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Auch hinter den schönsten Fassaden rumort es gelegentlich zwischen den Eigentümer-Parteien. Oft geht es um bauliche Maßnahmen, Sondereigentum oder um Rücklagen für die Instandhaltung des Hauses.

Serie Immobilienbesitz – Teil 1

Die Streitpunkte der Eigentümer

Selten läuft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft alles glatt. Schnell kann es zum Streit kommen, um die neue Heizungsanlage, den Gemeinschaftsgarten oder die Höhe des Hausgeldes. Wir klären die wichtigsten Fakten.

Als Eigentümer einer Wohnung kann man nicht alles einfach selbst entscheiden. Daher ist es besonders wichtig, sich mit den gesetzlichen Bestimmungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vertraut zu machen. Hier die wichtigsten Regelungen, die man als Eigentümer kennen sollte.

Was allen gehört

Falls die eigene Wohnung umgestaltet werden soll, ist dies nicht immer ohne Einschränkungen möglich. Denn selbst in den eigenen vier Wänden kann man nicht über alles bestimmen – auch wenn dies zunächst unsinnig erscheint. Gewisse Teile der eigenen Wohnung gehören nämlich rechtlich gesehen zum Gemeinschaftseigentum. So dürfen an tragenden Wänden, Balkonbrüstungen, Außenfenstern und unter dem Bodenbelag keine unbefugten Veränderungen vorgenommen werden.

Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die von allen Wohnungseigentümern genutzt werden. Auch das Grundstück selbst zählt dazu, Außenwände, Dach, Fenster und die Haustechnik ebenfalls. Alle Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums müssen von der Eigentümerversammlung gemeinschaftlich beschlossen werden.

Lässt ein Eigentümer zum Beispiel eigenmächtig eine Fußbodenheizung statt normalen Heizkörpern einbauen, können die restlichen Eigentümer einen Rückbau fordern. Denn laut Wohnungseigentumsgesetz kann verlangt werden, dass der Zustand des Gebäudes den gemeinschaftlichen Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen soll. „Bauliche Änderungen müssen in der Regel einstimmig beschlossen werden“, erklärt Thomas Fuhrmann Vorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes.

Sondereigentum

Das Sondereigentum gehört dem Eigentümer alleine und muss auf eigene Kosten instand gehalten werden. Zum Sondereigentum gehören beispielsweise: nichttragende Innenwände, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbelag, Innentüren, Heizkörper, Öfen, Stellplatz mit dauerhaften Markierungen und Garagen. Generell gilt: Alles was kein Sondereigentum ist, wird als Gemeinschaftseigentum behandelt.

Ein Garten ist immer Gemeinschaftseigentum, kann jedoch mit einem Sondernutzungsrecht versehen werden. Dieses wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt zur alleinigen Nutzung von Flächen, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden. Beispiel hierfür wären, Gartenanteile, Kellerabteile, Terrassen und Stellplätze.

Teilungserklärung

Maßgeblich für die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist die Teilungserklärung. Darin werden die Miteigentumsanteile (MEA) festgelegt. Somit ist ersichtlich, welchen Anteil das Eigentum am Gesamtbestand hat (zum Beispiel 2000 / 10 000 MEA). Von den Eigentumsanteilen hängt meistens die Verteilung der anfallenden Kosten für Stromverbrauch, Reinigung und Pflege ab.

Davon zu unterscheiden ist die Gemeinschaftsordnung. Darin werden beispielsweise Sondernutzungsrechte, der Stimmanteil in der Eigentümerversammlung, sowie die Kostenverteilung bestimmt. In einer Gemeinschaftsordnung kann auch die Untersagung gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten festgelegt werden. Sie ist für sämtliche Wohnungseigentümer bindend. „Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind die Bibel der WEG und sollten vor einem Kauf sorgfältig studiert werden“, sagt Fuhrmann.

Hausgeld

Zur Unterhaltung der Immobilie muss von allen Eigentümern ein sogenanntes Hausgeld entrichtet werden. So werden die gemeinschaftlich entstehenden Lasten und Kosten auf alle Eigentümer umgelegt. Dies sind zum Beispiel Gebühren für Abfall oder Abwasser, Kosten für Versicherungen, Gemeinschaftsstrom, sowie Reinigungs- und Wartungsdienste bezahlt. Beschlossen wird die Höhe des Hausgeldes in der Eigentümerversammlung auf Grundlage eines Wirtschaftsplans, der in der Regel für ein Jahr gilt. „Der Wirtschaftsplan orientiert sich normalerweise an der letzten Jahresabrechnung“, so WEG-Experte Fuhrmann.

