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Teures Pflaster: Der Blick auf Feldherrnhalle, Theatiner- und Frauenkirche bei Nacht ist beliebt, Immobilien in München entsprechend kostspielig. Die Preise für Eigentumswohnungen sind allein im vergangenen Jahr um knapp 16 Prozent gestiegen. Ein Quadratmeter kostet damit im Schnitt 4400 Euro.

Immobilienpreise steigen weiter

So teuer ist Wohnen im Speckgürtel

München - Immer mehr Menschen können sich das Wohnen in den eigenen vier Wänden in München nicht mehr leisten. Sie drängen ins Umland, wodurch auch dort die Immobilienpreise steigen.

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Von Freising bis Bad Tölz und von Ebersberg bis Fürstenfeldbruck – im Münchner Umland sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr erneut gestiegen. Das ergab der Marktbericht des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), in dem die Preisentwicklungen im Münchner Umland von Herbst 2012 bis Herbst 2013 untersucht wurden. Die Immobilienmakler des IVD beobachten immer häufiger, dass sich vor allem Familien mit Kindern das Wohnen in München nicht mehr leisten können. Dadurch verlagere sich der Siedlungsdruck aufs Umland, wodurch die Preise steigen.

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Einfamilienhäuser verteuerten sich im vergangenen Jahr besonders stark in Starnberg (+ 14 Prozent), während der Anstieg in Fürstenfeldbruck mit plus zwei Prozent vergleichsweise moderat ausfiel. Die Preise für Doppelhaushälften gingen vor allem in Dachau (+ 8,4 Prozent) und Freising (+ 8,0 Prozent) nach oben. Bei den Eigentumswohnungen kletterten die Preise binnen Jahresfrist in München um 15,8 Prozent. Ein Quadratmeter kostete damit im Schnitt 4400 Euro.

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Auch wenn die Immobilienpreise im gesamten Umland und in allen Segmenten (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen) stiegen, gibt es immer noch große Preisunterschiede zwischen den Kreisstädten. „Je weiter man sich entlang der S-Bahnlinien und Hauptausfallstraßen stadtauswärts bewegt, desto günstiger gestaltet sich das Kauf- und Mietniveau“, erläutert Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Wolfratshausen bei 51 Prozent des Münchner Niveaus, in Ebersberg bei 46 Prozent, in Petershausen nur noch bei lediglich 26 Prozent.

Zu den Gemeinden mit den günstigsten Preisen für Eigentumswohnungen gehören Odelzhausen (Kreis Dachau) und Geretsried (Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen). Der Quadratmeterpreis liegt hier jeweils bei rund 2000 Euro. Dachau ist mit 2350 Euro pro Quadratmeter die günstigste Kreisstadt im Münchner Umland. Auch in Ebersberg, Erding und Fürstenfeldbruck gibt es den Quadratmeter im Schnitt für unter 3000 Euro. Freising, Starnberg und München sind bedeutend teurer.

Ein ähnliches Gefälle gibt es bei den Mieten: München und Starnberg führen mit im Schnitt 14 Euro pro Quadratmeter. Am wenigsten zahlen Mieter in den Gemeinden Markt Indersdorf und Petershausen (7,10 Euro/m², beides Kreis Dachau), Geretsried und Bad Tölz (jeweils 7,50 Euro/m²).

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Grundsätzlich gilt also: Umso größer die Entfernung nach München, desto niedriger die Preise. Eine Ausnahme bilden dabei allerdings die Gegenden rund um Ammersee und Starnberger See. In Herrsching werden etwa 83 Prozent des Münchner Preisniveaus bezahlt, in Tutzing 89 Prozent. Starnberg zählt zu den teuersten Orten im Speckgürtel. „Der Preisauftrieb ist ungebremst“, berichtet Thomas Blasing, Immobilienmakler aus Starnberg. Das Preisniveau ist durchaus mit den Werten im Münchner Stadtgebiet zu vergleichen. Sowohl bei Eigentumswohnungen (3900 Euro/m²) als auch bei Doppelhaushälften (790 000 Euro/Objekt) verzeichnete Starnberg im Herbst 2013 sehr hohe Werte. Bei den Einfamilienhäusern (1,3 Millionen Euro/Objekt) lagen die Preise sogar über dem Niveau der Landeshauptstadt (1,095 Millionen Euro/Objekt).

Trotz der steigenden Preise, ist die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen. Eigennutzer und Kapitalanleger konkurrieren auf dem vielerorts leergefegten Markt. Der Zuzug in die Region München verstärkt den Wohnungsmangel zusätzlich. „Das Problem ist nur zu beheben, wenn im Umland mehr gebaut und die Verkehrsinfrastruktur verbessert wird. In München selbst fehlt das Bauland“, erläutert Kippes. Eine Entspannung der Wohnraumsituation sei allerdings bisher nicht in Sicht.

Manuela Dollinger

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