Das sollten Mieter beachten

Checkliste für die Nebenkosten

München - Die Nebenkosten führen immer wieder zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Was darf der Vermieter in Rechnung stellen? Wie werden die Kosten verteilt? Welche Fristen gelten? Ein Überblick.

Die Nebenkosten steigen von Jahr zu Jahr. Doch unabhängig vom Ärger mit der Höhe der Rechnung verstehen viele Mieter das Fach-Chinesisch ihrer Betriebskostenabrechnung nicht, was oft Streit mit den Vermietern zur Folge hat. Die Juristen der Mietervereine gehen regelmäßig davon aus, dass mit jeder zweiten Abrechnung von den Mietern unzutreffende Beträge verlangt werden. Natürlich ist das keine empirisch gesicherte Aussage. Doch die Gerichte haben alle Hände voll zu tun, um einschlägige Verfahren abzuwickeln. Die häufigsten Streitpunkte sind:

-Wann und in welchem Umfang dürfen Kosten umgelegt werden?

-Sind in der Abrechnung unzulässig Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten?

-Wie müssen die Betriebskosten auf mehrere Mieter verteilt werden: Geht es nach Verbrauch, nach Wohnfläche oder nach der Personenzahl?

-Wie werden Wohnungsleerstände behandelt?

-Welche Rechte haben Mieter, die ihre Abrechnung prüfen wollen?

-Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?

-Was können Mieter tun, wenn der Vermieter „nicht abrechnet“?

Nebenkostenarten

Mieter, die nicht übervorteilt werden wollen, sollten wissen, was zu den Betriebs-, beziehungsweise Nebenkosten gehört. „Kalt“ erwischt es die Mieter bei der Grundsteuer, der Wasserversorgung, dem Abwasser, bei Fahrstuhlkosten, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Hausflur-Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, den Sach- und Haftpflichtversicherungen, dem Aufwand für einen Hausmeister, der Gemeinschaftsantenne, dem Breitbandkabel, den Kosten der Wäschepflege und den „sonstigen Betriebskosten“ – dazu zählt zum Beispiel der Aufwand für ein Schwimmbad oder eine Sauna.

Verbotsliste

Verwalterkosten dürfen dagegen ebenso wenig auf die Mieter umgelegt werden wie Aufwendungen für Reparaturen, die der Vermieter im Laufe des Jahres getragen hat. Auch gern angesetzte Posten wie das Porto für die Zusendung der Betriebskosten oder die Beiträge zu seinem Grundeigentümerverband stehen auf der Verbotsliste, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Zu den „warmen“ Betriebskosten, den Heizkosten, gehören in erster Linie die Aufwendungen für Brennstoffe (Fernwärme, Gas, Öl), außerdem für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartungs- und Reinigungskosten, die Kosten für Messungen, für die Anmietung der Erfassungsgeräte sowie für die Dienste einer Wärmemessdienstfirma.

Der Vermieter hat alle Positionen einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob nur die gesetzlich zulässigen Aufwendungsarten umgelegt worden sind. Die Gesamtkosten für das Haus müssen – entsprechend dem Aufteilungsschlüssel – auf die einzelnen Wohnungen umgelegt sein.

Kostenverteilung

Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Erfassungssysteme installiert sind.

Heizkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Die restlichen 30 bis 70 Prozent werden nach einem festen Maßstab, normalerweise nach der Wohnfläche aufgeteilt. Für Mieter in älteren Gebäuden kann der Vermieter verpflichtet sein, zu 30 Prozent nach den Grundkosten und zu 70 Prozent nach dem Verbrauch abzurechnen. Die örtlichen Mietervereine informieren über Details. Auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung bis zu 100 Prozent ist möglich, wenn das so mit allen Mietern vereinbart wurde.

Leerstand

Der Vermieter muss auch leer stehende Wohnungen in seine Abrechnung einbeziehen. Er muss die darauf entfallenden Beträge selbst tragen, darf also die Gesamtkosten für das nur teilweise vermietete Haus nicht einfach auf die vermieteten Wohnungen aufteilen.

Der Mieterbund empfiehlt, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat. Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt sein. Bei Zweifeln hat der Mieter das Recht, die Originalunterlagen des Vermieters einzusehen, er kann aber auch Kopien dieser Unterlagen verlangen, wenn der Vermieter nicht am selben Ort wohnt. Dafür dürfen ihm dann aber Kopierkosten in Rechnung gestellt werden.

Fristen

Wichtig ist auch: Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben; dieser Zeitraum muss nicht unbedingt dem Kalenderjahr entsprechen. Hält er diese Frist nicht ein, so muss der Mieter eine etwaige Nachzahlung nicht leisten. Beispiel: Fordert ein Vermieter im Jahr 2014 für das Kalenderjahr 2012 Beträge für Betriebskosten nach, so braucht der Mieter nicht (nach-)zuzahlen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten – zum Beispiel, weil kommunale Gebühren verspätet festgesetzt wurden.

Abrechnen muss der Vermieter aber auf jeden Fall, weil es ja zu einer Rückzahlung von Betriebskosten an den Mieter kommen kann, die vom Vermieter auf jeden Fall auch noch nach mehr als einem Jahr zu leisten ist.

Maik Heitmann

Rubriklistenbild: © dpa/dpaweb

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