Instandhaltung

Neben dem Hausgeld, das für „laufende Kosten“ verwendet wird, ist die WEG zusätzlich zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage verpflichtet. So soll über einen längeren Zeitraum Geld für den Erhalt des Objektes und größere Reparaturen von Dach, Fassade, Heizung oder Aufzügen gesammelt werden. Zwar ist die Rücklage laut Wohnungseigentumsgesetz verpflichtend, es wird jedoch nur eine „angemessene Summe“ vorgeschrieben.

Es liegt auf der Hand, dass dies zu Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft führen kann. Denn ist sie zu hoch angesetzt, bindet man Kapital zu ungünstigen Konditionen, ist sie zu niedrig, muss bei Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen gegebenenfalls eine Sonderumlage gebildet werden. Diese könnte manche Eigentümer wirtschaftlich überfordern.

Als Faustformel gilt: Je älter das Gebäude, desto höher sollte auch die Instandhaltungsrücklage ausfallen. In der Eigentümerversammlung beschließen die Eigentümer die konkrete Höhe der Rücklage. „Meist schlägt der Verwalter eine entsprechende Summe vor, welche vor allem vom Alter und Zustand des Objekts abhängt“, erklärt Fuhrmann.

Sonderumlage

Falls aufgrund größerer Maßnahmen oder Anschaffungen ein erhöhter Finanzbedarf auftritt und die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Unerwartete und nicht vorhergesehene Finanzierungslücken können sich zum Beispiel aus Wohngeldausfällen, Modernisierungsmaßnahmen oder der Beseitigung von Wetterschäden ergeben. Der Verteilungsschlüssel richtet sich üblicherweise nach den Miteigentumsanteilen. Falls die finanzierte Maßnahme nicht alle Eigentümer betrifft, kann im Einzelfall eine abweichende Verteilung beschlossen werden. „Dafür ist jedoch eine doppelt qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung notwendig“, erläutert Fuhrmann.

Verwalter

Üblicherweise wird eine Wohnungseigentumsgemeinschaft von einem externen Verwalter betreut. Dieser setzt die Beschlüsse der Wohnungseigentümer um und stellt die Einhaltung der Hausordnung sicher. Auch die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder gehören zu seinem Aufgabenbereich.

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach Gründung der WEG, auf höchstens drei Jahre. Ein externer Verwalter ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. „Obwohl eine Selbstverwaltung generell möglich ist, empfehlen wir dies nur bei Gemeinschaften bis zu zehn Einheiten“, sagt Thomas Fuhrmann.

Verwaltungsbeirat

Als Eigentümer kann man im Verwaltungsbeirat maßgeblich zur Willensbildung der WEG beitragen und Entscheidungsprozesse begleiten. Dieser setzt sich aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer zusammen. Er nimmt vor allem beratende Funktion ein und „vermittelt“ zwischen Verwalter und Gemeinschaft.

Zu seinen Aufgaben gehören üblicherweise die Prüfung des Wirtschaftsplans, der Rechnungslegung und der Kostenvoranschläge. Auch die Suche nach einem neuen Verwalter kann in den Aufgabenbereich eines Verwaltungsbeirats fallen. Der Beirat hat dem Verwalter und den Eigentümern gegenüber jedoch keine Weisungsbefugnis.

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist kein Muss, wird aber in jedem Fall empfohlen. Es kann außerdem eine Aufwandsentschädigung gewährt werden. 200 bis 300 Euro pro Jahr seien angemessen, so Fuhrmann. Weiterhin können den Beiräten entstandene Kosten für Büromaterial oder Seminare erstattet werden. Vorsicht ist trotzdem geboten: So sollten Verwaltungsbeiräte ihren Aufgabenbereich nicht überschreiten. Andernfalls könnten sie schnell in die Haftung geraten.

Im nächsten Teil

unserer Serie klären wir die wichtigsten Fragen rund um die Eigentümerversammlung. Es folgt ein Teil über die Verwaltung.

von Benedikt M. Fischer

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