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HausplusRente

Verkaufen oder doch wohnen bleiben? Oder geht beides?

Millionen älterer Menschen in Deutschland verfügen über selbstgenutztes Wohneigentum, gleichzeitig aber nur über begrenzte liquide Mittel.

Die naheliegende Lösung wäre hier ein Verkauf der Immobilie, doch wer einen Großteil seines Lebens dort verbracht hat, wird sich damit schwertun; erst recht, wenn der Verkauf mit einem Auszug verbunden ist. Für viele Menschen ist ihr Eigenheim mehr als Steine und Beton. Es ist ihre Heimat.

Barmittel zu beschaffen mithilfe von Banken ist gerade für ältere Kunden durch die seit 2016 deutlich rigider gewordene Kreditvergabe seitens der Banken – Stichwort Wohnimmobilienkreditrichtlinie – nahezu unmöglich geworden.

Die Immobilienverrentung ist hier die Lösung. Eine Umwandlung des in der Immobilie gebundenen Vermögens in Barvermögen und gleichzeitig lebenslanges Wohn- bzw. Nutzungsrecht. Für Ruheständler gibt es eine Vielzahl guter Gründe, sich dafür zu entscheiden und die aktuell sehr hohen Immobilienpreise zu nutzen:

  • Höherer Lebensstandard im Alter
  • Investition in Gesundheit Erfüllung von langgehegten Wünschen
  • Vermögen bereits zu Lebzeiten verschenken
  • Finanzielle Unterstützung für Kinder und Enkel
  • Absicherung bei Pflichtteilansprüchen
  • Absicherung von Pflegekosten

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Die drei Modelle: Verkauf und anschließende Rückmietung, Leibrente und das Nießbrauchmodell

Doch genau wie beim Kauf der Immobilie gilt es bei einer Immobilienverrentung, Vor- und Nachteile abzuwägen. In Deutschland sind aktuell drei Modelle am Markt, die sich im wesentlichen Punkten unterscheiden und jeweils eigene Vorteile, aber auch Risiken und Nachteile mit sich bringen: Verkauf und anschließende Rückmietung, Leibrente und das Nießbrauchmodell von HausplusRente.

Bei Verkauf mit Rückmietung verkauft der Eigentümer seine Immobilie und schließt mit dem Käufer einen Mietvertrag, erhält sofort den Marktwert seiner Immobilie und kann zunächst weiterhin in seiner Immobilie als Mieter wohnen bleiben. Doch was passiert, wenn der Käufer z. B. nach einigen Jahren die Immobilie weiterverkauft, das Mietrecht dabei nicht weiterreicht und der zweite Käufer nunmehr Eigenbedarf anmeldet? Zudem hat der vormalige Wohneigentümer nur noch Mieterrechte und obliegt den Mietsteigerungen. Somit verbraucht sich die erhaltene Zahlung schneller als gedacht.

Bei der Leibrente "vererbt" der Wohneigentümer seine Immobilie an einen Investor – beispielsweise eine Gesellschaft oder eine Privatperson – und erhält dafür im Gegenzug ein grundsätzlich lebenslanges Wohnrecht sowie eine Zusatzrente, deren Höhe sich am Wert der Immobilie und seiner verbleibenden Lebenserwartung bemisst. Dieses Modell wird in Deutschland von einigen Gesellschaften angeboten. Allerdings ist die Leibrente in gewisser Weise eine "Wette auf den Tod". Sie ist mit einem Risiko behaftet: was passiert bei Insolvenz des Investors – und dem Ausfall der monatlichen Leibrente? Außerdem ist die Leibrente analog zur staatlichen Rente mit dem Ertragsanteil steuerpflichtig und wird darüber hinaus auf die Hinterbliebenenrente angerechnet.

Das Nießbrauchmodell von HausplusRente

Beim Nießbrauchmodell von HausplusRente schließlich überwiegen eindeutig die Vorteile. Das Nießbrauchrecht ist ein seit Jahrhunderten bewährter deutscher Rechtstitel (§§ 1030 ff BGB). Es sichert dem Begünstigten die vollen Nutzungsrechte an seiner Immobilie bis zum Lebensende und geht damit wesentlich weiter als das Wohnrecht, denn letzteres erlischt mit dem Auszug. Ein Nießbrauch-Begünstigter kann hingegen nicht nur lebenslang in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben, sondern diese auch vermieten, etwa bei einem Umzug in eine Seniorenresidenz. Er kann die Immobilie also bis an sein Lebensende weiterhin exakt so nutzen, als wäre sie sein Eigentum, muss keine Miete bezahlen und bleibt an erster Stelle im Grundbuch abgesichert. Im Gegensatz zur Leibrente erhält der Nießbrauch-Begünstigte eine hohe Sofort-Einmalzahlung. Dieser Auszahlungsbetrag ist bei der eigengenutzten Immobilie immer steuerfrei, bei vermieteten Immobilien ist die Steuerfreiheit erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist gegeben.

Der Nießbrauchsberechtigte erhält zwei Leistungen: einen hohen Einmalzahlungsbetrag und das lebenslange, unentgeltliche Wohn- und Nutzungsrecht. Zusätzlich kann der Auszahlungsbetrag optional durch Abschluss einer sofort beginnenden, privaten Rentenversicherung ganz oder teilweise in eine lebenslange Zusatzrente umgewandelt werden. Damit verfügt man lebenslang über genügend Liquidität.

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