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Kompetente Beratung vor und während des Kaufs oder Baus einer Immobilie 

Auf der sicheren Seite

Unabhängige Sachverständige sorgen als Berater für Vertragssicherheit oder als Baubegleiter für die Einhaltung der Leistungsbeschreibung und der technischen Standards. Und sie sind den Mängeln im Altbau auf der Spur.

Es passiert immer wieder: Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer in Deutschland greifen einmal im Leben zu – und wollen dann ihre großen Träume vom bequemen Leben in den eigenen vier Wänden verwirklichen. Aber die Ernüchterung folgt in vielen Fällen prompt, denn beim Bau oder Kauf eines Hauses müssen zahlreiche Details bedacht werden, damit das Ergebnis begeistert und unnötig hohe Kosten vermieden werden. Ohne die Hilfe und Unterstützung von erfahrenen, kompetenten Experten geht heute oft nichts mehr.

Nicht ohne Plan 

Noch bevor gebrauchte Immobilien gesucht oder in die Bauplanung für ein neues Haus eingestiegen wird, sollten sich die Interessenten darüber klar sein, was sie von Ihrem Eigenheim erwarten, welchen Bedürfnissen und Wünschen die eigenen vier Wände entsprechen sollen. Das gilt nicht nur für heute, sondern auch für die nächsten Jahre. Erst dann kann mit den Vorplanungen begonnen werden. Selbstverständlich sollte man sich dann auch darüber klar werden, wieviel Geld die neue Immobilie kosten darf. Achtung: Wenn beim Kauf oder dem Bau an allem gespart werden muss, kann kein Bauherr erwarten, in ein hochwertiges Traumhaus einzuziehen. Angesichts der langen Dauer, die das eigene Haus bewohnt wird, zahlt sich eisernes Sparen und der Verzicht auf allen Komfort und die Bauqualität in der Regel nicht aus, denn nicht jedes Bauschnäppchen macht auf Dauer Freude.

Laien ohne Ahnung 

„Wer nicht gerade beruflich in der Immobilien- oder Baubranche arbeitet, kann die Angebote zum Kauf oder Bau einer Immobilie in der Regel kaum vergleichen. Es wäre auf jeden Fall ein Fehler, einen Anbieter nur wegen eines günstigen Preises auszuwählen. Laien können häufig nicht übersehen, wodurch der Kauf- oder Baupreis gedrückt wurde“, betont Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus + Grund München. Selbst ausgewiesene Fachleute müssen sich in Ruhe mit den Kostenvoranschlägen beschäftigen, um diejenigen Anbieter herauszufinden, die wirklich seriöse Angebote vorgelegt haben. 

Neutraler Sachverstand 

Im Neubau kommt der unabhängigen Bauberatung und -begleitung große Bedeutung zu. Zwar enthalten die Leistungspakete von Baufirmen oft auch eine Baubegleitung, aber die sollte dann vom TÜV kommen. Man kann auch selber einen Sachverständigen mit der Baubegleitung beauftragen. Dabei muss man keine Sorge haben, als überkritischer Überwacher und potenzieller Nörgler dazustehen. Denn die Beseitigung eines früh erkannten Baumangels ist für die Ausführenden kostengünstiger als eine spätere Behebung, wenn alles fertig ist.

Profi früh an Bord 

Der Profi sollte von Anfang an mit an Bord sein, doch den wenigsten Bauherren ist klar, dass effektive Baukontrolle schon weit vor dem ersten Spatenstich beginnt und nicht mit dem Einzug endet. Bereits die Bauunterlagen halten die ersten Stolpersteine bereit: Vor allem knapp gehaltene Baubeschreibungen lassen einem Bauträger viel Spielraum. 

Stiftung Warentest meint, keinen Vertrag zu unterschreiben, bevor ihn ein Berater geprüft hat. Nach Erfahrungen der Verbraucherschützer steht dort oft nicht konkret, welche Teile oder Materialien verbaut werden. Dazu Stürzer ergänzend: „Baubegleiter prüfen die Leistungsbeschreibung genauso eingehend wie die Baupläne. Mit dem Experten an der Seite hat der Bauherr gute Karten, dass Fehler gefunden werden, bevor sie unauffindbar unter Putz und anderem versteckt sind und dann möglicherweise erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist entdeckt werden.“ 

Eine erste Baustellenbegehung wird gleich nach Aushub der Baugrube empfohlen: Anhand der Bodenbeschaffenheit lässt sich sagen, welche Abdichtungsmaßnahmen notwendig sind, um das Haus dauerhaft vor Feuchte zu schützen, und ob die Drainage ausreichend ist. 

Wichtig sind Baustellentermine vor allem, bevor Arbeiten verdeckt werden, also bevor der Estrich aufgetragen oder verputzt wird. Nur so kann der Baubegleiter noch überprüfen, ob das angegebene Material verwendet wurde. Nur so wird sichtbar, ob Anschlüsse, Übergänge und Installationen fachgerecht ausgeführt wurden und wichtige Dinge wie die Schalldämmung gewährleistet sind. Bei einem hellhöhrigen Haus sind äußerlich oft keine Fehler erkennbar.

Bevor Rohbauarbeiten oder Installationen hinter Wandputz oder Verkleidungen verschwinden, sollten sie von einem Fachmann begutachtet werden.

So genannte Baubegleiter kümmern sich regelmäßig um die Baustelle. Empfohlen werden insgesamt mindestens acht Baustellenbesuche, damit der Baubegleiter realistische Chancen hat, mögliche Mängel festzustellen.

Doku mit Text und Bild 

Der Bauherr erhält nach jeder Begehung eine Dokumentation mit Fotos und Text, die er gegebenenfalls auch vor Gericht als Beweis vorlegen kann. Denn wenn das Bauunternehmen einfach abblockt, ist es für einen Bauherren ohne den Beistand eines Experten kaum zu fassen. Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die Schlussabnahme vor. Dazu treffen sich alle Beteiligten. 

Schiedsrichter

Baubegleiter fungieren als unabhängige „Schiedsrichter“, die den einzelnen Handwerksfirmen auf die Finger sehen. Und dabei decken sie nicht nur offensichtliche Baumängel gleich bei der Entstehung auf: Sie vergleichen auch vorab die Angebote der Handwerker und geben dem Bauherrn wichtige Entscheidungshilfen bei der Auftragsvergabe. Außerdem koordinieren sie mit ihrem Sachverstand die einzelnen Gewerke und helfen dadurch Zeit und Geld zu sparen.

Kosten

In der Regel betragen die Kosten für einen Baubegleiter rund 1 bis 2,5 Prozent der Bausumme. Die Honorarsätze von Baubegleitern sind bundesweit einheitlich. Sie liegen bei 72 Euro pro Stunde inklusive Mehrwertsteuer. In der Regel reicht es aus, wenn der Baubegleiter die Baustelle etwa sechs bis zehn Mal aufsucht und dabei jeweils etwa zwei bis drei Stunden für Anfahrt und Baubegehung in Rechnung stellt. Von der Planung bis zur Bauabnahme fallen so im Schnitt pro Hausbau etwa 2.000 bis 5.000 Euro an.

Kontakt 

Seriöse Baubegleiter (Ingenieure oder Architekten) finden sich über Verbraucherschutzverbände (Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), Telefon 0 30/3 12 80 01, www.bsb-ev.de oder Verband Privater Bauherren e.V. (VPB), Telefon 0 30/27 89 01-0, www.vpb.de ), über die Haus- und Grund-Vereine oder die Industrie- und Handelskammer.

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