro frankierten Rückumschlag plus 1,45 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Mietverträge“ an: Versandservice, Lerchenstr. 8, 86938 Schondorf.

von Marcus Preu

Rubriklistenbild: © dpa (Symbolbild)

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